城镇老旧小区户内上下水管道改造问题研究<br/>——以金顶街四区旧改工程项目为例

城镇老旧小区户内上下水管道改造问题研究
——以金顶街四区旧改工程项目为例

2024-03-18王艳丽

中国建筑装饰装修 2024年4期

王艳丽

2020 年7 月，国务院发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23 号文），指出要大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好[1]，到“十四五”期末，各地力争基本完成2000 年底前建成的城镇老旧小区的改造任务。2022 年11 月，北京市印发《北京市老旧小区改造工作改革方案》（京政办发[2022]28 号文），指出全面开展老旧小区体检[2]，深入做好群众工作，力争在2022 年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。各区县政府迅速响应，完成改造项目入库。2023 年北京各区县大范围启动了老旧小区改造工程。

金顶街四区为北京市石景山区典型的老旧小区之一，建成于1999 年，有5 栋多层和7 栋高层组成，所有楼栋的楼龄均超过20 a，居民上下水管道经过长期使用，存在严重的老化、砂眼、堵塞等情况，管道毁损已经严重影响到居民正常生活。该小区被划入石景山区老旧小区综合整治名单，于2023 年正式启动改造。项目改造原则，户内尊重业主自愿意愿，楼内上下水管线属于业主共用设施设备，改造由同一条上下水主管线涉及的房屋业主做出一致决定后方可施工。同一条上下水管线改造时间约为20 d。

1 城镇老旧小区户内上下水管道改造过程中存在的问题

1.1 施工防护措施不到位

老旧改造多数居民还在户内居住，施工单位入户改造之前，应先对户内客厅和厨房的家具、家电、地面等项目采取整套的成品保护措施，而施工单位的实际操作是仅对入户门到卫生间门这一段路程的地面采用保护膜进行保护，其他项目成品保护工作未考虑，造成施工过程中家具家电等物品上面落满厚厚的灰尘和飞石，使居民对改造产生一定的不满情绪。厨房的给排水管道穿越楼板需要在楼板上面打洞，打洞的师傅施工之前不做任何防护措施，水钻工作过程中形成的污泥脏水，顺着打洞洞口直接浇灌到楼下业主家里，造成楼下业主的厨房地面、墙面、橱柜上面全被污泥脏水污染。

1.2 施工工序安排不合理

单元内改造序列安排不合理。一梯两户或者一梯三户的板楼，由于同一条上下水管道住户一并改造，未考虑同一单元内不同序列管道施工交叉影响，来回往返施工，使居民频繁遭受噪声影响。比如今天开始15 号楼1单元101 门至601 门上下水管道改造施工，工期20 d；改造施工完毕间隔数日后又开始15 号楼1 单元102 门到602 门上下水管改造施工；最后再开始15 号楼1 单元103 门至603 门改造施工，同一单元同一楼层的住户施工时间不一致，这种间歇交叉式施工，使得同一户居民受到三次改造施工的噪音影响，噪声侵扰的频率增加。

住户内改造工序安排不合理。户内卫生间地面砖、墙面砖已拆除，更换完上下水管道后，或者做完闭水试验后，频繁出现间隔数日无施工人员入户施工的情况。此外，第二天有无人员入户施工，不提前跟业主沟通，导致改造期间业主在家里空等。施工工序未形成高效流水作业，极易引起居民不满情绪。

1.3 监管不严，施工质量堪忧

老旧小区改造专业性强，社区工作人员、居民代表、业主多数不是专业人员，对施工图纸、施工工序、工程质量等存在辨识盲区，在施工单位私自更改施工工序降低施工标准时难以被改造户主发觉，主要依靠监理单位现场监督施工情况。而施工过程中监理、监管容易形同虚设：第1，监理人员配置不到位，施工过程中全程很少看到监理人员；第2，监理监督力缺失，监理工程师未按照工程监理规范要求，采取旁站、巡视、平行检验等形式对改造工程实施监理。

户内上下水管道改造施工重点区域是卫生间。实际施工过程中各参建单位并未足够重视施工质量，全程只有施工人员在现场施工，很少有管理人员巡查工序质量。例如，卫生间地面防水层刷完，完成闭水试验后，下一道工序应该做水泥砂浆防水保护层，而实际施工中，由于保护层的硬化需要约48 h，施工人员做完防水保护层往往不等其硬化，直接踩在上面进行下一道工序—贴地面砖，很容易破坏其脚下的防水层；有的施工人员干脆省略防水保护层这一道工序，直接在防水层上面贴地面砖。不论省略防水保护层，还是防水保护层未硬化，都容易破坏防水层，导致漏水现象。又如，卫生间排水管道与楼板洞隙是需要进行管道封堵的，楼上业主家的管道封堵需要工人去楼下业主家里先吊模板，再到楼上进行灌浆封堵，而施工中，容易出现楼下业主家里无人（不能入户），施工人员便省略吊模板这一道工序，直接进行灌浆，造成这里的砂浆封堵不密实，填充砂浆容易掉落，极易造成卫生间漏水的隐患。完工后，施工单位不正式告知业主使用注意事项，再加上无人监管，业主容易在未等卫生间水泥砂浆黏结层及勾缝剂完全硬化，便急于使用卫生间淋浴，造成地面砖踩踏变形及勾缝剂被冲毁，形成另一种漏水隐患。

