酒店精装修工程维修施工控制及对策分析

陈公章，李庆悦，刘启龙，龚少飞

(中建装饰集团西北公司,陕西 西安 710000)

0 引言

随着人们收入水平的日益提高及旅游行业的发展,旅游市场对酒店要求水准逐渐提高,进而对酒店装修装饰要求更高、更快,这对项目施工的进度与质量都提出了很高的要求。酒店施工项目高标准的质量要求给项目维修带来不小压力。为提高项目施工管理水平助力保证项目高效履约,立足于实践,通过调研调查及查阅相关论文结合项目管理经验,针对酒店项目后期质量维修工作进行剖析探讨。

1 酒店施工室内装饰特点

本论文在通过现场踏勘、大数据分析多种手段相结合的方式,通过分析酒店装饰特点及项目施工问题,总结得出酒店施工室内装饰有以下几个特点:

1)项目施工周期短,施工压力较大。受多方面因素影响,给予施工单位工期有限,多为施工单位制定工期节点,要求施工单位全过程保证进度高效。

2)项目材料种类较多,工艺较为复杂。酒店类装饰项目由于受到质量、美观因素影响,项目材料种类较多,工艺施工难度也较大。

3)项目工种种类较为繁杂。酒店装饰类项目涵盖面较广,涉及不同工种作业。

4)装修质量要求较高。由于酒店类项目特点要求,装饰饰面效果往往较为高档,装修美观度要求较高,详见表1[1]。

表1 不同类型度假酒店的特征一览表

2 酒店维修工程产生原因

2.1 现场施工环境复杂多变

由于项目进度及工期压力要求,装饰施工单位需要高效履约。受到多种因素影响,项目施工过程中往往包含其他单位的施工穿插,故而易产生工期顺序颠倒、交叉施工等情况,加大对施工环境、施工质量的压力。

2.2 过程管理混乱

由于房地产板块的急速扩张,施工单位普遍建立高校人才速成体系及培养梯队,项目团队领导班子整体较为年轻,故而过程管理存在以下几个问题:

1)管理经验、技术经验缺乏。施工前未对项目管理成员合理分配各项工作职责与任务,项目团队配合度不高,管理过程混乱,致使劳动工效未能得到有效提升。管理经验缺失,项目问题预判能力、风险规避能力不足,未做到问题提前规避。

2)项目管理不规范。在施工过程中,重难点交底未全员覆盖。过程中设计变更较多,未能及时下达,施工团队存在信息差,劳务班组及部分管理人员唯经验论,存在不按图施工以经验为主的主观意识形态[2]。

3)工期压力忽视质量。现场生产管理中为达到工期节点要求,施工方忽视了现场的施工管理,监管失责,工期大于一切原则致使现场容易出现工序安排不合理,施工后施工部位未验收,成品保护持续性不到位等质量情况。

2.3 社会因素的影响

受到项目管理体系不成熟的因素影响,项目管理过程易存在疏漏进而导致项目质量维修问题百出。此外,社会发展趋势导致专业技术工种缺乏、劳务班技术水平参差不齐、材料质量管控不严,也是质量问题产生的原因[3]。

3 维修项目工程特征

3.1 维修项目工程的特点

维修改造工程项目存在以下几个特点:

1)种类繁复。质量问题往往涵盖范围较广,涉及的工程种类较多,所需完成修缮工作的工种较多,需按批次进场维修进而造成施工管理难度增加。

2)工期紧张。工程施工时间短,需装饰施工单位短时间内突击施工维修。

3)施工面域较大,施工点位较为分散,施工效率不高。质量问题多层出不穷,施工面域较大,点位分散,劳务班组施工效率和利润不高,致使其积极性不高。劳务班组的思想涣散及修缮水平参差不齐,易导致质量问题的多次修缮。

4)管理人员人手不足。项目末期项目产值及创效不高,施工单位往往存留一至两名项目管理人员完成项目修缮工作,管理工作存在疏漏及安全隐患。

5)所需资源调配不足。维修工作的繁复与施工时间限制、维修工作面受到限制,项目资金的匮乏致使劳务班组不配合,使维修施工进展不能够得到有效保障[4]。

3.2 维修项目工程的重难点

通过调查走访以及查阅相关文献资料显示,维修管理工作难点主要有以下几个方面:

