房地产业资金风险控制方法

丁萍萍

房地产企业要想获得有序发展，离不开资金。资金作为维持企业发展的关键要素，如果在管理环节中发生风险，将很可能导致房地产业发生资金链断裂问题。因此本文对房地产企业资金风险控制进行研究，分析了筹资、投资、销售环节风险控制要求，认为只有各环节资金都得到有序流转，才能确保房地产企业资金充裕，避免资金链断裂。同时资金风险管理作为一项全面性工作，房地产企业在发展过程中要进一步认识到资金风险控制的要求，高度重视风险控制原则和理念，制定科学的资金风险控制措施，才能实现有序发展的目标。

房地产业资金风险控制的重要性

房地产业在发展过程中面临着一系列挑战，主要体现在房地产业开发周期长、投资风险高、对资金需求量大。房地产业在管理环节中要高度关注资金风险控制的要求。如果资金流程出现问题，那么很可能导致资金风险产生。部分房地产企业随着项目的开展，资金缺口在不断扩大，从投资前土地储备到后续建设等各环节都需要大量资金，同时在项目建设中期还需要大量资金投入，因此对资金管理工作要求较高。再加上宏观经济下行压力加大，房地产业在发展过程中面临巨大的压力和挑战，很多房地产企业由于自身资金风险管理不当产生了资金链断裂的问题，甚至使企业走向破产。基于此有必要对房地产业资金风险管理工作进行研究，全方位关注不同环节资金风险控制要求，确保企业实现有序发展的目标。

房地产业资金风险控制的问题

第一，筹资风险控制不当。企业在发展过程中要高度关注筹资要求，以确保企业资金更加充裕。但是很多房地产企业在筹资环节中存在着一定风险，主要原因是企业的筹资渠道较为单一，过于依赖银行借款。但是当前很多银行对房地产企业的贷款都很谨慎，企业要获得资金需要面临审批较多。再加上很多房地产企业的财务杠杆过高，银行给企业的授信下降，导致企业无法从银行获取足够贷款。第二，投资环节存在风险。部分房地产企业在投资过程中产生资金链断裂的风险，主要原因是企业存在盲目投资的问题。很多房地产企业为了追求自身快速扩张，在运营环节没有充分关注自身的资产负债率等方面因素，存在投资风险。由于房地产企业没有合理考虑自身发展规划等方面情况，盲目扩大自身负债来开发新项目，容易导致部分项目无法及时收回资金。第三，销售回款环节存在风险。部分房地产企业在销售环节中，没有采用科学的销售策略对不同楼盘制定科学的销售方案。同时部分企业在销售环节不重视自身的业务模式创新，很多项目在销售环节产生重大风险，导致资金无法及时收回。

房地产业资金风险控制的建议

防控筹资流程风险 近年来房地产企业在发展过程中面临着严峻挑战，很多银行对企业采用了较为严格的信贷政策，导致房地产业在发展过程中面临巨大压力。特别是在我国经济新常态背景下，房地产业受到了一定的影响，房地产业从以往高速发展转向面临巨大挑战。企业要优化融资渠道，避免过于依赖银行渠道导致的问题。同时房地产业在当前销售回款能力相对较弱，若不能及时回笼资金，也没有开展联合投资，将给企业带来极大的信用风险。

第一，拓宽企业融资渠道。房地产企业在融资过程中，很多企业仅依赖银行借款，导致融资渠道较为单一，企业将面临极高风险。再加上企业向银行借款需要较长的审查时间，无法及时解决自身资金问题。同时当前我国银行对房地产业的贷款审批严肃度在不断提高，无形中提高了房地产业的资金压力，导致企业资金陷入恶性循环。首先，房地产企业要积极通过发行股票、债券等方式来获得融资。房地产企业发行股票、债券的风险较小，企业要在合理范围内提高多元化融资的比例，并吸引股权资本，让企业资本结构能够得到改善，达到扩大企业资金规模，解决融资难问题的目标。其次，积极探索新的融资渠道。房地产企业在融资过程中，要探索新的融资渠道进行融资。第二，结合资金需求开展融资。房地产企业在发展过程中，要合理分析自身资金需求，进行融资时要形成科学的融资计划，合理评估不同发展阶段的融资额度以及资金来源，形成科学合理的融资机制，做到对相关风险科学控制。通过关注资金管理环节中方方面面工作要求，确保房地产企业的融资机制更加合理。此外房地产企业在发展过程中，随着自身规模扩大，风险也将增大，企业要高度关注资金管理工作要求，认识到资金管理不合理将给企业带来严重风险。为此，房地产企业要通过科学的措施，使有限的资金流向最需要之处。第三，主动提高自身信用。房地产企业在融资过程中，是否能够取得充足的融资，在很大程度上取决于自身的信用等级。房地产企业的信用等级主要取决于自身的盈利能力、偿债能力等因素。房地产企业在发展过程中，要高度关注自身信用等级的建设。

规避投资环节风险 房地产企业在发展过程中产生资金链断裂，往往是由于企业投资环节产生风险。在资金投资的环节，若企业做出不符合企业自身发展阶段与外部环境的投资决策，将产生投资项目不符合企业实际状况的问题，导致投资失败。企业要确保各类建设项目具有可控性、稳定性、就要重视资金流的状况。房地产企业在风险识别、管理等各环节，都要全面关注可能发生的资金风险，结合企业实际情况优化风险控制措施，确保企业实现可持续发展的目标。