1.4 施工人员水平参差不齐

施工人员水平参差不齐主要体现在：第1，人员流动大，比如现场操作水钻打眼的工人，是人力市场临时找来的师傅，随用随找，用之即来，挥之即去。第2，未经过老旧改造的系统培训。第3，非专业技术工人，存在跨专业技术开展工作的情况。如橱柜拆除，更换完橱柜位置的上下水管后，橱柜需要再次安装回原来的位置，施工过程中，施工人员拆装橱柜不专业，对橱柜本体的零部件不熟悉一边摸索一边安装，安装技术不熟练，安装质量无人查验；专业技术人员少，流动农民工多，其知识水平、综合素质和技术能力参差不齐，频繁出现跨专业技术开展施工作业的情况，操作程序不规范，质量意识淡薄。

1.5 沟通协调机制不畅

改造中居民反映问题的方式共两种：第1，通过小区里张贴的“老旧改项目联系电话”，居民通过该形式反应的问题，项目部施工单位只会如实登记问题，并没有真正去解决问题。上面的咨询电话与投诉电话属于同一个电话号码，均属于项目部施工单位人员接听，居民投诉施工质量问题也是投诉给施工单位，而建设单位、监理单位并不直接进行监督、协调，居民投诉形同虚设；第2，通过楼栋微信群反应问题，通过此方式，问题可以反应给施工单位的项目经理，最终施工单位把问题解决的怎么样，并无第三方跟踪监督检查。

1.6 对特殊人群缺少保障措施

截止目前小区仍有部分住户未同意改造：第1，居民家中有正坐月子的宝妈和刚出生的小宝宝，对这类住户，没有保障措施，第2，居民家中有长期卧床、行动不便的老人，对此类住户，没有提供临时休息场所，一旦改造，家里停水卫生间停用，造成他们无法正常生活。

2 城镇老旧小区户内上下水管道改造中的问题优化建议

2.1 强化对拟投标单位标前考察

改造工程属于民生工程，在招标阶段，需强化对拟投标施工单位的标前考察工作，对拟投标单位的总体情况进行评价，确保入围投标单位胜任改造工程建设任务，并且准确评价投标单位对老旧小区改造项目上的施工组织管理能力，实现择优签约选用，标前考察内容具体包括：第1，投标单位的资质是否满足老旧改造需求，各种资质证书是否真实有效；第2，投标单位是否中标过类似老旧小区改造工程，近3 年已完工同类老旧改造工程的资料文件是否真实有效；第3，参观投标单位已完工的类似老旧改造项目，实地考察其施工质量，关注管道改造成果、成效；第4，回访投标单位已完工或在施的老旧改造社区里的群众意见，把群众对老旧改造上下水管道施工工序、施工质量、解决问题时效、沟通机制等满意度进行调查汇总。根据以上情况综合评估，出具考察报告，不合格的投标单位不能参与工程投标。

2.2 施工技术方案需有针对性

上下水改造之前，施工单位应根据管道走向、管道尺寸、建筑结构布局等特点编制详尽的施工技术方案，应充分考虑管道与窗洞口的尺寸距离、避免影响采光，同时，力争优化管道占用空间及布局，并与招标单位、街道社区及居委会充分沟通，方案公示及修订不应少于两轮。施工涉及的瓷砖及辅材、管道材料及配件的采购来源、型号应当提前进行公示，防止以次充好，假冒伪劣。

2.3 施工防护措施落实到位

施工单位应根据改造项目特点编制详尽的施工防护方案，并报监理审核通过、公示。入户施工时严格按照方案把防护措施落实到位，避免楼上水钻打洞，楼下污泥脏水漫延之类情况的出现。

在拆除作业施工过程中，应该减少施工噪声影响：第1，尽量选用低噪声、有消声降噪设备的施工机械进行作业[3]，或者尽量使用无震动无尘直线切割技术，切割瓷砖的过程中，可以使用一些消音材料，如隔音板、隔音棉等，来减少噪音的传播。第2，监督施工单位的拆除工序及工艺，严格按照经过审批的施工方案施工。第3，加强噪声作业时间控制。