1)工程质量管理问题。在维修工程施工中,工艺和材料未形成统一管理规范,过程监管不严格,劳务班组未按照技术交底落实施工并对相关质量问题进行彻底整改。后期维修管理人员配备不齐,往往一人身兼多职,致使管理工作存在漏洞。

2)施工现场的安全管理问题。项目受到工期压力影响,普遍存在紧抓经济效益和工程进度的情况。后期管理人员不足,劳务班组自我要求意识较低,防范安全意识较差、安全施工的意识不够高。而施工过程中存在不规范用电、用水,无保护措施施工等危险行为,易出现安全隐患。

3)预算管控落实困难问题。项目维修施工面相对分散多呈点状分布,施工项目杂乱,所需工种、材料较多。与此同时,维修工艺难度较大及维修技术资料较少,现场排查问题较为困难,工程量难以估算都增大维修工程量和用料把控管理难度,存在预算超概,损害项目利润等情况[5]。

4 酒店维修工程项目管理策略

4.1 维修工程项目管理策略

1)保证进度计划合理安排高效施工。根据项目服务性的特点,积极引入酒店管理公司的参与便于其后期管理工作的开展,根据其服务需求和运营需求合理提升酒店局部区域的装修规格,向设计单位、业主单位提出优化建议,规避项目亏损项,同时避免项目二次施工所增加的施工难度和施工成本。项目全过程的进度管理应采用实时跟进实时纠偏的策略方案,同时可研究各项工程的劳动力需求、工序流程、技术流程、材料需求及材料到场计划、资金成本,可进行交叉作业,根据酒店室内客房装饰装修户型统一、施工工艺繁杂、施工区域以楼层为划分的特点进行流水式作业同步施工,根据酒店楼层与楼层装修精度划分较大的特点可安排多个班组按照装修精度进行同步作业。

2)优化招采标流程采取合适方式保证采购周期。积极响应国家发改委号召,提高项目公开招标范围,简化招标流程,提高工作效率。梳理项目材料清单优化项目材料采购方式,针对酒店装饰装修材料专业性强的特点,将金额数量不大的布草、窗帘、餐具等酒店用品类货物进行仔细比价,根据多家招投标单位报价分析及对比来确定最终招标控制价。此外,详记合同及法律规范、总包及公司招标流程,针对项目金额较大需公开招标项目材料,可根据项目进度计划、材料到场计划,通过业主或是总包进行招标采购,代建部及业主进行监督采购的方式解决到场材料时间与招标时间冲突问题,以保证项目采购周期,有效保证项目需求。

3)推行装配式施工构件及施工。在酒店装饰装修项目实施过程中,可根据项目情况梳理项目进行工厂化生产的构配件及材料设备,大力度推广工厂化定制生产、装配式现场安装,以减少现场工序及作业面交叉,合理有效把握生产进度。根据边户客房、无障碍客房家具及配件非标且数量较多的情况可采用装配式施工与现场调整结合的方式进行施工,与厂家协调要求指派设计及测量人员到场,随时测量调整,装配式安装后再至现场微调。

4)维修样板制度的建立。维修样板制度的建立是保证维修施工质量标准的重要方法。样板的建立不仅仅是对现场质量问题的提前规避也是维修方式方法的确定,而且能够明确维修工作的技术交底,能够从根源避免质量问题的出现,在过程管控中也能大大约束施工班组出现蛮干乱干的现场,进而能够有效缓解维修项目管理人员缺失、现场监管容易出现遗漏的问题。

5)严格筛选材料及施工工艺。酒店对装饰装修效果要求较高,在前期对材料的选型与认样应严格把关,施工单位与管理部门应与业主及设计方多方沟通协调,仔细比对材料的颜色、效果、质量及价格,考虑多方面因素,明确设计目的满足业主需求又需对材料进行切实剖析,避免材料质量问题的出现。针对项目质量通病采取行之有效的解决措施,针对重点问题重点分析进行逐个突破,并在项目维修施工过程中注重对其他施工面的成品保护,避免造成二次污染再次出现问题进行整改,构建质量保障体系并形成总结与方案在项目实施过程中加以规避。

