住宅物业小区机电设备的维护与管理策略

束俊杰

保利物业服务股份有限公司安徽分公司 安徽 桐城 231400

引言

城市住宅小区电气设备使用的增加，一些大型的、耗能高的设备在住宅小区内使用的增加，对小区内的机电设备性能提出了新的挑战，只有保证小区机电设备处于良好的运行状态，延长机电设备的使用寿命，提高机电设备的利用效率，做好小区内部的机电设备的日常维护与管理工作，才能为小区居民提供优质、高效的服务，这就要求住宅小区的物业管理从机电设备的日常维护管理出发，制定机电设备日常维护计划，提高物业管理的服务效率与小区居民的满意度[1]。同时，物业管理与机电维护工作人员还要认识到，住宅小区的机电设备不仅是小区日常管理的重要组成部分，同时还是住宅小区居民日常生活的一个重要组成部分。

1 住宅小区机电设备维护的现状分析

住宅小区机电设备维护是保证小区各项基础设施能够正常运行的关键，只有建立完善的规章制度与日常维护台账，并定期进行检查、巡视，才能发现小区机电维护设备中存在的问题，并及时为居民提供高质量的服务。

1.1 机电设备维护制度不够健全

目前，很多小区的机电设备主要包括消防、供给水、电力、电梯等设备，虽然住宅小区对其机电设备有维护制度，但是没有详细的维护条款与安全管理制度，现有的制度不够完善，在具体落实时存在不切实际的情况，一些维护制度不能行之有效，而且还有的小区物业制定的机电维护制度与小区实际情况不相符合，导致很多维护制度难以执行。还有的住宅小区物业管理没有制定机电设备的维护、规范流程，导致工作人员在对机电设备的维护与管理上随意性比较大，容易给机电设备的安全运行带来隐患[2]。

1.2 发电机的维护现状

发电机是住宅小区的重要设备之一，很多小区物业对部分发电机保养不到位，一般情况下，都没有对发电机进行两次例行启动，导致在进行应急启动时，出现发电机不工作的情况。发电机自启动装置失控也是发电机维护常见的问题之一，自启动装置要求，在停电或者出现电路故障时，发电机的自动装置在7秒内，能够自启动为机电设备供电，但是在很多小区中发电机的连锁启动装置被损坏，只能采用人工发电，影响了小区机电设备的安全使用。另外，部分小区发电机设备老化，缺乏正确的保养方式，还有的零件损坏，没有及时更换，导致发电机不能正常使用，一旦出现停电，小区的电力设备都不能正常运行。同时，发电机还需要与消防设施连动，有些小区的发电机不能自启动，在出现停电的情况时，发电机就不能与消防设施连动，不能为消防设施提供电力，这是不符合消防设施规定要求的。

1.3 消防泵、消防风机及其设备的维护现状分析

一些小区物业不重视消防设施的维护与保养，一些消防管道、消防水阀、消防栓等都已经出现大面积生锈的情况，直接影响了消防设施的正常使用。还有的小区消防设施不能使用，或者被物业拆除，消防栓箱只剩空壳，如果发生火灾就很容易导致重大安全事故的发生。消防自动报警系统也是小区物业机电设备维护的重要组成部分，但很多小区的自动化消防报警系统、温感器、烟感器、消防报警按钮等都无法工作，为安全事故的发生带来隐患。消防风机是在紧急情况下，为消防通道及避免层输送氧气的关键设施，它能将室内的烟气、CO等有毒气体排出，还能为被困人员提供逃生的机会，但有的小区物业缺乏对消防风机管理的认识，没有做到定期测试运行与更换损坏的零件，一旦出现火灾，就会带来严重的后果[3]。另外，消防控制柜与电梯迫降系统也需要实现开关连动，如果出现火警或者紧急情况时，通过二者之间的连动，能迅速地将电梯迫降到一楼，以便于将电梯里的人员运送到安全地带，也可以避免火灾发生时，其他楼层的人员进入电梯而出现危险，但是大部分小区的消防控制柜都没有运用起来，还有的物业将消防监控中心的人员都撤走，也就谈不上消防控制柜与电梯迫降系统的运维与管理。

1.4 电梯的运维与管理现状

电梯维护不及时、不认真、零件更换等问题，一直是小区物业机电设备维护与管理面临的主要问题之一。目前，住宅小区电梯运行不稳定、运行噪音大、电梯运行晃动等问题，是住宅小区机电设备运维与管理常见的问题。一般情况下，小区物业每个月需要对电梯进行两次例行保养与运维，但有的小区物业对电梯的维护只流于表面，对电梯润滑油的检查也比较缺乏，有的电梯运行时严重缺乏润滑油，产生很大的噪音，电梯的油杯缺油是一个很严重的问题，当与电梯轿厢的轨道摩擦增大，运行时就容易产生故障，还有的电梯门的杂物比较多，一些杂物容易混进电梯运行设备中，影响电梯的正常运行。有的小区电梯具有五方通话对讲的功能，但是很多电梯的对讲功能出现损坏，如果电梯出现困人的情况，就不能及时呼叫监控中心，容易给被困人员造成恐慌，存在极大的安全隐患。