2.4 合理安排施工工序

老旧小区住户量较大，为了保证顺利的开展老旧小区改造项目施工作业，在施工前施工单位应做好充分的准备工作，结合改造项目实际情况，做好施工组织计划，合理安排施工工序，使旧管道拆除、新管道定尺、新管道安装、地下主管道衔接等主要工序紧密衔接，形成流水施工；同时管道衔接完工后，应及时进行工序验收，抓紧户内卫生间的防水及装修改造，注重工序衔接的同时，优化工序时效，压缩工作时间。同一单元不同序列住户尽量同时施工，避免同一单元的住户分批施工，给居民带来更长时间的交叉噪音侵扰。根据改造项目的住户情况合理安排人、材、机，根据工程进度适时调整，形成流水施工，保障施工进度使项目尽早通水，恢复居民正常生活。

2.5 注重工程质量，加强监管力度

在施工过程中应该做好事前、事中、事后各阶段的质量管理工作，具体为：第1，事前控制不马虎。施工单位要严格做好管道及辅材进场报验、材料送检、工序报验等工作，要做到未经监理工程师签字，建筑材料不得进入现场，施工单位不得进入下一道工序。第2，加强事中监督管理。施工单位应落实户内施工巡查机制，做好管道拆除、管道安装及调整等工序施工完毕后的自检工作，把好质量关。施工过程中，监理单位要按照工程监理规范要求，做到责任到人、责任到具体楼栋、责任到具体单元，同时制订完善的监理管理体系，施工过程中依据监理方案，做好旁站、巡视、平行检验等工作[4]，对于管道穿板洞口尺寸、上下定位、不同口径管道衔接、管道洞口的灌浆等重点部位、重要工序（比如卫生间闭水试验）加大监督抽查抽测频率，严格把控工程质量，发现质量问题及时发出质量整改通知单并跟踪整改情况。同时，社区工作人员可以在单元门口张贴或者楼栋居民微信群中发放重点部位或重要工序的学习资料，比如卫生间闭水试验需要做24 h，防水层上面需要做防水保护层，贴砖范围内有电气开关面板时，需要提前在瓷砖上面开孔等。加强宣传鼓励居民积极参与。充分发挥群众的监督作用，吸收业主参与改造工程现场监督及验收复核工作。倒逼施工单位严格按规范、标准控制工程质量。第3，事后惩罚不放过。施工结束后，发现工程质量问题的，情节严重者可依据情节轻重给予罚款、停工整改等处理。

2.6 培养专业的工人队伍

改造的核心是施工单位自身的质量内控，施工单位应重视自身团队建设：第1，应具有老旧改造方面专业化的核心管理团队。第2，培养技术骨干力量，不断完善高技能人才激励机制，培育职业技术蓝领。第3，工人的专业水平与工程的质量之间存在极为密切的联系，筛选有相关工程经验的专业工人，优选工人，降低工人流动率，严格落实岗前培训，不断提高其专业知识、专业能力、质量意识，养成良好的自觉性和负责任的态度，建立稳定、专业的工人队伍。第4，建立健全组织管理机构，配齐各岗位专业管理人员，做到责任到楼栋、责任到各单元、责任到人。第5，有针对性地调整工资结算机制，在工人离职时，应建立先初步工序验收，再结算工资机制，严防流动工人当一天和尚撞一天钟糊弄心态，避免工人撤场因其完成的工序质量不达标而带来后续反复施工问题。

2.7 建立完善的沟通协调机制

老旧小区改造需要建立完善的沟通协调机制，确保各单位、部门、居民之间的高效配合与协作，应当成立专门的改造项目协调小组，由建设单位、监理单位、施工单位、社区、居委会等相关部门人员共同组成，负责改造项目的协调管理和问题解决，确保改造工作有序进行。要多形式地疏通基层反馈渠道，通过楼栋居民微信群、定期召开改造联席会、定期邀请居民代表参加“监理会”等形式听取基层意见，同时居民代表、社区、监理单位发挥其自身的监督作用，保障改造施工顺利开展。

2.8 对特殊人群提供保障措施

建设单位、社区、物业、施工单位等相关人员，应该给这些“老、弱、幼、孕、残” 等特殊人群，提供相应的帮助，帮助他们度过上下水管道改造时间，比如：对的确有困难的居民，提供改造期间这20 d 的临时住房；让接受不了噪音的特殊人群有一个临时休息的地方；停水期间安排人员给行动不便的老人家中提供送水服务等保障措施。