6)注重图纸及设计变更管理。加强对设计单位及各专业分包商的施工图纸审核管理,积极参与业主及代建部、设计单位召开的各项设计交底、设计协调会议,仔细审查图纸问题,积极沟通并提出行之有效的解决方案。为保证生产履约进度及项目质量加强分包单位图纸深化,分包商需具备综合梳理系统图纸的能力和完成施工详图及深化图纸的能力。在项目全周期中,设计变更及设计答疑往往较多,项目全过程都需要加强对设计变更的管理,设置设计变更台账,梳理图纸变更原因并将变更清单项目进行详列,统计变更造成的成本增加及工期增加,保证进度管理的有效实施。

4.2 酒店工程项目维修管理方法

4.2.1 确立合理的维修工程计划和目标

确立合理性的维修工程计划和目标是确保项目履约的主要突破点。在确立的维修工程计划和目标时,需要根据预算、维修工程项目的紧急情况、施工条件等因素,合理科学地制定目标规划,确保施工有效性。在施工过程管控中应及时对目标节点实时把控与监督,以确保方案落地的高效性,针对局部问题重点突击解决,见图1[6]。

4.2.2 全过程落实维修项目工程的招投标制度

工程项目招投标制度应贯穿于项目整个过程,以保证项目履约的高效及廉洁。在项目维修阶段更应要求项目劳务班组按合同施工,项目管理更应按规范用工,合理安排劳务班组推进工作。无论是项目前期招投标阶段或后期项目维修阶段,在劳务班组进场之前,都需要加强对劳务班组考核和合同评审,严格筛查竞标劳务班组的资质、技术实力和管理水平,从招投标阶段确保劳务班组的维修施工水准。

4.2.3 建立维修项目工程的监督程序和管理制度

整个维修管理工作重点工作是确保监督程序和管理制度的落实。制定切实有效的监督程序和管理制度以保证维修施工工作高效进行。针对项目特点,对项目重点过程进行监管及重点管理以确保工作的针对性及保证工程的进度和工程质量,详见表2[7]。工程监督工作须贯穿于整个维修工程流程始终,切实抓好维修工程施工过程中每一个环节,确保每个工程环节都能按照工程设计要求、合同条款、施工规范施工,加强对现场管理质量问题的整改巡查,确保问题整改落到实处。

表2 影响施工重要因素分析表

4.2.4 规范维修项目工程承包合同的管理

加强维修合同的管理有利于规避市场风险,维修合同是和承包方为完成商定的维修项目工程明确相互权利、义务关系的书面文件。若后续针对维修质量通病新进专门特殊工种,仍须采用合同的形式进行施工,以保障施工质量及安全,要求劳务班组在维修项目工程过程中需要规范自己合理行为履行义务,需对工程的质量及进度负责。因此做好施工合同管理工作是保障维修工程顺利进行的必要条件。

4.2.5 梳理现场质量问题采取合理有效的施工策略

对现场问题情况进行梳理,将现场问题情况分为通用质量通病问题及项目重点难点维修质量问题。针对质量通病问题进行重点突破有效解决,一方面梳理问题产生的原因进行索赔罚款,另一方面拓展管理人员的思路采用最高效便捷的方式解决现存问题。针对项目重点难点问题及影响美观问题,利用市场上成品配件进行遮盖或局部美工等方式进行逐一突破。

4.2.6 平衡施工工期压力与工作面需求、质量要求与劳务班组水平之间的矛盾问题

考虑到施工场地活动需求影响,施工作业安排须与活动时间合理避开,施工时间应安排相对集中。由于后期维修经济效益较低,受到资金限制等多方面因素影响,原有劳务班组多会不积极配合修缮工作的开展。故而应当严控劳务班组施工质量及新进劳务班组施工水平,维修工人对现场熟悉度、维修工艺水平、施工配合度都对施工质量及进度产生重要影响。

5 结语

酒店装饰装修往往具有工期进展、材料种类繁多、工艺要求高的特点,在施工过程中既需要紧抓进度保证履约,又需要切实考虑项目质量问题,全过程都需紧抓管理规避质量通病问题,从根源避免项目出现大量维修工作。笔者通过项目实地勘测及参考文献论证,项目施工及设计更需“以人为本”,从样板段及设计方案阶段就需要考虑项目施工合理性及安全、质量隐患,根据样板段反馈的,将样板段反馈问题统一梳理并采取有效的规避措施才是保证项目施工高效行之有效的策略方案。出现维修质量问题需要施工单位根据问题逐个突击,制定合理方案有效指导劳务班组进行施工,从而实现施工单位等多方单位的高效履约,实现多单位共赢的局面。