中西部地区城市更新实践与城市化可持续发展<br/>——城市中心老旧街区改造的问题与对策

中西部地区城市更新实践与城市化可持续发展
——城市中心老旧街区改造的问题与对策

2024-01-25西部建筑抗震勘察设计研究院有限公司田朝阳李泽瑞元凯卢敏

中国勘察设计 2023年12期

■ 西部建筑抗震勘察设计研究院有限公司田朝阳李泽瑞元凯卢敏

老旧城区作为居民日常行为活动的主要场所，在更新改造过程中要从居民的需求出发，以满足居民生产生活为目的。它不仅关系到居民安居乐业，体现社会的和谐公平，更为整体提升我国人居环境水平和改善提高城镇化水平发挥着积极作用。它通过解构、加密、赋能，让建筑成为一个个反应核，重新激活人与城市的双向连接。

随着中国城镇化进程的推进，它成为实现城市可持续发展的重要途径。本文通过理论策略和实证分析，提出对策措施，以期推动实现城镇化可持续发展的目标。

城市更新与老旧街区改造

随着经济社会的发展和城镇化进程的加速，城市更新与老旧街区改造已经成为当前及未来城市发展的重要议题。

城市更新与老旧街区改造的现实意义

城市更新与老旧街区改造作为当前及未来城市发展的重要方向，具有很强的现实意义。

一是对推动城市发展具有重要意义。可以改善城市的人居环境，提升城市整体形象和发展水平，进而推进城市的高质量发展。

社区区位范围

二是对提升生活品质具有重要意义。可以改善居住条件，进而提升居民的生活品质。

三是对实现可持续发展具有重要意义。能够优化城市空间布局，提升土地等资源利用效率，减少能源消耗和环境污染，进而实现城市的可持续发展。

四是代表未来城市发展的重要方向。通过政府、市场和居民等多方合作，能够提升社会治理能力，更好地满足人们美好生活追求。

研究综述

国外研究：关注项目管理、社区参与和政府引导

作为研究热点，发达国家，特别是欧美国家，在城市更新与老旧街区改造方面积累了丰富的经验和成果。

国外研究关注理论框架和方法。总结出了一些有效的模式和方法，如项目管理、社区参与和政府引导等，为我们提供了重要的借鉴和参考。

国外研究关注社会、经济和环境影响。对社会公平、经济发展和环境保护的研究成果，为我们提供了经验和思路。

国外研究还关注政策和机制。通过其政策文本和实践案例，分析不同国家和地区的政策措施和监管机制，为我们政策制定和管理提供了参考。

国内研究：关注政策体系、管理机制和实践案例

国内研究主要集中在城市规划、建筑学、社会学和经济学等领域。

国内研究关注实践案例和模式。北上广深等城市进行了较为深入的探索和实践，了解不同城市的经验和教训，为其他城市提供依据和参考。

国内研究关注社区参与和居民需求。一些研究探讨了社区组织和居民参与的问题，提出了加强社区自治、多元参与和民主决策的建议。

国内研究还关注政策和综合管理。一些研究分析了政策体系和综合机制，指出了现行政策的不足和问题，并提出了相应的改进和完善措施。

规划设计问题策源与城市更新

当前，我国已步入存量时代，城市化存量发展阶段是城市发展的重要阶段。各地实践表明，需要加强规划统筹，强化规划与土地政策的紧密融合，以国土空间规划为引领，优化生产、生活、生态空间布局，优化土地利用，推动产业调整，加强居民参与，整体提升城市竞争力，增进民众幸福感。

同时，把“人民城市人民建、人民城市为人民”理念贯穿始终。通过梳理片区资源禀赋，完善功能结构和布局，提升人居环境，塑造城市品牌形象，从而实现宜居、宜业、宜产、宜游的新型都市片区，使老城旧貌换新颜。

某行政区划内老旧街区更新改造的实践

现状及诉求

社区概述

该社区内共有四条主要道路，本次改造共28个楼院，33栋建筑，总建筑面积74800平方米，占地面积约3公顷，涉及改造居民人口数约2900人。该社区建设年代较早，空间老化，人口外迁较多，社区内老龄化严重。

居民更新诉求

旧居的更新改造或者拆迁重建，配套建设停车场、充电车棚、绿化休闲区、门卫室或快递存放站等设施；急需对现有房屋的外墙、门窗、屋面等进行维护。

小区改造策略

规划先行

党的二十大报告提出，“提高城市规划、建设、治理水平”。此次先梳理了区片城市发展远期目标，再结合社区实际情况来制定改造目标，并与传统的征收拆迁区分，充分考虑“留、改、拆”的比例关系，制订配套政策、编制规划方案。

划分类别

结合老旧街区改造的投入、内容及难易程度，楼院分为基础型和完善提升型。

基础型楼院主要为建设年代大于40年、无公共空间、仅留存通过空间的楼院，若进行大量的基础修缮会存在一定的安全隐患。修缮原则为清洗楼体、铺装楼院道路、疏通下水管网、安装安防设施、梳理强弱电线缆等。

