房地产业落潮的一些分析

文 / 卓勇良

浙江省发展和改革研究所原所长、浙江清华长三角研究院新经济发展研究中心主任

促进房地产的市场化回归，硬化地方政府预算约束，放开商品房、加强保障房、确保兜底房

40多年前刚进大楼，常接触“回笼货币”这个概念。每逢重大节日通常都是回笼，是作为成绩的。回笼货币确是中国经济一大问题。然而，M2大幅增长，这么多年来基本没停息过。很可惜，只能观察1990年以来情况，因为M2即流通中货币和准货币数据，能找到的最早数据始于这一年。1990-2016年，M2年均增长19.4%，比同期GDP年均名义增长高4.2个百分点。

奇怪的事情发生了，商品物价指数这段时间并没特别高。1990-2016年，商品物价指数年均增长仅3.2%，且其中有几年负增长。而这一时期城镇居民人均收入年均实际增长高达8.0%，名义增长则高达13.4%。在一个大国，M2持续16年快于GDP和收入的增长，是比较少见的。有一年我在北京参加一个形势分析会，有人说这是中国经济之谜，M2如此之快，物价却尚可忍受，比较奇怪。

其实，这事特简单，吞金怪兽——房地产来了。房改1990年前后逐渐推开实施，商品房逐渐大行其道。其中的一个重要背景是，历经持续的经济和收入快速增长，加之房改房入市交易，一些人已具备一定的商品房购买能力。而且，房价似乎比居民购买能力上升得更快一些，于是造成一些恐慌。

我记得特别清楚，2000年三五月份开始，杭州房价几乎每月涨100元，眼看着杭州城西房价由不到3000元，短期内涨到4000多元。当时大家的住房条件以现在眼光看都比较差。面对房价快速上涨，大家都有点慌不择路，于是房价涨得更快。

M2与房价大涨，支撑因素是出口迅猛增长，经济形势一派大好。1990-2011年，全国出口按美元计，年均增长17.7%。全国规上工业利润公布始于1998年，1998-2011年年均增长33.3%。同期，全国一般公共预算收入年均增长19.8%；全国居民人均收入年均名义增长12.2%（同期全国商品物价年均增长1.1%）。上述四者的增长，均是难以想象之高。

房地产大增长由此而生。因居民收入增长大大慢于GDP资本利润投向房地产。居民收入增长其实也不算低却恐慌房价涨的更快，于是买房乃至炒房。房地产行业开始飙升。1998-2011年，全国住宅销售面积年均增长18.3%，住宅销售额年均增长27.7%，房价年均增长高达近10%。

大国经济系于出口之上绝不可持久。2011年以后，出口断崖式回落。2011-2022年，因为“地主家有余粮”，一些经济指标尚能维持。而当2022年下半年，出口开始负增长，中国经济终于进入新的下行周期。

2022年，全国住宅销售面积自2015年以来首现下降。这一年，全国住宅销售11.5亿平方米，比上年下降26.8%；住宅销售额11.7万亿元，比上年下降28.3%。其实，2018年以来住宅销售一直增长较慢，但2022年终于发生转折性变化。2022年统计公报上的13个房地产指标，均为下降。其中下降最大的是住宅新开工面积，下降39.8%。

积极改革房地产业，是当前紧迫选项。这里，最重要的是促进房地产的市场化回归，硬化地方政府预算约束，放开商品房、加强保障房、确保兜底房。兜底房是我杜撰的概念，就是要让新入职的大学生，连保障房也买不起的城市贫困人口和中西部刚来的农民工，能有一个起码的遮风避雨的地方。

市场不会严丝合缝，当前或有一个改善型住房的空隙。住房这东西，不可能一步到位，具有改善周期。可是，当下房地产市场，因为价高和降价预期，特别不利于刚需一族；因为限购，特别不利于改善一族。所以，设计机制，让有改善需求且有支付能力的人理性换房，不妨是当前的一个政策选择。

经济仍有不少政策空间。关键是破除禁锢，有想象力、有智慧，努力把大家的活力激发出来。