第一，谨慎投资。房地产企业在投资时，要合理分析资金状态，高度关注自身资金流量情况及资金管理规模，避免盲目投资的问题。房地产企业要对投资工作进行充分分析，分析工作环节的风险情况，做好对投资风险的控制，有序规划企业的管理流程，以确保企业各类风险可控，做到对投资流程的科学管理。首先，房地产企业在开展项目投资之前，要充分考虑内外部各类因素，在执行可行性分析的基础上，关注房地产企业的实际特点。房地产企业在投资过程中项目开发周期相对较长，项目在发展过程中存在一系列不确定性因素。若项目开发过程中没有对各类风险做出全面预判，并以此来调整投资策略，那么房地产企业在投资环节将可能遇到严重风险。因此企业要结合自身实际情况，关注管理階段、资金充裕度等方面因素，合理确定投资方向，确保在投资项目之前做好可行性研究，避免投资方向和企业发展实际相违背的问题。其次，房地产企业在投资过程中，要高度关注自身的风险控制体系。如果企业资金风险高，就应该避免扩张，防范盲目投资导致企业发生风险。通过合理放缓企业投资速度，确保企业在投资环节中高度关注自身风险控制流程，判断相关项目是否可能发生风险，并形成科学、合理的投资方案，确保房地产企业投资工作更加合理。

第二，重视投资风险管理。房地产企业在投资过程中，要高度关注风险控制要求。在项目管理环节，通过对各类风险进行全方位分析，高度关注资金控制流程的具体要求，确保企业的风险可控。房地产企业在实施风险控制环节，要形成科学化、规范化的控制措施，确保投资过程中管理更加规范化，避免发生风险的可能性，确保投资环节决策科学、合理。在施工过程中，房地产企业管理层要认识到投资风险控制要求，企业基层人员也要形成投资风险管理理念。

第三，合理选择投资组合。房地产企业在投资环节中，通常投资规模较大。为了确保企业投资能够收回预期的效益，要规范自身的投资组合，降低投资风险，确保企业能够获得充分的投资。企业在投资过程中，若仅投资住宅领域，容易导致企业产生较高的风险。房地产企业除了开展住宅用地投资外，还可以开展旅游用地、医疗用地、工业用地、商业用地等不同用地的投资，确保各类投资风险可控。例如房地产企业在投资住宅用地的基礎上，可以开展商业用地投资。商业用地占用大量资金，但是收益也较高。企业只有合理选择不同项目投资组合，才能让企业在风险可控的前提下提高自身收益，确保企业实现预期的发展目标。

第四，合理确定房地产企业开发节奏。房地产企业在发展过程中，若开放节奏不合理，会导致企业的风险过大。企业要结合自身的资金流量情况合理确定资金使用规划，避免资金链断裂的风险。首先，房地产企业在投资环节要合理确定预算，通过预算对企业未来投资工作进行合理规划。在当前时代下企业要实现发展，就要高度关注内部有限资源的合理利用，通过预算管理体系对企业的资源进行科学配置。企业只有对预算进行科学分析，才能确保企业预算和实际工作相衔接，确保所有投资项目都在预算范围内，避免盲目投资的问题。其次，房地产企业在投资环节，要高度关注资金流情况，定期对资金情况进行分析，并以此及时调整企业投资规划，避免盲目投资风险。企业要定期开展财务分析，特别是关注现金流量表的分析，确保企业的资金有序运转。

避免销售回款风险 第一，提高企业去库存能力。房地产业属于资金密集型行业，自身在经营过程中对资金需求量较大，整体资产负债率较高，资金回收期限较长。房地产业每开发一个项目的时间都相对较长，在开发环节需要大量资金支持。如果项目没有及时完成销售，那么意味着项目失败的可能性会加大，很可能产生资金链断裂的风险。房地产企业在项目开发建设完成之后，就进入了资金回笼阶段。在该阶段企业要尽快通过销售房屋回笼资金的方式，达到提高企业效益的目标。房地产企业在资金管理环节中，要高度关注资金投入要求，避免资金发生风险，实现资金增值的目标，以提高库存周转率以及保障资金稳定运转。首先，房地产企业可以适当利用促销手段来加快销售。一方面，全面降价，对整个项目进行降价方式达到促销的效果；另一方面，部分降价，采用对部分房源降价的方式来提高销量。三是采用赠送车位、赠送物业等方式进行促销。其次，根据不同付款方式给予相应折扣。房地产企业为确保资金能够及时收回，可以通过提高促销力度的方式来促进客户全款购房。第二，积极开展房屋租赁业务。在当前我国租购并举理念推行背景下，越来越多地区开始重视房屋租赁业务的发展。房屋租赁业务能够适应时代发展。房地产企业在开展房屋租赁时，要认识到房屋租赁不同于购买，在租赁过程中要严格防范违约风险，要求租户按时付清款项，以降低资金链断裂风险。

（作者单位：上海汇成房产经营有限公司）