城市更新前期研究规划编制难点及应对策略

文嘉谊

（广州市图鉴城市规划勘测设计有限公司，广东 广州 510000）

0 引言

在快速城镇化的大背景下， 土地供应日益紧张，低效存量用地问题逐渐凸显，城市更新成为保障土地供应和盘活低效土地价值的突破点[1]。

城市更新工作需要科学严谨的前期研究，在总结近年来城市更新规划实践的基础上， 分析规划编制难点，提出应对策略，为城市更新高质量发展添砖加瓦。

1 城市更新前期研究规划编制难点

城市更新具有区域性和复杂性特点。 下面主要从改造范围划定、数据梳理、建设用地缺口、政策不确定性等方面分析规划编制难点。

1.1 改造范围变化频繁

改造范围包含拆旧和建新范围， 划定改造范围是开展城市更新前期研究规划的第一步， 也是易导致方案修改的因素。 以下是一些常见的原因。

（1）不充分了解客户需求。在规划和设计阶段，如果未充分了解业主或客户的需求和目标，或未建立清晰的流程和标准操作程序，将可能导致改造范围多次修改。

（2）不准确的信息。 业主或客户提供的信息可能不准确或不完整，这也可能导致改造范围多次修改。

（3）变更的需求。在项目进行过程中，业主或客户可能会提出新的需求或更改原有的需求，这也可能导致改造范围多次修改。

（4）预算限制。 项目的预算限制可能会导致改造范围多次修改。 如果预算不足以实现经济平衡，就需要进行额外的工作以降低成本或寻找替代方案。

1.2 数据梳理复杂

前期研究项目涉及庞大的数据，梳理数据是开展规划编制的基础，主要存在以下问题。

（1）数据甄别较为困难。在进行规划编制时，需使用大量的资料和信息，这些信息涉及计生、公安、统计、发改、水利、教育等多个部门。 数据的构成也十分复杂，需要利用大量的时间及精力，同时投入较多的人力资源以展开系统化梳理鉴别和特征提炼，由此也会对目前已有的技术信息库使用提出较高的标准及要求。

（2）数据误差校正工作较多。 由于人口不断变化， 分户需求不断转变， 宅基地权属也属于动态变化，且其中关键数据信息存在缺失，与实际情况存在明显误差，因此需对这些信息展开误差处理，会对后续的规划编制及研究带来极大影响。

（3）数据统计口径难以统一。 来自于不同部门的数据在统计口径上存在不同，难以进行直接累计或统计， 由此也会对数据测算精度带来负面影响，需要利用更前沿的技术手段解决误差， 但不管如何，误差始终客观存在。

1.3 建设用地缺口大

郊区是低开发强度建设区域，因此覆盖了大面积的森林、农田和水域规划管控红线，并且在规划上较少覆盖建设用地，导致城市更新项目在开展改造时，普遍存在建设用地规模和指标不足的情况。

1.4 政策不确定性

政策不确定性是城市更新前期研究规划编制中的一个重要难点。 政府的政策往往会对城市更新产生深远的影响，但政府的政策往往是不稳定的，这就给城市更新前期研究规划编制带来了很大的不确定性。 政府可能会改变土地使用政策、税收政策等，这些变化都会对城市更新项目的可行性产生影响。

2 城市更新前期研究规划编制策略

2.1 充分沟通和定期审查

（1）充分了解业主或客户的需求和目标。 在规划和设计前，需要与业主或客户充分沟通，了解他们的需求和目标。可通过会议、问卷调查、访谈等方式进行。 通过深入了解业主或客户的需求和目标，可减少不必要的修改，并确保改造范围的准确性和完整性。

（2）定期审查和更新计划。 在规划和设计过程中，需要定期审查和更新计划。 这可以帮助识别任何潜在的问题，并及时采取行动解决它们。 通过定期审查和更新计划，可确保改造范围的准确性和完整性，并减少不必要的修改。

2.2 强化数据整合能力

规划设计人员可基于数据库层面，制定数据信息的入库标准，实现在管理工作上的标准化。 在编制规划时，可将全部规划数据融入到同一个信息化平台中，并建立健全的数据库，优化规划的编制、管理及成果使用水平，使规划成果空间数据库变得更为规范及统一。

2.3 多途径整合改造用地

（1）补纳标图建库。全面核查国土空间规划（土地利用总体规划）、 第二次全国土地调查和最新的土地利用现状图、2009年卫星影像图等数据，识别出同时为建设用地的范围，将满足标图建库的用地按规定申请补纳标图建库。

（2）落实历史欠账留用地。 收集并梳理历史征地，核查是否存在历史欠账留用地，并按照历史欠账留用地途径将建设用地指标纳入改造范围，以补充建设用地缺口。

（3）整合周边国有用地。 按规定整合不超过改造范围的10%，增加城市更新项目建设用地。

（4）认定“三地”。可将单块面积不超过3 亩，累计面积不超过累计面积不超过改造范围内“三旧”改造标图入库面积的10%的用地纳入城市更新项目。

2.4 加强政策沟通与协调

为了减少政策不确定性对城市更新前期研究规划编制的影响，可加强政策沟通与协调。 政府应及时公开相关政策信息，与社会各界进行广泛交流和协商，以便更好了解社会的需求和意见。同时，政府还应加强对城市更新项目的指导和管理，确保项目的顺利进行。

3 结语

城市更新前期研究规划编制是城市更新项目的关键环节。文章分析了城市更新前期研究规划编制面临的难点，并提出了相应的应对策略，为城市更新项目的顺利实施提供参考和借鉴。