智慧停车投融资模式及效益探讨

□ 崔 凯 丁正林 程时广 程菲菲

智慧停车作为新基建业务领域重要内容，是城市重要的新型公共基础设施，是民生服务的重要内容，也是产业发展的新方向。我国汽车保有量迅速增长，但仍有较大的发展空间助力停车行业持续发展。根据数据显示，近几年我国汽车保有量呈现直线上涨态势。2021 年中国汽车保有量为3.02 亿台，同比2020 年上涨7.47%。由于城市特别是老城区受土地资源的制约，停车场难以建设，停车位标准配建落后，同时，智慧停车政策不够完善、投资金额较大，导致投资回报率不高、项目审批难度大，停车设泊位供给不足，停车难依然是城市发展的一大顽疾。如何有效解决停车设施的供给问题，关键是要解决泊位合理利用问题，大力建设智慧停车场，有效整合车位资源的智慧停车场覆盖率。如何大力建设智慧停车场，提高智慧停车场覆盖率，仅仅依靠政府投资难以实现，必须创新智慧停车设施的投融资模式，探索智慧停车设施投资建设运营的发展模式。笔者以湖南省衡阳市城区智慧停车管理系统和公共停车场建设PPP 项目为例，探寻城市级智慧停车投融资模式及效益。

一、投资项目遴选

智慧停车项目的遴选是投资成功的关键，好的项目要精挑细选，要从以下方面入手。

1.投资区域

投资区域要重点考虑经济发达，汽车保有量大的城市。

2.选址要素

选址要重点考虑投资区域的经济、人口、项目区域内机动车保有量年均增速、项目周边停车现状、区域内存量同类停车收费情况、项目区域内停车场运营情况、项目周边应配备车位数量、区域内停车位覆盖率、区域内停车位缺口和竞品、停车需求特征与停车影响因素、停车规划指标体系。并基于上述因素，定量和定性分析项目遴选，准确预测智慧停车的市场规模、市场前景、发展趋势，分析项目区域内停车位供应的市场空间、分布情况，找到影响和制约市场供应的关键因素。

3.选址方案

（1）重点跟踪城市停车场规划方案里的待建方案。

（2）重点跟踪政府支持的地铁站、地铁站停车场等配套项目，可考虑与业主单位合作建设。如果运营期效益不佳，可与业主单位协商以地铁附近部分商业面积作为补偿。

（3）城市内规模医院也是建设停车场的优质资源。

（4）位置极佳的市中心大型商场，因建立年代较早，车位配套严重不足，影响其商业运营，可通过利用商场外边角地建设立体停车场解决，或利用商场顶建设平面停车场解决。

（5）房地产开发时未配套车位的居民住宅小区，导致无法通过竣工验收，可与开发商合作建设，或卖或租，与开发商实现共赢。

（6）城市中心附近的学校周围车流量较大，且停车位紧张，可利用学校操场建成地下停车场对外经营。车辆进出口设在校外道路旁，不影响学校。

二、投融资模式

城市停车设施建设得到了国家和地方政策的支持，吸引社会资本参与投资建设城市停车场，推动投资主体发行停车场建设专项债券，引导设立停车场建设专项投资基金等措施，以降低融资成本，为城市停车业务发展提供资金保障。2021 年5 月，国务院发布《关于推动城市停车设施发展的意见》，各地方参照该意见分别制定适合本地城市停车设施发展的意见。该意见指出，2025 年全国大中小城市基本建成配建停车设施为主、路外公共停车设施为辅、路内停车为补充的城市停车系统，社会资本广泛参与，信息技术与停车产业深度融合。规范运用政府和社会资本合作（PPP）等模式推动共同投资运营停车设施。对停车需求大、收益较好的中心城区、交通枢纽等区域的停车设施，鼓励社会资本以市场化投资为主开发运营。有条件的城市片区可通过项目打包、统一招标、规范补贴等方式鼓励进行规模化开发。支持企业以市场化方式发行用于城市停车设施建设的专项债券。鼓励采取“债贷组合”等方式，构建多元化、可持续的城市停车设施融资体系。加强独立新建停车设施用地保障，充分利用地上地下空间建设停车设施，鼓励建设多功能综合体。该意见为城市智慧停车投融资指明了方向。

1.常见的投资模式

停车产业常见的投资模式有PPP、特许经营、EPCO 等。投资模式见表1 所列。

财政部2023 年6 月启动对PPP 项目自查，PPP入库审批阶段性暂停，觉得PPP 风险很大，本质上不是企业投资风险，而是政府的隐形债务风险。新PPP政策可能是完全使用者付费，不得采用可行缺口补助、运营补贴、保底承诺。鉴于国内PPP 模式进入平缓发展期，且PPP 模式具有程序复杂，跟踪周期较长，以后智慧停车项目首推特许经营模式。鉴于停车位紧张普遍存在于我国大城市及部分旅游城市，主要解决方案是增加供给，给城市停车场建设补短板，现有停车场智慧化优化升级，盘活现有停车资源。其中，对于现有停车场：路内车位+公共停车场属于公共资源，可以通过政府相关政策条例回收经营权，各类公共资源打包，以特许经营权赋予项目公司进行建设经营。对于社会停车场，数量大且产权归属各不相同，初期可以简单地接入各个停车场停车数据，后期通过政府政策支持将整个城市停车资源盘活。目前，多数停车公司对于社会资本方进入本地停车市场有一定抵触心理，如何与地方停车公司实现共赢，成为一个新的研究方向。建议综合利用投建与运营双公司模式，或者在投资协议与合作协议中明确双方职责，让停车公司在项目中有参与感。

