建筑工程竣工规划条件核实测绘探讨

郭小亮

太原市国土空间规划测绘院（太原市城市雕塑研究院） 山西 太原 030000

1 引言

太原市作为山西省国家资源型经济转型试验区的省会城市，大太原经济圈已经形成。随着太原市基础设施的不断完善，目前各大型上市房地产公司都已经入驻太原，大量房地产项目的开发对规划部门建设工程监管提出挑战。规划条件核实作为规划部门对建设工程项目监管的一环，是关系到城市建设管理、规划实施与落实的一项具有法规性的测绘工作[1]。加强规划条件管理，应是提高城市规划建设水平应有之义[2]。

建筑工程竣工规划条件核实是指规划部门对建设单位（个人）申请进行规划条件核实的建设工程是否符合项目地块规划条件、建筑设计方案（总平面或修建性详细规划）以及建设工程规划许可内容进行核实，对符合要求的核发《建设工程竣工规划许可证》的行为。我院根据《城乡规划法》、《山西省城乡规划条例》，结合太原市实际情况，对建筑工程竣工规划条件核实测绘的细节进行了详细规定。

通过无人机倾斜摄影测量技术，可以对城市的每一个角落进行精细化测绘，不仅可以准确获取建筑物的位置、高度、大小等数据，还可以结合实景三维模型、矢量图等，全面展示城市面貌。此外，还可以有效发现城市规划过程中存在的问题[3]。

2 作业标准及精度

太原市建筑工程竣工规划条件核实测量以国家标准、行业标准为准则，制定适合太原的作业标准：控制网平面点相对于起算点的点位中误差不得大于±5.0cm，高程中误差不得大于±5.0cm。被核实建筑物角点相对临近控制点的点位中误差不应大于±5.0cm，地块儿范围内次要建筑角点相对临近图根点的点位中误差不应大于±7.0cm，地物点间距中误差不应大于±5.0cm，高程点相对临近图根点的高程中误差不应大于±4.0cm。规划条件核实测绘图上标注的建筑间距、退线距离误差不应超过±0.1m，测量值应读、标至厘米，各类面积计算过程应取至0.001m2，计算结果取至0.01 m2。

3 规划条件核实测绘

3.1 资料准备

在进行建筑工程竣工规划条件核实测量之前，应该核查委托单位提供的相关文件和图件是否完备，包括：建筑用地规划许可证及附图（包括报建蓝图）、建筑工程设计方案批复及附件附图、土地使用证原件及复印件、建筑工程规划许可证及附件附图、竣工图、施工图、建筑工程放验线图，收集建筑工程周边范围内的1:500地形图、控制点。认真分析上述资料，确定测量范围，确定被核实建筑单体个数、名称；根据建筑工程规划许可证附图确定与规划审批条件相关的建筑，外业应实测这些建筑，方便下一步分析与对比；应确保仪器检定合格，并在有效期内。

3.2 外业数据采集

3.2.1 外业数据采集的内容

外业需要采集的内容包括：1）建筑空间信息：建筑平面位置（包括被核实建筑及规划审批条件相关建筑）、首层地面高程、室外地面高程、女儿墙高程、最高点高程；通过钢尺、测距仪量取建筑建筑边长。逐层测量非标准层层高，测量标准层起止层层高。2）测量用地范围内1：500比例尺竣工地形图，需要详细测量地面的绿地、植草砖、车位等，方便内业进行绿化面积及车位个数的计算。3）建筑图件的现场核实：核实现场户型、布局、立面（包括颜色、窗户形式及个数、造型）是否与报建蓝图一致，详细记录不一致的内容及位置，对建筑四个大角方位行拍照记录。核实委托方提供的车位设计图纸，根据相关规范判断车位设置的合理性，标定不合理车位，在草图上详细绘制变更后的现场车位分布情况。所有不一致的位置都应拍照记录。

3.2.2 外业数据采集的方法

外业数据采集可采用全站仪碎部测量、倾斜摄影测量以及三维激光扫描等方法，其中倾斜摄影测量方法可以获取丰富的建筑物及场景信息，对规划核实测绘的各个环节都能提供数据支持，是当前最理想的测量方法。无人机倾斜摄影测量数据采集方法如下：

