城市更新中老旧住宅区综合改造全龄化设计技术应用研究

摘要：随着社会的发展，人们对居住环境的要求逐渐提高，全龄化设计理念应运而生。全龄化设计旨在为不同年龄段的居民提供舒适、安全、便捷的居住环境，满足其在各个生命阶段的需求。基于此，结合研究目的与意义，首先，对城市更新中老旧住宅区综合改造技术进行评估；其次，对城市更新中老旧住宅区综合室内改造技术的应用展开研究；最后，分析老旧住宅区综合改造公共空间设计与基础设施技术，旨在为相关人员提供参考帮助。

关键词：城市更新"老旧住宅区"综合改造"全龄化设计"技术应用

Research"on"the"Application"of"All-Age"Design"Technology"for"Comprehensive"Renovation"of"Old"Residential"Areas"in"Urban"Renewal

LI"Jian

China"Jingye"Engineering"Technology"Co.，"Ltd.，"Beijing，100088"China

Abstract："With"the"development"of"society，"people's"requirements"for"living"environment"are"gradually"increasing，"and"the"concept"of"all-age"design"has"emerged."All-age"design"aims"to"provide"comfortable，"safe，"and"convenient"living"environments"for"residents"of"different"age"groups，"meeting"their"needs"at"various"stages"of"life."Based"on"this，"combined"with"the"research"objective"and"significance，"firstly，"an"evaluation"is"conducted"on"the"comprehensive"renovation"technology"of"old"residential"areas"in"urban"renewal;"Secondly，"research"is"conducted"on"the"application"of"comprehensive"indoor"renovation"technology"in"old"residential"areas"in"urban"renewal;"Finally，"the"design"of"public"spaces"and"infrastructure"technology"for"comprehensive"renovation"of"old"residential"areas"are"analyzed，"aiming"to"provide"reference"and"assistance"for"relevant"personnel.

Key"Words："Urban"renewal;"Old"residential"areas;"Comprehensive"renovation;"All-age"design;"Technical"application

老旧住宅区作为城市发展的历史见证，承载着无数居民的生活记忆。但是，随着时间的推移，此类住宅区逐渐暴露出许多问题，严重影响了居民的生活质量和城市的整体风貌。对城市更新中老旧住宅区综合改造的全龄化设计技术应用进行研究，是改善居民生活质量的迫切需求，同时也是推动城市可持续发展的重要任务。通过深入研究和实践，本文探索出适合老旧住宅区综合改造的全龄化设计技术体系，为城市更新提供有力的技术支持和理论依据。

1全龄化设计的作用与价值

1.1全龄化设计作用

全龄化设计的作用主要体现在以下方面：一是提升居住品质，通过加固、优化建筑，以及引入智能、节能技术，改善房屋安全性与舒适性，满足现代生活需求；二是满足不同年龄段需求，为儿童、青少年、成年人、老年人分别设计相应设施与空间；三是促进社区融合，打造共享公共空间，增进居民交流互动，增强凝聚力与归属感；四是推动城市更新可持续发展，提高改造质量效益，为城市更新提供创新思路与方法。

1.2全龄化设计价值

从价值角度而言，全龄化设计具有社会、经济、文化、环境等多方面价值。在社会价值上，体现公平包容，为特殊群体提供便利，促进社会和谐稳定，增强居民认同感与归属感；在经济层面，提升房产价值，带动相关产业发展，创造就业机会，采用节能技术降低成本；在文化方面，保护、传承历史文化，保留特色风貌格局，注入新元素增添活力；从环境角度，注重绿化景观与生态改善，提供健康生活环境，采用环保材料实现可持续发展[1]。

2城市更新中老旧住宅区综合改造技术评估

2.1建筑结构评估技术

建筑结构评估技术在城市更新中的老旧住宅区综合改造中意义重大。一方面，该技术能确保安全，及时排查因老旧造成结构老化、损伤等隐患，在自然灾害频发区尤为关键。另一方面，该技术能为改造提供依据，决定建筑的加固、修缮或拆除重建方式。评估方法包括外观检查，如查看墙体、屋面、门窗等有无裂缝、变形和渗漏，以及检查基础沉降与周边环境影响。仪器检测包括用超声波检测仪、钢筋扫描仪、混凝土强度检测仪等。通过结构计算分析，结合设计图纸和检测数据，用软件模拟不同荷载下的结构响应。

2.2基础设施检测技术

在城市更新中，老旧住宅区综合改造需重视基础设施检测技术。老旧住宅区基础设施因长时间使用易老化损坏，影响居民生活质量与安全。基础设施检测技术可以及时发现问题，为改造提供准确依据。给排水系统检测可以通过压力测试、流量监测等方法检查管道渗漏、堵塞、破裂情况，评估水质及排水坡度；电气系统检测借助绝缘电阻测试仪等设备检测电线绝缘性能、配电箱容量及照明系统；供暖与制冷系统检测则查看管道设备运行、温度达标情况、评估制冷效果及能源消耗。

