新租赁准则对连锁零售业承租方的财务影响及应对策略

杨诗雅

摘 要：新租赁准则的核心变化是 “两租合一”，要求承租方除短期租赁和低价值租赁外，其余所有租赁均需反映在资产负债表上。这必将对持有大量经营租赁资产的行业产生重大影响，零售业就是其中典型代表。零售业是国民经济支柱行业，正面临线上线下融合一体化的发展趋势，研究新租赁准则变化对其意义重大。文章通过对红旗连锁进行案例研究，探索新租赁准则的实施给承租方企业会计处理和财务表现带来的影响，分析其产生的原因，并对企业实现新租赁准则平稳过渡给出建议。

关键词：CAS21;零售业;红旗连锁;经营租赁

中图分类号：F721.6文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）03-0152-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.03.036

1 研究背景

1.1 新租赁准则变化

2018年，财政部修订发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》，新租赁准则与国际财务报告准则趋同，承租方不再区分融资租赁与经营租赁，采用单一“使用权”模型进行会计处理。旧租赁准则下，承租方只有融资租赁需要在资产负债表中确认租入资产和相关负债，而经营租赁则是将所付租金在租赁期内均衡地计入费用。随着现代企业租赁活动、资金活动的日益复杂，这种会计处理方法的问题逐渐显现。由于经营租赁不入表，产生了表外融资现象，导致租赁信息不透明。企业出于粉饰报表的动机，很有可能将交易实质相同的租赁构建出不同的交易类型，降低了财务信息的真实性与可比度。

新准则的颁布给我国企业租赁业务的会计处理带来了巨大的变化，提高了租赁信息的透明度与财务报表的可比性，同时也给企业租赁业务处理带来了一些问题，尤其对之前以经营租赁方式持有较多表外资产的行业产生了巨大的影响，零售业就是其中的典型代表。零售业门店大多采用经营租赁的方式获得，而零售业对于经营场所和仓库厂房的需求量又比较大，因此零售企业表外融资现象严重，财务报表无法反映企业真实资产负债情况。在新准则颁布后，原本只以费用方式出现在利润表与现金流量表的经营租赁资产需要在资产负债表上得以反映，这会导致企业相关报表项目和一些重要财务指标将发生重大的变化。这种变化对于企业的具体表现以及如何应对值得进一步探讨。

1.2 新租赁准则在零售行业应用研究

徐经长、刘畅（2019）通过比较不同行业，其认为新租赁准则的改变对以贸易、运输为主营业务的港口、航运业以及批发和零售企业的影响更大，建议企业增强风险意识，重新考虑企业租赁合约的制定。余应敏、王子凡（2019）认为，新准则对中小企业、航空航运业、零售业影响重大，中小企业无法“变租为买”，使得融资更加困难，而零售业则因为拥有大额经营租赁资产放大了新准则的影响。李敏、王贤（2021）以13家最终有效样本进行分析，指出新租赁准则会使零售业企业的资产负债规模大幅增加，所有者权益减少，现金流量结构发生改变。虽企业短期偿债能力受影响不大，但长期偿债能力、营运能力、盈利能力都有所下降。国内外对于租赁准则的研究和考量早已开始，对于企业倾向于经营租赁的动机进行了深入的探讨，并对现有准则提出了修改建议。我国租赁业务起步較晚，相应的制度建设也较慢。在新租赁准则发布之前，我国学者早已根据国际准则的修订趋势进行了一系列的适应性研究。国内外学者对此的结论基本一致，认为旧租赁准则方便企业进行表外融资，降低了企业的财务杠杆率，美化了相关的财务指标，是不真实的信息披露。

2 案例分析

2.1 红旗连锁概况

红旗连锁是以连锁经营、物流配送、电子商务为一体的商业连锁企业。红旗零售的主营业务是零售超市的连锁经营，自成立以来保持稳健发展态势。无论是经营规模还是盈利能力都位于行业前列，是中国A股市场首家便利连锁超市上市企业。红旗连锁以密集型门店布局为核心竞争力，以成都为中心向周边地区辐射。密集的门店网络有助于公司在营销推广、仓储物流、人员调配、品牌宣传等方面产生良好的协同效应，从而降低了公司的经营成本。随着周边城市不断发展带来的消费升级，企业受益于此得以快速发展。截至2020年年底，企业共有门店3336家。通过企业多年的发展，红旗连锁的品牌形象已有较高知名度和影响力，为市场消费者所熟知与认可，是线下零售业的典型代表。红旗连锁在成都范围及周边市区形成了网络布局优势，门店通常选址于所在城市的黄金地段或预计具有良好发展潜力的商圈。截至2020年12月31日，红旗连锁共有门店3336家，近90%为租赁物业，红旗租赁规模的庞大使得新租赁准则的施行必将对其带来较大的影响。

