物业公司未及时报火警需担责吗？

小区发生火灾时常可见，有很多还造成了严重的后果。小区的消防安全管理，关系到居民的生命财产安全，因此必须将火灾预防放在物业安全管理的首位。那么，若不幸发生火灾，物业、业主的责任该怎么划分？

小区失火物业是否有责任，取决于导致火灾的原因和物业是否尽到了相应的管理职责。如果火灾是由业主个人行为导致，例如私拉乱接电线、违规使用明火等，那么物业通常不承担责任，除非业主能够证明其存在管理过失。如果火灾是由物业公司的过失或疏忽导致，例如未及时维修损坏的消防设施、未及时清理楼道内的杂物等，那么物业通常要承担相应的法律责任，并承担相应的赔偿责任。

案例回顾

2018 年4 月4 日晚，位于湖南省长沙市雨花区的一幢居民楼302室业主向物业反映，家中有不明烟雾，要求物业报警，且拍摄了视频发至业主群内。物业接到业主电话后，即到现场查看。起火的居民楼是一幢3 层叠拼洋房，共有6 户业主，有3 户在家，家中均无异常，另外3户家中无人。闻讯赶至的物业人员查看发现通风井口冒出烟雾和热气，但未发现明火。工作人员排查至次日4 时，仍未找到烟雾的源头，遂未拨打119 报警，也没有电话通知业主。时至8 时57 分，楼内101 室业主打开房门，发现浓烟从家里冒出，急着在走道求助。物业保安发现后才拨打119，并接消火栓进行灭火。

101 室内设有湘绣艺术馆，馆内收藏了许多珍品，有些还获得国家级金奖、银奖。经评估公司评估，火灾造成湘绣馆损失超2000 万元。鉴于大火持续近10 小时物业都没有报警或报信，业主怒不可遏，将物业公司起诉至长沙市雨花区人民法院，索赔1970 万元。

法院审理认为，涉案火灾在事发当日23 时已能为外界感知，物业公司在收到302 业主消息，知晓涉案房屋通风井不断冒烟并伴有热量的情况，应予以高度关注。虽然物业公司一直在排查，但冒烟的情况已持续4 个小时，却仍未报火警，亦未通知101 业主，该紧急处置行为具有明显的不合情理，且原告的损失主要是湘绣作品经过长时间高温所致的，客观上造成原告损失扩大，物业公司存在过错，应承担相应赔偿责任。经过第三方评估公司认定，法院认定受损湘绣作品的损失基数为2041.6 万余元，并酌定物业公司承担20%的赔偿责任。法院一审判决物业公司赔偿损失408 万余元。

面对一审结果，原、被告双方均表示不服，均提起上诉。原告认为，物业公司应当承担主要责任，而不是次要责任；物业公司则认为自己没有过错，不应该承担责任，即使要担责，408 万元的赔偿已远远超出了其通过收取物业费所能承受的范围。

二审过程中，物业公司代理律师表示，业主室内不属于物业管理范围，火灾是室内电气设备线路故障所致，101 室作为房屋产权所有人和物业所有人，未消除安全隐患，导致火灾发生，其自身应对火灾负全部责任。物业方还认为，101 室违规住改商，未经消防部门审批，也未安排人员值守，未尽到所有人和管理人的义务，导致火灾隐患不能及时发现。当火灾扩大后，不能及时扑救，造成火势扩大，其自身存在重大过错，应对火灾造成的损失承担全部责任。原告认为，正是因为物业不通知业主、不打火警电话才导致了火灾。2020 年12 月3 日，二审法院以“原判决认定基本事实不清”为由发回重审。2021 年5 月20 日，一审法院重审裁定，101 室业主对屋内火灾的发生存在明显的主观过错，需承担80%的损失，物业公司作为公共场所的管理方未尽到安全保障义务，造成他人损害的应当承担侵权责任，需承担20%的损失。

案例解读

解读人：陈洁

在上述案例中，长沙市雨花区某小区302 室居民发现家中有不明烟雾后，立即打电话向物业反映并要求物业报警，物业虽然发现通风井口有冒烟雾和热气，但经过排查之后并没有发现烟雾的源头，于是停止排查。在整个过程中，物业都没有报警，直到101室业主打开家中房门发现浓烟冒出，其后物业才拨打119 报警电话。更不凑巧的是，101 室内设有湘绣艺术馆，最后这场火灾造成的损失逾2000 万元。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。也就是说，物业具有报告责任，当发现消防隐患在自己能力范围内无法消除时，应及时向消防救援机构报告。

在上面案例中，物业公司作为小区消防安全责任单位，在发现小区房间内有不明烟雾，经过排查也无法发现起火点后，就应明白这是凭物业能力无法消除的危险，应及时向消防救援机构报告，但物业公司未能尽到应尽的管理职责，导致延误灭火，扩大了火灾造成的损失，理应承担一定的责任。