（1）像控点及检查点布测

根据测区大小及建筑分布在测区布设相应数量的控制点。控制点的选取时，可以使用地面规则标记，也可以人工喷绘。

（2）倾斜航摄外业

选择相应的航摄飞行系统，包括无人机、5镜头相机、无人机飞行软件系统。根据测区范围及分辨率进行航线设计。 选择合适的起降点对测区进行航拍。

（3）倾斜摄影模型制作

根据倾斜航摄外业成果，包括航飞影像、相机位置等数据，选择相关的建模软件，制作测区模型，制作过程相对定向、像控点测量、平差、建模。

（4）倾斜模型质量检查

质量检查包括绝对定向精度、倾斜摄影模型质量、模型数学精度。模型质量包括模型纹理质量。模型数学精度可通过模型测量检查点的方法进行确定。

可以根据上述方法获得的倾斜模型绘制竣工图并测量其他建筑空间信息。

3.3 数据编辑

数据编辑包括：1）绘制建筑分层平面图，图上标注边长及单层建筑面积。建筑边长以实测数据为依据可从建筑施工图上读取，并应符合下列规定：

①应对房屋的对应边长、分段边长与总边长进行校核。

②实测边长与图纸标注边长的限差满足表1的规定时，可采用图上标注的边长。

表1 实测边长与图纸标注边长的限差（m）

根据规范计算本层各部分面积，并汇总计算本层总建筑面积。2）根据采集的建筑相应位置高程计算建筑高度，并与钢尺、测距仪量取的层高等分段高度进行检核；用建筑高度与建筑宽度，按不同的比例尺绘制成高度示意图。3）编辑全野外采集数据，绘制1:500竣工数字化地形图、绿地分布示意图及车位分布示意图。4）计算建筑基底面积、计容面积，汇总地块内所有建筑的面积，计算地块指标（包括建筑密度、容积率、绿化率、车位个数）并与审批值比较，制作建筑面积及指标汇总表。5）根据规划审批的建筑位置、尺寸绘制平面位置图，并与实测竣工图、道路红线及国有土地范围线叠加表示，标注批准与实测的角点位移、房屋尺寸、房屋间距及房屋退距，制作定位比较图。6）编写规划条件核实成果报告书。核实建筑面积、高度实测与批准是否一致，若不一致需要分析面积变化原因。核实建筑位置、尺寸、间距及退距实测与批准是否一致。核实建筑立面与风格现状是否与批准一致。核实现状建筑布局与户型是否与报建蓝图一致。

3.4 成果检查

1）外业检查：①检查控制点的布设及精度是否满足规范要求。②竣工图平面、高程精度是否满足规范要求，地物地貌是否有遗漏。现场核实绿地范围及车位分布。③检查建筑分层图，核实建筑形状及边长，边长检查不少于40%。④检查建筑层高及组成主体高度的建筑各部分高度。

2）内业检查：①检查委托方提供的资料是否完备及合规。②对高度、边长、平面位置等成果数据与测量原始数据、外业草图进行对比。③成果报告中的规划条件指标是否与委托方提供的证件、图纸一致。④核实同一面积、高度数据图与表的一致性。⑤检查核实情况说明，对与规划审批不一致的面积、高度或指标数据，核实变化原因的合理性。

4 测绘报告

建筑工程规划条件核实测量报告书的内容主要包括：工程竣工核实成果表、建筑面积及规划指标汇总表、定位比较图、绿化分布示意图、车位示意图、分层面积计算表、建筑分层图、建筑高度示意图、测绘坐标成果表、拍摄位置示意图及照片。

5 工程实例

以太原市某小区规划条件核实项目为例，说明规划条件核实测量方法及测量报告内容。本项目地块范围内包括3#楼、4#楼、地库、物业用房及其他老旧房屋。

5.1 外业航飞

使用飞马D2000无人机，搭载D-OP4000倾斜摄影镜头，利用飞马无人机管家软件对飞行过程及飞行质量进行控制。在小区周边及内部均匀布设控制点5个，其中3个为像控点，2个为检查点。设置影像地面分辨率为0.02m、航向重叠80%、旁向重叠65%、航速14m/s。起降点选择测区范围中心广场宽敞区域，无信号干扰。对影像质量、影像质量进行检查无误后完成飞行任务。

5.2 倾斜摄影模型制作

使用重建农场及重建大师对倾斜摄影成果进行处理，进而生产三维模型。根据模型成果对检查点进行测量，其测量结果符合要求。图1为小区倾斜模型成果。

图1 倾斜模型成果

5.3 数据采集

将倾斜摄影模型导入清华山维平台进行数据采集，包括建筑平面位置、轮廓、首层地面高程、室内外高差、女儿墙高程、最高点高程，进而计算规划指标室内外高差、主体高度、最高点高度等数据。

5.4 成果报告

成果报告包括核实情况说明、建设工程竣工核实指标汇总表、竣工测绘图、分层面积计算表、建筑分层图、建筑高度示意图。以3#楼为例说明核实成果内容，如表2。

表2 建设工程竣工核实指标汇总表

以面积和高度变化指标为例说明其核实结果：（1）主体高度：建设工程规划许可证为53m，报建蓝图为53.4m，实测为53.15m，实测比报建蓝图低0.25m，分析变化原因为竣工后的室内外高差与设计不一致；（2）标准层层高：建设工程规划许可证为2.9m，报建蓝图为2.85m，实测为2.85m，实测与报建蓝图一致；（3）地上建筑面积：实测比批准文件指标多1550.30m2，面积变化原因：现状比报建蓝图每层多4个阳台，阳台部分总计111.6m2，其它与报建蓝图一致；（4）地下建筑面积：实测比批准文件指标少8.64m2。

图2为定位比较图，图中虚线位置为批准位置，实线位置为现状位置，斜体为批准尺寸及间距，宋体为实测尺寸及间距， 4#楼实测位置及尺寸与批准指标相差较大。

图2 定位比较图

如上图所示：实测楼间距与批准文件指标最大差值为5.57m。实测总长比批准文件指标短0.1m；实测总宽比批准文件指标短0.6m。

图3为高度4#楼高度示意图：

图3 高度示意图

图中h1为地下室高度，h2为主体高度，h3为最高点高度Δh为室内外高差，其中主体高度及最高点高度均从室外地面起算。

竣工图中包括房屋总长、总宽、房屋间距、道路红线退距、国有土地范围线退距等尺寸及位置信息。

地块的建设工程竣工核实指标如表3所示，该地块各项指标均不满足规划要求。

表3 建设工程竣工核实指标汇总表-建筑面积

表4 建设工程竣工核实指标汇总表-规划指标

6 结语

建筑工程竣工规划条件核实作为规划管理的关键环节，测绘部门出具的测绘成果至关重要，不仅要保证精度、详细程度，改进作业技术，提高工作效率，更要通过图、文、表的形式使得报告清晰易读，使其作为信息载体，准确传达建筑现状及其与批准状态的对比情况。倾斜摄影测量技术在规划条件核实测绘中应用，使得测绘工作及规划管理更直观更高效。我院经过多年的积累，已经构建了一套成熟的建筑工程竣工规划条件核实测绘的工作流程和技术标准，为太原市规划审批部门提供了数据支撑，获得社会广泛认可。