相对来说，完善提升型楼院建筑年代较新，有公共小区空间，整体配套设施较为完善。

改造内容

建筑

建筑外墙：现状建筑外墙类别分为红砖墙面、白色涂料墙面、干粘石墙面、水泥抹灰墙面、瓷砖外粘墙面等。

红砖墙：红砖墙为原结构砌体墙，该类建筑大多年代久远，破旧不堪，部分红砖因室内渗水存在粉化现象，若按建筑节能条件进行修缮，存在一定的安全隐患，且投资过大，经济价值不高。建议楼体统一进行冲洗，清除外贴广告等，确保干净整洁。修缮完成后形成特有的红砖肌理，具有一定的建筑风貌。

涂料墙体、干粘石墙体、水泥抹灰墙体和瓷砖外粘墙体：该类建筑大多始建于上世纪90年代，建筑外墙因年代久远，空鼓、剥落、漏砂、破损的情况较为常见。在外墙修缮方面，首先应杜绝安全隐患，铲除破损、空鼓等部位，在确保基层稳定的前提下进行外饰施工。一般常用方法为外墙保温基层，外刷涂料或真石漆，颜色搭配尽量与原楼体色相同。

建筑屋面：老旧街区的建筑质量参差不齐，按照《屋面防水技术规程》要求，屋面在原结构层基础上需有找坡层、保温层、防水层、保护层等多道工序，由于老旧建筑结构板面年代久远，荷载存在一定的风险，大多房屋屋面未设置楼梯间，为非上人屋面。通过多方论证，对屋面防水程序进行了简化，即拆除现有屋面保护层，防水层至原屋面找坡层，疏通更换收水口，重做水泥砂浆找平层，黏接4毫米厚页岩防水卷材。建筑质量较好的楼体屋面可整体拆除至结构层，采用发泡混凝土找坡，水泥砂浆找平，SBS防水层、XPC保温层及50毫米厚钢筋网片保护层进行处理。

建筑门窗：现场踏勘过程中发现外扩阳台的材质种类繁多，玻璃材质也不尽相同。为确保片区内建筑外观的整体性和协调性，杜绝安全隐患，可统一对外扩区进行整理，确保材质、样式统一。在检查中发现公共楼梯间窗扇破损丢失较多，建议统一更换成断桥铝合金窗框双层中空玻璃，提升隔音和保温性能。老旧街区建筑公共部分的入户安全防盗措施较差，对此，为增强居民的安全感，应重新安装金属感应防盗门。

增设电梯：常见的老旧街区建筑均无加装电梯或自带电梯，老旧街区居民老年人数占比约达70%，加装电梯已成为居民最大诉求。实操发现，依据现行的《建筑外装电梯设计条例》，大部分老旧街区建筑不具备电梯加装条件。为解决实际使用需求，应由街道办进行民意调查配合，尝试突破部分建筑外装电梯设计条例要求，对不侵占消防通道的楼院可进行电梯加装。

楼院道路

在楼院道路修缮中，对楼院地面为水泥面层的，可凿除原面层破损、下陷区域，找平、粗打毛后铺设50厚粗粒式沥青混凝土和30厚细粒式沥青混凝土。对釉面砖、透水砖铺设的，可进行基础修缮、更换破损区域。对破损严重，修缮难度较大，可将原铺装面层整体铲除至混凝土垫层，进行沥青面层铺设。

楼院内停车场原则上地面标线，纵观那些已建成的植草格停车位，往往黄土裸漏，杂草稀疏，凹凸不平，观感较差。因此，建议停车区采用透水砖方式进行铺装区分。

社区无地下车库且地上停车位数量远远无法满足需求，应在考虑防火、消防前提下，利用楼前楼后尽量增设临时停车位，既满足居民使用需求，也增加了社区收入。

电动车棚的增设

一般老旧片区居民电动车保有量较高，也是本片区居民主要出行工具。原车棚已无法满足电动车停放需求，许多小区居民电动车会临近建筑停放甚至占用消防通道，不仅对居民人身安全形成威胁，而且无统一管理，存在安全隐患。为消除隐患，对电动车棚进行了改、扩、增，并配备充电插口。采用钢构车棚，由厂家统一安装，这样不仅价格便宜，而且施工速度快。

储物间改造前

楼院景观

小区的环境提升尤为重要。在走访过程中发现，一些楼院因面积有限，院里无树木栽种，绿化空间仅为居民自种盆栽且到处散落摆放。那些有零星树木的院落也捆扎了晾衣绳、电线等，整体较为凌乱，居民几乎没有楼下休闲空间。因此，提升改造过程中，在处理好路面铺装、停车车位的同时，应尽可能设置树下休闲座凳区，有条件的楼院可单独设置景观休闲区，穿插摆放体育健身器械。