2 住宅小区物业机电设备运维与管理策略分析

2.1 完善住宅小区物业机电设备的管理制度

第一，物业要针对小区的现实情况，完善小区机电设备的管理制度，将机电设备运维与管理的责任落实到位，明确规定各种机电设备的正式使用与验收的相关工作，保证机电设备正常运行效果；第二，制定机电设备日常安全操作流程，在各种机电维护制度中，结合不同的机电设备，构建安全操作流程与规范，保证各种设备的操作人员能够按照操作流程与规范进行操作；第三，完善各种机电设备维修保养的相关制度，将机电设备运维的巡查、例行保养的时间明确规定下来，并完善机电设备的保养程序，各种维修制度中要包含各种维修计划、保养周期与内容等级，以保证机电设备的运维效率；第四，完善各机电设备的运行管理相关制度，由于不同的设备存在着不同的操作方法，这就需要将各种设备的操作、安全管理制度精细化；第五，完善机电设备维护的各项事故分析制度，不同设备的管理部门需要结合设备的故障、整体情况进行分析，以便于对各个部门的责任进行划分。具体可参见下面机电设备管理流程图所示。

2.2 供配电设备的维护

电力系统的维护与管理是住宅小区物业管理的重点内容之一，对电力系统的维护，主要包括如下内容[4]：第一，发电机系统的日常维护与管理。小区物业需要结合发电机的日常管理要求，制定发电机的运维制度，工作人员要依据规章制度、流程规范等对发电机进行维护，并做好维护记录；第二，对小区内部的各个高压设备做好年度检修，对高压设备的检修需要专业性的人才，小区物业可以委托专业的电力公司做好维护；第三，小区物业管理人员要定期对小区内的各个配电设备进行深入细致的检查，保障各个元器件能正常工作，并定期对小区各个机电设备进行清洁、打扫；第四，针对各个配电房的电力设备，需要定期进行维护，对各个发电机的操作设备进行详细的试运行，保证它们操作的灵活性，并定期对发电机机房进行清扫，保证机房的清洁。

2.3 电梯设备的维护措施

电梯维护是住宅小区物业机电设备维护的关键部分，在具体的运维与管理过程中，小区物业要制定严格的管理制度，要求运维人员要投入一定的精力与物力，严格按照电梯维护的标准来进行检查与维护[5]。第一，对电梯机电设备的各个开关处进行重点的检查与测试，如限位开关、门电开关、越程开关等要进行严格的检测与维护，在检测的过程中，如果发现安全隐患，一定要及时关停电梯，安排相关检修维护人员对设备进行检测与维护，对出现故障的设备零件及时更换；第二，在对电梯机电设备进行维护时，要能及时地对电梯陈旧老化的设备零件进行更换，整体上保障电梯能安全有效的运行；第三，按照电梯维护规章制度，定期对电梯整机进行清洁润滑，保障电梯机电设备的正常使用，从而提高电梯的使用寿命；第四，在对电梯进行维护时，要确保施工安全，在显眼的区域安放电梯维护提示标识，以免出现不必要的安全事故。

2.4 消防设备的运维与管理措施

消防设备是保障小区发生火灾时能够及时灭火的重要设施，对其进行定期维护，能够保证各个消防机电设备的安全稳定运行。小区物业工作人员在对消防设备进行维护时，要从如下几方面进行：第一，依据消防规定要求，定期地对消防设备的相关性能进行检测，及时查出消防设施中的安全隐患，并结合性能测试的结果，对整个消防设施性能进行整体评估，排除消防设施可能出现的安全隐患；第二，对消防设施的自动报警设备进行检测，检测它能否正常地运行，这样，在出现火灾时，就可以通过报警系统来准确地确定火灾发生的位置，并能及时进行处理；第三，对室外的各个消防设备进行检测，如果出现设备不齐全的情况，要及时补充完整；第四，对室内的各个消防设备进行检查，看其是不是配备齐全，要重点排查紧急照明设施与逃生通道是否完善，保障整个消防系统的安全性。

3 结束语

在对现代住宅小区进行管理的过程中，对机电设备的维护工作是重中之重，不仅要制定安全有效的管理制度，还要定期对各个机电设备进行维护与保养，使得各个机电设备的功能保持良好，确保各个机电设备能够处在一个安全稳定的运行状态。住宅小区机电设备的维护与管理是提高物业管理水平的重要标志，对保障小区居民的安全也具有十分重要的作用。因此，在为小区居民提供完善配套服务的前提下，要保障各个机电设备的稳定运行，这样才能提高小区物业的管理水平，提高居民的满意度。