2.2 新租赁准则对红旗连锁的财务影响

文章从2020年报中获取财务数据，并对其进行重述。

2.2.1 会计确认

根据新租赁准则的规定，从红旗连锁2020年报中得到数据，对其进行会计估计和合理调整，将经营租赁业务进行表内反映。由于一些信息没有披露，文章做了以下假设：

（1）门店的租赁期限未予公开披露，但依据同行业平均租赁期限以及红旗连锁自身经营特点，文章推测红旗连锁门店的租赁期限平均为10年。

（2）使用权资产的折旧方式：文章计算采用直线法进行摊销，不考虑净残值。

（3）租赁业务的内含报酬率：无法获得红旗连锁的租赁报酬率，因此以中国人民银行公布的同期5年以上银行商业贷款利率为基础进行调整，以5%作为折现率。

（4）不考虑租赁激励、初始直接费用、租赁预付款、拆除还原成本等情形。

初始计量时承租人需做以下分录。

（1）初始计量：

借：使用权资产        1870152826

租赁负债——未确认融资费用  116050293.3

贷：租赁负债——租赁付款额     1986203119.25

（2）支付租金时（减少租赁负债的账面金额）：

借：租赁负债——租赁付款额 653532700.12

贷：银行存款653532700.12

（3）计提利息费用（增加租赁负债的账面金额）：

借：财务费用        93507641.3

贷：租赁负债——未确认融资费用  93507641.3

（4）使用权资产折旧：

借：主营业务成本   187015282.6

贷：累计折旧   187015282.6

实务中，若有减值迹象出现，则也应考虑使用权资产的减值。

2.2.2 对资产负债表的影响

在新的租赁准则下，红旗连锁因租赁门店产生的租赁费用体现在了资产负债表上，具体表现在非流动资产项目下的使用权资产和非流动负债项目下的租赁负债。

新准则下的非流动资产项目=原始报表数+使用权资产的期初确认数-累计折旧数=2253848442.63+ 1870152826-187015282.6=3936985986.03。

新准则下的非流动负债项目=原始报告数据+租赁负债初始确认值+租赁负债的应付利息-本年末支付的租金=1330427767.18+1870152826+93507641.3-653532700.12=1330427767.18。

通过对资产负债表的重新计算可知，新租赁准则的施行使资产负债表发生了较大的改变，非流动资产的变动幅度是74.68%，非流动负债的变动为64.54%。总的来看，资产总额增加了27.50%，负债总额增加了48.96%。可以看出，调整后的负债总额远远高于原始报表数据，揭示出了红旗零售更真实的债务水平。

2.2.3 对利润表的影响

在旧租赁准则下，红旗连锁门店租赁的费用列示在销售费用项目下。新租赁准则下，使用权资产的折旧将在主营业务成本中体现，租赁负债的利息费用将在财务费用的负债利息费用下列示。因此，在执行新准则后，即使红旗连锁的总营收不发生改变，其销售费用和财务费用也会发生改变，导致利润总额发生变化。新准则下的营业总成本首先需要调整期间费用，其次将使用权资产折旧部分计入主营业务成本。