部分楼院一层储物间可在满足消防的同时重新规划利用，拆改为钢构车棚，下方停放非机动车辆，屋面作为居民的休憩空间，可晾晒衣物、摆放盆栽。

部分楼院围墙为砖砌体结构，面层粉化，抹灰层剥落较多，在确保安全的前提下进行重新粉刷，可设置墙体宣传栏，对部分墙体也可考虑增设攀爬植物进行绿化空间的延伸。

结合小区居民使用需求，考虑在部分小区休闲场地上增设凉亭、廊架等构筑物，满足居民棋牌、交流休憩功能的同时也提升了小区景观品质。凉亭、廊架等构筑物主体结构可采用钢结构制作，施工周期短，质保时间长，并且统一采购节约造价。

植物配置

社区范围内涉及楼院较多，因每个楼院存在差异化，针对植物配置部分可遵守以下总体原则：

一是冠幅超过5米、胸径超过20厘米的大乔木不可砍伐或移栽，应依托其优化周围景观绿化；

二是移栽植物在小区内部消化，尽量做到原有植物不外运，最大程度减少浪费；

三是补种植物选类应因地制宜，考虑当地苗木树种，充分保证补种植物的成活率并降低成本。

楼院给排水

雨落水管：社区内大部分建筑雨落水管为原老式铸铁材质，均存在不同程度的锈蚀现象，且均无空调冷凝水管，致使建筑墙面污染。对此，可全部更换为UPVC塑料雨落水管并增加空调冷凝水管，既能提升整体建筑立面的美观性，又解决了原铸铁管容易生锈的问题。

地面排水：随着市政道路的修缮抬升，部分楼院的地坪高度远低于市政道路，导致降雨天气雨水聚集，严重影响了居民的出行。现状楼院内排水多为地表径流，本次改造中，将原排水管道进行疏通，对拥堵或破损严重的管道进行更换，计算后合理组织排水坡向、设置收水口、雨污分流。针对低于市政地坪的情况，在楼院出口处设置反向挡水坡，同时在坡底位置设置拦水沟，尽可能地减少雨水的倒灌回流。

污水排放：大部分老旧小区不同程度存在污水管网堵塞的情况，现场调研时发现部分小区内部臭气熏天。对所有存在堵塞的管网全部更换为直径30厘米的双壁波纹污水管，并按照坡度及冻土深度要求进行覆设。对无市政污水管网的，应在小区内部易于清污车抵达的区域增设大容量玻璃钢成品化粪池。按上述措施改造后的小区再也闻不到污水的臭味，到处鸟语花香，极大提升了居住环境品质。

楼院监控及强弱电

在老旧街区的走访过程中发现，安防监控体系缺失，导致居民无安全感。对此，实施改造时重点完善监控系统，统一接入门卫室。无条件设置门卫室的，并入辖区内监控。

此外，在本次实施改造中首先联系电信公司对现有线缆进行梳理，清理废线，采用桥架敷设线缆或捆扎方式，确保线缆的整洁美观。

楼院内强电分为庭院灯照明、公共楼梯间照明、小区内充电桩供电等，不宜设置过多种类，楼院内应以庭院灯为主，公共楼梯间内以感应吸顶灯为主。充电桩等需设置独立电表核算。

周边道路

社区周边四条城市道路中西街和东街街道狭窄，设施老旧，绿化率低，建筑物参差不齐，门头牌匾破旧不堪。加上底商随意外摆，车辆随意停放，舒适度很差。空间的合理化利用能有效提升城市风貌，提高群众获得感、幸福感、安全感。因此，在交通道路梳理上，首先应解决交通混乱问题，利用有限空间对机动车、非机动车、人行区进行划定，确保交通顺畅。其次，对建筑外观进行整治，统一店招，确保立面风貌协调一致。第三，拆除现有侵占人行道的违章建筑，取消非法住改商的店铺，恢复原有建筑风貌。第四，利用建筑退让范围设置公共活动区，增设绿化、公共休憩、娱乐设施，在不占用太多空间的同时，将多种形式的小品建筑引入街道界面中，提高舒适度。

便民服务设施改造

增设社区日间照料中心：社区内老人占比约达70%，其中存在众多生活不便的独居老人，本着关爱老年人的基本原则，每个社区应具备1或2个不小于200平方米的社区日间照料中心来服务老年人群体，并具备活动室、棋牌室、阅览室、食堂等功能板块，从身心两个层面关怀老人。实施过程中发现，可将公属闲置房屋改造建设为日间照料中心，提高利用率，对社区整体环境也是一种提升。使用后受到当地居民和业主方的一致赞扬。

增设分类垃圾站：为响应国家号召，提高居民垃圾分类意识，本项目改造中要求淘汰原混装垃圾桶，取而代之的是分类垃圾站。