共享乡居理念与乡村闲置房屋资源有效利用的关系

孙梦苒

2018年4月，中国农村发展研究所和社会科学文献出版社发布了《农村绿皮书：中国农村经济形势分析与预测（2018～2019）》，书中提到，2018年全国农村宅基地空置率约为10.7%，农村空房率最高达7成。按此计算，目前全国有近8亿农村户籍人口，按照农业普查公报，全国约有2.3亿套农村房屋。按照10.7%空置率计算，接近2500万套住房空置。如果按照每年每套5000元的租金计算，每年全国仅在农村空置房屋资源上造成的浪费就高达1250亿元。

2021年年底，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《农村人居环境整治提升五年行动方案（2021—2025年）》，因此，2022年各地开始了新一轮农村人居环境整治提升专项工作，其中，无人居住的老旧房屋被划为重点治理对象。散落在乡村的闲置废弃房屋如不能及时得到有效利用，会引发诸多问题：首先，影响村庄的统一规划，不利于村庄的治理与发展，且与“村容整洁”“美丽乡村”等建设目标格格不入；其次，存在安全隱患，由于年久失修，对人民群众的安全构成威胁，并成为卫生防疫的死角；最后，会造成土地资源的浪费。

现今农村闲置房屋盘活的主要困境

房屋户型不一且分布较为分散

我国广大农村自建住宅大部分是低层建筑，多为砖混结构，且由主人和施工人员自行设计，没有规范的施工图纸，导致农村房屋户型、面积各不相同且较为分散，不易统一开发。

房屋质量良莠不齐

农村房屋的建造材料大多不会经过严格检验。房屋建造使用不同的材料造成房屋质量良莠不齐，而使用的材料质量较差例如现浇混凝土使用强度不够的砂石或采用质量不达标的钢材都会使房屋寿命受到影响。同时部分老宅由于人口长年在外而荒废多年，墙体老化严重，这种类型的房屋便不适宜改为民居，更倾向于土地复垦。

村民意愿不统一

由于农村宅基地的使用权是永久的，城市户口的继承人可通过继承宅基地的房屋获得宅基地的使用权，且宅基地可充当抵押物进行贷款，村民或出于对老宅不舍的感情或出于对自身和后代的考虑，对闲置房屋的再建开发存在不同的意见。

农村自身基础设施较差

农村基础设施较城市仍存在较大差距。多数农村道路建设质量较差，贫困地区通达、通畅任务仍然艰巨，且前期建成的公路养护投入不足，部分已存在油返砂的状况。同时，农村的用水用电不便、医疗卫生条件落后等都会对闲置房屋进行旅游开发造成难度。

利益分配不均

因农村基础设施较差、闲置房屋良莠不齐都导致盘活的前期投入巨大，而在后期共享模式进行盈利后经济收益没有明确的分配标准又极易造成村民、村集体、政府以及企业之间利益的分配不均，故对吸引投资造成极大困难。

下套村共享乡居模式的建立

与乡土文化的结合体现

吉林省集安市青石镇下套村是中朝边境村，位于鸭绿江畔，风光秀丽，符合中华文化传统关于“乡居”意境的描述。该村存在一定数量的闲置房屋，且有着丰富的旅游资源，可发展生态宿营地、垂钓、生态探险旅游、花海观光等旅游项目。共享经济虽已不是新的经济模式，但以旅游业为载体，将农村闲置宅基地以共享的方式融入市场却是一个新的业态，下套村共享乡居模式是在借鉴已有模式的基础上，结合下套村实际来设计具有下套村特色的共享旅游新模式。下套村共享乡居模式坚持将重使用而轻占有的新型消费观、发展观作为理念基础，依托共享村居民宿、共享种植园、共享垂钓宿营区、共享文化驿站打造共享闲置房屋资源、共享乡土环境、共享乡土文化的城乡间良性经济循环。围绕营造“东北乡土文化的窗口”的目标，保护和挖掘现有的乡村文化遗产，以塑造文化旅游形象为工作核心，借由动态与静态两种途径让游客通过各种活动或实物来感受或体验多姿多彩的文化内涵，形成良好口碑效应，强化下套村的文化旅游。

组成要素及其在下套村的实施

下套村共享乡居模式以农村闲置宅基地为主要开发对象，对现有房屋进行改造升级，通过不同的共享模式，实现经营权和管理权的自由流转。该模式旨在围绕农村闲置宅基地和闲置农田，打造融汇旅游观光、高效农业、优化生态环境和社会文化功能的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型共享综合体。综合体由共享乡居民宿、共享农业园、共享垂钓宿营区、共享驿站等四大要素构成。

共享村居民宿：将下套村可居住的闲置房屋外包给企业（运营商）进行整体装修改造后作为民宿出租。根据市场性质的不同将民宿分别构建为休闲养老社区和研学活动社区。对于愿意进行集体施工改造的村民，施行房屋所有权、使用权、经营权“三权分离”，采取“农民所有、村集体使用、企业经营、政府管理服务”的运行机制，按照村民20%、村集体30%、企业50%的股份划分进行收益分成。对于主张自行进行房屋改造的村民，房屋所有权、使用权、经营权皆归属村民自己，盈利后所得按村民60%、村集体40%的股份划分进行收益分成。

共享农业园：依托环境优势，下套村以葡萄、五味子为主，玉米、板栗、人参、大榛子为辅的种植业结构已经形成规模，现已种植葡萄688亩、五味子357亩、玉米570亩。养殖业以养蜂、养牛和家禽养殖为主，养羊户3户300只，养鸡户1户5万只，养牛户3户40余头。对此，下套村可以构建结构优化、功能完善、体制健全、特色鲜明的共享农业园。依托民宿采摘园、特色农牧产品养殖基地作为村庄重要创收渠道，同时连通共享民宿，提高村庄自循环能力，增强抗风险能力。通过出租田地使用权，将下套村原本的闲置田地对外向游客进行出租，满足游客想自行种植绿色产品的需求，在田地租期内租客也可以交由民宿管家代为管理。既为村庄解决了部分土地闲置问题，也为农民解决了部分就业问题。