2.3空间布局分析技术

在城市更新中，老旧住宅区综合改造需重视空间布局分析技术。其重要性在于能发现老旧住宅区空间布局的不合理之处，为改造提供科学依据，提升居民生活质量与社区发展。该技术包括三维建模、空间句法分析和行为观察法。三维建模可直观展示空间形态，分析建筑高度、间距等，评估空间利用效率与舒适度；空间句法分析能揭示空间可达性等，例如，通过道路连接度评估交通便利性；行为观察法则了解居民需求偏好，收集意见建议[2]。

3老旧住宅区综合室内改造技术应用

3.1结构加固技术

对混凝土表面进行清理和打磨，确保表面平整、干净，无油污和松散物质。对于老年人居住的房间，应特别注意施工过程中的噪声和灰尘控制，避免对老年人的生活造成干扰。涂抹专用的粘结剂，将碳纤维布粘贴在结构受力部位，如梁、板、柱等。在粘贴过程中，应确保碳纤维布与混凝土表面紧密贴合，无气泡和皱褶。通过碳纤维布的抗拉强度，提高结构的承载能力和抗震性能。对于老年人居住的房屋，可以在卧室、客厅等主要活动区域的墙体和天花板进行碳纤维加固，提高房屋的整体稳定性。将钢板通过粘结剂粘贴在混凝土结构的受拉部位，或者采用锚栓将钢板固定在结构上。对于老年人居住的房屋，可以在楼梯间、走廊等老年人经常行走的区域进行粘钢加固，提高结构的安全性，利用钢板的抗拉性能，增强结构的承载能力。

3.2节能改造技术

3.2.1前期评估与规划

工作人员应与老年居民沟通交流，了解其对室内温度、采光、通风等方面的特殊需求。例如：老年人可能对温度变化较为敏感，需要更稳定的室内温度环境。工作人员应考虑老年人的行动不便，确保节能改造措施不会给其日常生活带来不便。工作人员应对老旧住宅的能源消耗进行评估，包括用电量、用水量、燃气用量等，确定主要的能源消耗点，为节能改造提供针对性的方向；分析老旧住宅的保温性能、门窗密封性等，找出能源浪费的潜在因素。

3.2.2节能改造技术及施工流程

（1）外墙保温改造。工作人员应选择适合老年人居住的环保、无毒的保温材料，如岩棉板、聚苯板等，此类材料具有良好的保温性能，同时不会对老年人的健康造成影响。工作人员应对老旧住宅的外墙进行清理，去除表面的污垢和松散物质；安装保温材料，可以采用粘贴或锚固的方式，在施工过程中，应确保保温材料与外墙紧密贴合，无空鼓和裂缝；在外墙保温材料表面涂抹防护层，提高保温材料的耐久性和防水性能。

（2）门窗节能改造。工作人员应选择隔热性能好、密封性强的门窗材料，如断桥铝合金门窗、双层中空玻璃等，此类门窗能够有效阻挡热量的传递，提高室内的保温性能。工作人员应测量老旧住宅的门窗尺寸，定制合适的节能门窗；拆除旧门窗，安装新的节能门窗，，在安装过程中，应确保门窗的安装位置准确，密封胶条安装牢固，无漏风现象。

（3）屋顶节能改造。工作人员应选择具有良好保温和防水性能的屋顶材料，如防水卷材、保温板等。对于老年人居住的房屋，工作人员可以考虑在屋顶安装太阳能板，既可以节能，还能为老年人提供热水等生活便利。工作人员应对老旧住宅的屋顶进行清理，去除表面的杂物和损坏的防水层；铺设保温板，提高屋顶的保温性能；安装防水卷材，确保屋顶的防水性能，如安装太阳能板，应根据太阳能板的安装要求进行施工，确保太阳能板的安全和稳定。

3.2.3后期维护与管理

工作人员应制作简单易懂的节能宣传资料，向老年居民介绍节能改造的好处和节能设备的使用方法，如如何正确使用门窗、如何调节室内温度等。工作人员应定期组织节能知识讲座，邀请专业人员为老年居民讲解节能技术和节能产品，提高老年居民的节能意识。工作人员应定期对节能改造后的老旧住宅进行检查，确保节能设备的正常运行，如检查门窗的密封性、照明灯具的亮度等。工作人员应及时处理老年居民反映的节能问题，如灯具损坏、门窗漏风等，为老年居民提供便捷的维修服务，确保其生活不受影响[3]。