新准则下的销售费用=报告数据-旧准则下年末应支付的租金=2025397666.61-653532700.12=1371864966.49。

新准则下的财务费用=报告数据+租赁负债的利息费用=27272826.98+93507641.3=120780468.28。

由计算可知，经过调整后，红旗连锁的利润总额上升了64.86%，企业盈利水平显著升高。新租赁准则下，大多数零售企业的利润水平会出现一定程度的下降。红旗连锁利润总额上升的原因是，在计算租赁付款额的现值时，红旗连锁经营性租赁承诺中未来需缴付最低租金呈现出先高后低的特点，而同行业其他公司在对未来需要缴纳的经营租金进行预测时，租金费用逐年递增。所以，第一年应当从销售费用中剔除租赁费用之后，下降程度远超利息和折旧的增加额，导致营业成本的下降。若不使用企业披露的最低租赁付款额表进行期初租赁负债的计算，而简便为依据2020年租金费用，假定未来租金支出均衡进行年金现值计算，则期初确认的租赁负债总额和使用权资产总额将会增加，导致利息费用和折旧费用同步大幅增加，此时当期销售费用减少幅度可能会小于财务费用和累计折旧的增加幅度，利润总额就会出现下降的情形，但销售费用的下降趋势以及财务费用的增长趋势是毋庸置疑的。

2.3 案例总结

研究发现，新准则的执行使得红旗连锁资产和负债总额均大幅上升，资产负债率也有所上升。不同于一般情况，由于红旗连锁经营性租赁承诺未来的最低租赁付款额呈先高后低的态势，导致销售费用减少幅度大于财务费用和折旧费用的增加幅度，使得营业成本下降，企业利润上升。在现金流量方面主要表现为经营活动现金流出转入筹资活动现金流出，改变了现金流的结构。此外，文章对于偿债能力、营运能力、盈利能力也进行了分析。新租赁准则的执行导致红旗连锁资产负债率、权益乘数等指标发生了改变，企业表现出的偿债能力下降，同时资产周转率的下降也使得企业运用资产获利的综合能力下降，这些都增加了企业的融资难度。但由于红旗连锁前期投入的租金费用过高，销售费用降幅过大，调整后营业利润反而有所上升。企业盈利能力的提高一定程度上冲减了前述的负面效应，同时，新租赁准则也会对企业的经营决策带来一系列的影响，企业应考虑重新制定投融资方案。

3 零售业新租赁准则过渡期建议

3.1  改变资产获得方式，发展多样化租赁

新租赁准则规定承租人不再区分经营租赁与融资租赁，经营租赁资产需要“入表”，零售企业不再能够通过经营租赁的方式进行表外融资。大额的经营租赁资产使得企业财务杠杆增加，降低了偿债能力。对于经营良好、现金流充足的企业，可以考虑采用直接购买的方式获取资产。这样不僅降低了新租赁准则带来的负面影响，而且增加了企业的投资机会。零售企业门店选址大多在繁华的商圈，也可对资产起到保值增值的效果。除此之外，企业自有的固定资产也能够使得企业享受一定的税收政策优惠，同时降低由租赁合同不完善带来的经营风险。对于资金流不甚充足的零售企业，可以参考国际租赁方式，发展多样化租赁。杠杆租赁每年租赁负债的付款额低于一般融资租赁的付款额，使得企业财务指标不会大幅波动。企业可以联合租赁企业，借鉴国际先进租赁模式，创新租赁模式，顺利过渡新准则的影响期。

3.2  保持一定的现金流量

在旧租赁准则下，零售企业大多采用经营租赁的方式获得资产，表外融资的优势可以粉饰企业的财务报表。新租赁准则下，无论是经营租赁还是融资租赁都采用了单一会计模型，即都需要确认使用权资产与租赁负债。在这种模式下，大额的经营租赁资产对企业来说不是一个非常好的选择，企业的融资难度和融资成本都因此上升。因此，经营租赁不再是企业获得资产的优先选择，而无论是选择自建、购买还是继续租赁，都离不开企业充足现金流的支撑。企业在新准则的过渡期会需要大量资金进行周转和规划，并且由于重要财务指标的恶化，企业可能会面临突发风险，保持一定的现金流对企业平稳度过新准则过渡期来说至关重要。

3.3 加强与利益相关方的沟通

需要引起企业重视的是加强与利益相关方的沟通，包括投资者、债权人、业务合作方等。新准则的实施导致企业财务数据发生重大变化，一些重要财务指标恶化，然而大多数投资者并不了解专业会计规则，可能会误认为是企业经营不善或者发生了重大变故。因此，为打消利益相关方的各种顾虑，企业应提前与其做好沟通，如提供数据比对、进行公告说明等，如因财务指标变化而对一些借贷协议带来影响，不再满足借贷合同中的约定条件，可与债权人沟通是否重新拟定协议等。

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