共享垂钓宿营区：下套村位于鸭绿江畔，森林覆盖率为64%，风景秀丽，依山傍水，可发展生态宿营地、垂钓、生态探险旅游、花海观光等项目。建立共享垂钓宿营区，将垂钓和野外宿营相结合，通过出租垂钓用具、鱼饵、野炊用具、帐篷等宿营用具为村民提供额外的就业机会和收入。对宿营用具收取租金分为两种情况，一种是按正常价格进行租用或购买，一种是提前支付一部分租金，其余的租金在游客宿营结束后通过游客宿营期间的高光照片作为抵扣，游客的照片会定期由宿营地打印出来，悬挂在共享垂钓宿营区内，作为一道独特靓丽的风景线。还可以以优越的生态环境为依托，开设不同风格的写真拍摄项目，联通花海观光，可提供服饰租赁与妆造服务。

共享文化驿站：选择一处闲置房屋，修建只提供水电的低标准、低要求的共享民宿。此驿站不收取住宿费用，房屋设施共享，但需要游客在临走前打扫好房屋的卫生，并留下一件礼物、一句寄语或自己认为对旅行有帮助的物品给下一位旅行者。该公共活动空间可以为游客提供交流的平台，有适时的活动策划，促进游客之间进一步的深度交流。游客如果愿意停留，可以通过为社区的孩子老人讲述旅途的历闻、参与共享民宿、共享农业园和共享宿营地的工作换取现金奖励，作为继续旅行的资金或免费住宿的筹码。这种方式既增加了拥有同样爱好的陌生人之间的联系，也通过这些对自媒体运用相当娴熟的年轻群体宣传了下套村，從而将下套村打造成一个受年轻人欢迎的奇幻旅游目的地。

下套村共享乡居模式的特点

因地制宜盘活闲置房屋

针对房屋户型不统一、分布分散、房屋质量良莠不齐的问题因地制宜地选择不同方式对其进行开发改造。例如原有废弃学校可改造为共享村居民宿中研学社区的学生宿舍，户型不一的房屋可以依据不同风格装修成特色民宿，无法居住的废弃老屋可以推平进行土地复垦，并入农业园实现资源循环。下套村可与周边的天幕山联合共享宿营垂钓区，开展野外登山探险、野外研学等项目。

增加对闲置房屋的分类开发利用

当前对闲置房屋的开发模式大多比较单一，有的直接改为同款民宿或旅游观赏地，局限性较大。下套村共享乡居整合多种开发模式，通过对闲置房屋的分类利用进行深度开发。例如下套村共享乡居民宿分为休闲养老社区与研学社区，共享农业园分为民宿采摘园与特色农牧产品种植基地。其中，养老社区与研学社区可以进一步分类，大大增强对闲置房屋的有效利用。

充分尊重村民意愿进行开发

下套村共享乡居模式充分尊重村民意愿进行开发，并根据不同的意愿进行有针对性的营收分配。无论是共享民宿还是宿营垂钓区，都极大地尊重村民意愿进行后续开发，农业园更是保障了不赞同民宿改造的居民仍能通过农业园进行创收的需求，实现村庄整体和谐共赢。

强化房屋开发利用收益分配

针对闲置房屋开发利益分配不平衡的问题，下套村共享乡居开发模式着重强化房屋开发利用的收益分配，且根据不同的开发类型进行收益的区别分配。共享民宿作为主要创收渠道按照村民20%、村集体30%、企业50%的股份划分进行收益分成。对于主张自行进行房屋改造的村民，房屋所有权、使用权、经营权皆由自己进行运营管理，盈利后所得按村民60%、村集体40%的股份划分进行收益分成。农业园与宿营区则根据投入进行区别分配，最大限度地保证各方公平分配，规避后续矛盾。

下套村共享乡居模式的意义

有利于推进乡村振兴进程

若只有单向奔赴的政府，没有共同努力的群众，乡村振兴就容易沦为外表美丽没有灵魂的空架子，也容易造成财力资源的浪费。与一兜到底、盲目建设相反，下套村共享乡居模式尊重农民的主体地位和意愿，做到为其而建，建其所需，共建共享，分配合理。乡村的生态环境需要因地制宜地科学规划，尽可能地吸引城市资本、人才、技术等生产要素下乡。这有利于灵活地促成政府、资本与农村居民优势互补、分工协作，共同推动乡村走上产业兴旺、生态宜居、乡风文明之路，并通过紧密的利益联结带动农民走上富裕之路，从而逐渐实现乡村的全面振兴。

整合现有盘活方式 提供更多方向

下套村共享乡居开发模式整合了现有闲置房屋盘活方式，遵循盘活1+N的工作思维导图：对闲置的土地与民房重新规划，逐步完善区域规划编制；对闲置土地和民房进行综合评估，提高盘活的利用率；制定盘活土地与民房的方案，形成一整套符合本区域实情的发展规划；推动推广典型示范，走上有特色的乡村振兴之路。这一开发模式为盘活农村闲置资源、破解农村空心化、提升农村现代化水平提供了更多的方向和路径。

结 语

“共享农场”的模式让乡村旅游消费群体记忆中的故土情怀成为现实，不仅满足了人们对农产品等物质层面的需求，也提供了休闲养生的新型养老服务模式。这种新模式带来的经济动力将成为农村改革的主要力量，“共享农场”的模式势必成为农村转型的发展趋势。

（作者单位：通化师范学院经济管理学院）