3.3室内空间优化技术

前期评估与规划阶段，工作人员应深入与老年居民及其家属交流，了解其常起夜、需辅助行走等生活习惯和期望，同时评估其身体状况，如行动缓慢、视力模糊等；应对室内空间详细测量，分析如狭窄过道阻碍行动、家具摆放不合理等问题。施工流程中，在无障碍设计方面，工作人员应拆除门槛和高差，使地面平整，方便轮椅和助行器；在卫生间、楼梯等安装扶手，高度和位置贴合老人身体尺寸，拓宽门洞，以便轮椅和护理设备进出，拆除墙体时，注意结构稳定；增加储物空间，定制带抽屉、隔板的家具，利用墙面安装吊柜、壁龛，改造角落空间放置转角柜等；优化休息区域，选择符合人体工程学的座椅和床铺，布置温馨角落，摆放舒适沙发和绿植，增加壁灯、台灯等照明设备和换气扇改善通风。

4老旧住宅区综合改造公共空间设计

4.1户外活动空间设计

前期进行需求分析时，工作人员应深入与老年居民交流，了解其渴望在户外活动空间中有宁静的休息区。例如：设置带有柔软坐垫、可调节角度的长椅，旁边配备大型遮阳伞，为老人提供舒适的休憩环境，同时，座椅高度应便于老人起身坐下。工作人员应考虑老人身体状况和行动能力，可以设置无障碍通道。例如：对公共空间的道路进行全面平整，清除可能绊倒老人的障碍物，在有高差的地方设置缓坡，方便轮椅和行动不便的老人通行。

在具体设计流程中，功能分区应明确。休息区除了舒适座椅外，可以放置小型茶几，方便老人放置物品。健身区选择操作简单且有安全防护的健身器材，如带有扶手的漫步机、可调节力度的扭腰器等，并在器材旁设置图文并茂的使用说明。社交区利用花坛和小型喷泉打造优美景观，摆放圆形桌椅便于老人交流互动。绿化区种植四季常青的树木和色彩鲜艳的花卉，如桂花树、月季花等，增加绿化小径。小径宽度应能容纳轮椅通过，并选择安全地面材料，如透水砖和橡胶地垫组合铺设，既防滑又舒适；应增加照明设施，采用暖色调的柔和灯光，如在休息区和小径旁设置地灯；还应安装辅助设施，合理设置垃圾桶，在显眼位置放置长椅，公共空间安装紧急呼叫按钮并连接到物业或社区服务中心。

4.2绿化景观设计

在前期需求分析方面，工作人员应与老年居民深入沟通，了解其喜爱色彩鲜艳的花卉、宁静水景及舒适座椅；考虑其身体状况和行动能力，例如，设置无障碍通道、防滑地面等；对公共空间实地勘察，掌握地形、面积、光照等条件，并分析现有植被，确定可保留利用及需改造移除的部分。

具体设计流程中，在规划绿化布局时，工作人员应先确定自然生态风格的主题，根据主题选择植物品种和景观元素。休息区周围种植月季、茉莉等色彩鲜艳且花期长的花卉和低矮灌木，营造宁静氛围；健身区周围种植高大的杨树提供遮阳；确保绿化景观连通性和可达性；铺设平缓的无障碍通道，沿途设置休息长椅。在选择植物品种时，工作人员应挑选适合当地气候土壤、易于养护且色彩丰富的花卉灌木，如紫薇、海棠等，种植松柏等常绿乔木以遮阳防风，种植桂花等芳香植物以改善空气和心情，同时避免有毒、有刺、易过敏植物[4]。

4.3交通组织与停车设计

在前期需求分析方面，工作人员应与老年居民进行深入沟通，了解其对交通便利性和安全性的需求，例如：老年人可能需更短的步行距离、更平缓的道路坡度、更清晰的交通标识等。工作人员应考虑老年居民的身体状况和行动能力，确保设计的交通组织和停车设施能够满足其特殊需求，如设置无障碍通道、防滑地面、扶手等。工作人员应对老旧住宅区的公共空间进行实地勘察，了解场地的地形、面积、交通流量等条件。

具体设计流程如下。（1）优化道路布局。根据老年居民的出行需求，优化老旧住宅区的道路布局，减少不必要的弯道和狭窄路段，增加道路的连通性和可达性。（2）设置人行道和自行车道，为老年居民提供安全、舒适的步行和骑行环境。设置专门的人行道和自行车道，与机动车道分离，避免人车混行。（3）安装交通标识和信号灯。在道路上安装清晰、易懂的交通标识和信号灯，为老年居民提供明确的交通指引，减少交通事故的发生。（4）设计无障碍通道，为行动不便的老年居民设置无障碍通道，确保其能够顺利地出行。无障碍通道应平整、宽敞，无障碍物，并设置扶手和坡道，方便轮椅和助行器的通行。

