胶州市：创新模式“改”出新天地

文｜ 梁菁 刘赞坤

135 宿舍改造后照片

老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，一头连着城市发展，一头连着民生福祉。近年来，胶州市深入贯彻落实习近平总书记关于“老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要工作，也是实施城市更新的重要内容”指示精神，聚焦楼道革命、环境革命、管理革命“三个革命”，高质量、全要素推进老旧小区改造，探索形成了“建强一条动力主轴、坚持三项基本原则、创新三种改造模式、统筹四大资金来源”的“1334”改造工作法，推动老旧小区破茧成蝶、向新而生。老旧小区改造经验做法和“大物管”创新模式三次获住房和城乡建设部通报推广，被央视、《人民日报》等多家新闻媒体宣传报道。2021 年山东省老旧小区改造现场观摩会在胶州市召开。自2020 年实施老旧小区改造以来，已投资25 亿元，完成改造老旧小区169 个、331 万平方米，惠及家庭3.6 万户、12 万人。

在改造过程中，胶州市坚持科学规划、精心施策，因地制宜探索老旧小区改造新模式、新路径，持续增进民生福祉。总结起来主要有三个方面：

一是创新“大片区+大街区”改造模式，统筹实施片区联动改造。按照“联动周边街区同步改造”原则，推进相邻小区周边联动改造。一方面，通过将独栋、零星、分散楼院小区连成一片，打破空间分割、整合共享公共资源，形成更具生命力的城市经济发展区域。另一方面，统筹推进老旧小区周边市政基础设施配套改造，背街小巷整治、物业一体化服务等工作。截至目前，我们已结合整治提升建筑立面及商业网点50 万平方米，新建改建道路街巷15 条，增植补绿12 万平方米，增设停车泊位6000 余个、智能垃圾分类站360 处。

方井园小区联动周边街区改造

二是创新“改造+专项债”融资模式，全面开展空中缆线整治。为确保老旧小区空中缆线整治工作高标准、全覆盖、无死角，我们明确了“老旧小区改造+发行政府专项债”两套资金难题解决方案，按照“去除废线、归并散线、合理入地、管线成景”4个改造步骤，实现通信线路规整入地、“四网合一”，推动老旧小区基础设施提档升级。将169 个已完成和正在推进改造的老旧小区作为缆线整治的“突破口”“样板间”。

新立街缆线改造后

针对其他老旧小区，确保整治“全覆盖”。对暂未实施改造的176 个老旧小区和330 条背街小巷，发行政府专项债8000 万元，开展缆线入地整治。截至目前，完成阜安、中云、三里河街道101 个老旧小区、135 万平方米的弱电线路入地整治，剩余75 个老旧小区及330 条背街小巷也已进行整治。

在实施缆线整治的同时，我们同步开展充电设施建设，在306 个符合条件的小区内部及周边建设电动车充电位400 余个，建设电动自行车停放充电棚1000 个，从根本上解决飞线充电问题，着力消除居住安全隐患。

三是创新“全要素+平台化”改造模式，稳步推进智慧社区建设。在硬件改造方面，我们实施了全要素的改造。首先，聚力聚焦水电气热等满足居民安全和基本生活需求的改造要素，全面实施防盗窗、太阳能热水器拆除，违章搭建清理等工作，以及平面楼顶防水、外墙保温改造等工程，修补楼梯扶手2300 余处，增加可视化对讲单元门3000 个，安装声控照明灯1.8 万个，拆除太阳能热水器3 万余台，改造外墙保温193 万平方米。同时，聚力聚焦加装电梯等满足居民生活便利和改善生活需求的改造要素，统筹实施电梯加装、停车泊位增设适老适儿设施建设等工作，共加装电梯377 部，增植补绿12 万平方米，增设停车泊位6000 余个、智能垃圾分类站360 处。特别是围绕满足“一老一小”生活便利需求，创新采取“改建一批、插建一批、吊装一批”方式，新改建了一批社区服务用房，并迭代升级核酸采样小屋作为配套设施，逐步配套完善社区医疗、养老、助餐、家政等服务设施，全力打造“15 分钟便民生活圈”。

胶州市智慧社区平台

在软件提升方面，我们以“智慧城市”建设为依托，在改造过程中同步推进“智慧社区”建设，与“海尔·海纳云”合作，建成胶州市绿色智慧社区平台，开发“基层治理、物业管理、居民服务”三大服务端和30 余个服务应用场景，形成智慧社区“1+3+N”总体框架，共安装红外线报警、高空抛物、人脸和车牌识别等安防设备7300 余台，并更换安装金刚网窗1.8 万套，全面提升老旧街区的智慧化管理水平。同时，积极寻求扩大北斗+老旧小区改造北斗应用，探索于老旧小区、大型公共建筑、高层建筑等方面，通过安装北斗接收器和传感器，实时监测建筑物的结构和环境参数，对异常情况及时发出预警信息。对于社区的精细化管理方面，胶州市住房和城乡建设局计划结合老旧小区改造和“完整社区”建设，以2024 年计划打造的新立街、河头源小区2 个“完整社区”为试点，推广应用北斗系统，搭建“3+N”的北斗+数字社区体系，提供精准定位、位置呼救、位置查询、公共交通、物业管理等便民服务，提升社区精准化、精细化服务水平。

“3”即3 套支撑平台、系统。①完整社区数字运营平台。该平台面向全市全域提供“完整社区”服务，包含基础数据、指挥调度等11 大专题应用模块，实现“一标三实”社区基础信息采集；结合运营新增数据，实时、客观展示“完整社区”数字体征。②智慧物业管理服务平台。该平台为居民提供一体化管理和服务。③易生活助手生活服务平台。该平台面向社区居民以微信小程序方式提供物业、便民等服务。

“N”即N 个北斗+数字社区服务场景。①北斗智能手环。支持北斗定位，具备健康管理、位置轨迹、运动监测等功能，配备移动端及大数据看板。老年人戴上北斗手环后，发生意外情况时，手环将给家人发送通知，并向平台报警。②北斗智能电子工牌。电子工牌可对社区服务人员进行位置定位、工作轨迹查询，提升管理服务效率。