常见的融资模式有银行贷款、专项债、融资租赁、产业基金、ABS 等。

（1）商业银行贷款是适合所有企业的融资方式，但企业通常需要提供一定形式的担保才能获得商业银行贷款。借鉴慧泊公司经验，该公司将自己未来25年的停车费用质押给了银行，以获取现金流贷款，是一种比较新颖的融资方式。应收账款质押贷款是近年来国内企业融资领域的一种比较新型的方式，也是大型企业在担保物方面的一种优势选择。

（2）智慧停车作为“新基建、补短板”的重要内容，专项债成为其融资的主要模式，得到了国家政策的支持。国务院办公厅国办函（2021）46 号文件提出，为推动停车设施建设，“在完善偿债措施等前提下，支持企业以市场化方式发行用于城市停车设施建设的专项债券”，并“允许利用地方政府专项债券资金支持具有一定收益的停车设施项目建设”。

（3）2020 年10 月13 日，上海银行牵头成功发行“邛崃市航信物业管理有限责任公司2020 年度第一期定向资产支持票据”。该项目为全国首单停车场PPP项目资产支持票据，也是上海银行服务四川省的首个资产支持票据项目。该项目的成功落地，标志着银行间市场资产支持票据业务基础资产范围进一步拓宽，为四川省乃至全国盘活存量基础设施资产、深化金融供给侧改革起到了良好示范效应。通过“盘活存量—投资增量—再次盘活”的良性循环，为构建基础设施领域绿色金融生态链进一步拓宽了资金渠道，同时为利用社会资本盘活存量资产提供了新的思路与途径。

正月的一天早上，寒霜未化，冷气袭人。妹娃来到园子里，见花未开，草未萌芽，就开了后门，沿着小路往山上走。忽然，她看到路边有一朵油绿色的小花开放了。妹娃越看越喜欢，就用手指把四周的泥土掏松，把它连根挖起，种在园子里。帮工看到这株在天寒地冻的正月就开花的野草，也很喜欢，天天浇水，月月上肥。那草越长越茂盛，后来结了籽。帮工把这草的籽洒在园子里，第二年，园里绿色的小花就开得更多了。

（4）融资租赁是停车设备融资的有效工具。我国每年新增立体车库设备超过100 亿元，还不包括道闸等其他停车设施设备。这些设备都是金融的有效载体。融资租赁能够解决设备厂商资金及时回笼和客户分期付款的需求，因此具有广泛的市场需求。

（5）资产证券化（ABS）也是盘活存量车位的有效方式。目前我国存量车位规模达10 万亿以上，每年新增车位规模达1 万亿以上。这些资产都是金融的理想标的物，对盘活存量车位资产、促进增量车位投资、实现智慧停车产业良性循环和可持续发展具有重要作用。

2.投资回报机制

智慧停车投资回报机制有以下几点。

（1）使用者付费（停车场营业收入、广告收入、商业配套出租收入、充电服务收入等）。

（2）以数据资源，利用现有停车场、业主数据，以数据输出、行业报告等形式提供给政府、商业伙伴等，为停车服务和衍生服务相结合的商业类型，并从中受益。

（3）政府可行性缺口补贴。

3.退出机制

智慧停车退出机制有以下几点。

（1）合同约定退出机制。例如，衡阳项目已在PPP合同中约定相关退出机制，当经过审计的项目年度实际营业收入低于投标报价收入的70%时；进入运营期1 年后，在连续6 个月内一类地区区域停车泊位平均每车位每天收入低于11 元，二、三类区域停车泊位平均每车位每天收入低于10 元。

（2）发行公募REITs，通过份额转让、转让资产或股权方式退出。

三、投资效益

以中国交建衡阳市城区智慧停车管理系统和公共停车场建设PPP 项目为例，项目估算总投资约10.25 亿元，运营期28 年内，项目预计年均收入16 263 万元。项目年均营收入见表2 所列。

表2 项目年均营业收入 万元

项目收入主要包括划拨路内停车泊位收入、新建路内停车泊位收入、路外停车场收入、商业配套出租收入、广告费收入和充电服务收入等6 个部分。经测算，项目可以满足社会投资人收益需求。

四、结语

由于新PPP 政策可能是完全使用者付费，不得采用可行缺口补助，运营补贴、保底承诺，因此基于社会投资人视角主推BOT（或者与政府平台公司合作模式）+EPC+使用者付费。按照银行贷款、专项债、融资租赁、产业基金、ABS 等常见的融资模式，结合慧泊公司经验探索一种比较新型的银行贷款融资方式，对智慧停车的建设成本、运营成本、投资效益分析具有一定意义，也可以为智慧停车项目提供商业模式支撑。