5老旧住宅区综合改造的基础设施技术

5.1给排水系统改造技术

老旧住宅区给排水系统常因多年使用出现管道老化、堵塞、渗漏等问题，影响居民用水、排水。老化管道有破裂、漏水风险，可能导致房屋受损，甚至发生安全事故。可靠的系统对老年居民日常生活至关重要。

（1）给水系统改造可采用新型管材如PE管和PPR管。PE管公称压力0.6～1.6"MPa，耐温-40～60"℃；PPR管公称压力达2.5MPa，耐温-20～95"℃。水压不足时，可以增设增压设备，增压泵扬程一般为10～50"m、流量为1～10"m³/h，气压罐容积为50～200"L。（2）排水系统改造可对堵塞或轻微损坏管道进行疏通与修复。高压水射流疏通压力10～20"MPa，内衬法修复后，管道内径缩小率控制在10%以内。雨污分流需新建管道。雨水管道管径为DN300～DN1000，设计流量按暴雨强度公式计算；污水管道管径为DN200～DN800，设计流量根据人口和污水排放量确定。

实际操作流程如下。（1）前期调研规划。了解管道情况制定方案。（2）施工准备。采购合格材料组织施工队伍。（3）施工过程。先改造给水系统，再改造排水系统，注意保护周边。（4）竣工验收。检查系统运行，及时整改问题[5]。

5.2"电气系统智能化技术

对老年居民而言，智能开关可以通过语音控制灯光，便于操作；智能电表能够远程抄表、监测用电，精度为1.0级或2.0级，测量范围为5（20）～100"A，通信方式可选无线或有线；智能插座额定电流为10"A或16"A、电压为220"V，可远程控制和电量监测；智能照明系统采用LED灯，功率为3～18"W，能自动调光、分区控制；智能漏电保护器额定电流为16～63"A、电压为220V，漏电动作电流为30"mA或100"mA。

以某老旧住宅区为例，通过安装智能电表和插座，居民可通过手机APP查用电情况并远程控制电器；智能照明系统随环境光线自动调节亮度，走廊、楼梯安装人体感应灯，既节能又方便出行；智能漏电保护器实时监测漏电，保障安全，且可远程控制和故障报警。

5.3"供暖与制冷系统优化技术

老旧住宅区原供暖与制冷系统效率低，无法满足居民对舒适环境的需求。尤其对老年居民而言，稳定的室内温度有利于身体健康和生活质量。高能耗系统增加了居民费用支出且不环保。优化后，可以提高能源利用效率，实现节能减排，减少设备运行负荷，延长其使用寿命。以某老旧住宅区为例，安装燃气壁挂炉和空气源热泵替代燃煤锅炉，提高了供暖效率，并降低了能耗和污染；安装智能温控系统，居民可远程控温；在外墙等部位采用保温隔热材料，减少了热量散失和传入。

在技术分析方面，节能型供暖设备有燃气壁挂炉和空气源热泵。燃气壁挂炉热效率一般在90"%以上，功率为18～40"kW，供暖面积为100～300"㎡，能效等级为一级或二级。空气源热泵能效比在3.0以上，功率为3～15"kW，供暖面积为50～200"㎡，能效等级为一级或二级。智能温控系统温度控制精度在±0.5"℃以内，可通过手机APP远程控制。保温隔热材料导热系数一般在0.03"W/（m·K）以下，燃烧性能等级为A级或B1级[6]。

6结语

总而言之，通过对老旧住宅区的基础设施检测、空间布局优化、室内改造、、公共空间设计等多方面的改造，可以为不同年龄段的居民尤其是老年居民打造更加安全、舒适、便捷的居住环境。从给排水系统更新到电气系统的智能化，再到供暖与制冷系统的优化，每项技术均旨在提高居民的生活质量、降低能源消耗，以实现可持续发展。相信在不断的探索和实践中，未来能够创造出更多、更好的全龄化居住环境，使每位居民都能在城市更新中感受到家的温暖和幸福。

参考文献

[1]方心怡.全龄共享视角下北京老旧小区公共空间改造路径研究[D].北京：北京建筑大学，2023.

[2]曹双全.全龄友好视角下城镇老旧小区更新策略体系研究[D].北京：中国城市规划设计研究院，2022.

[3]郑文晖.全龄社区适老化更新的国际实践及其启示[J]建筑与文化，2023（8）：126-128.

[4]张瑞洁，郑卫民，胡凯莉.基于IPA分析法的产业社区公共空间需求满意度研究[J]湖南包装，2024，39（2）：98-101，139.

[5]关毅鹏.老旧小区公共空间全龄化改造设计探究：以万荣东怡小区为例[J]住宅科技，2024，44（4）：16-20.

[6]姚之浩，李昊昱.全龄友好导向下居住型街区更新的研究框架与规划应对[J]规划师，2024，40（1）：34-41.