政策“组合拳” 促楼市企稳

“认房不认贷”、降低首付比例、存量房贷利率下调……利好政策“靴子落地”，为购房者省下真金白银。政策“组合拳”之后，楼市走向如何？

政策暖风频吹

近期， 一揽子稳楼市政策接续出台。继8月初按“认房不认贷”明确首套住房认定标准后，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，调整优化最低首付比例和利率下限，下调存量房贷利率。这一全国性的政策措施标志着政府在刺激房地产市场方面迈出了重要一步。

根据8月31日发布的通知，为落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。另外，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限将从此前的“不低于相应期限LPR加60个基点”下调至“不低于相应期限LPR加20个基点”等。

业内人士认为，政策调整后最低首付比追平2016年，置换购房可享受首套政策，这有利于释放刚需。同时坚持因城施策，地方自主确定首付比和房贷利率下限，防范热点城市可能的房价过快上涨。

“认房不认贷”政策指的是，对于那些拥有一套住房但有贷款未还清的购房者，也可以享受首套房的首付比例和贷款利率优惠政策。这项政策的出台，将会促进一部分购房者的购房意愿。他們虽然目前手头上有一些负债，但是也可以享受到和首套房购房者一样的优惠政策，因此会更有信心去购买房产。

降低首付比例的政策也会对楼市产生积极的影响。首付比例是购房者需要支付的购房款的一部分。降低首付比例，可以让购房者更容易地购买房产。这样，一方面可以增加购房者的购买力，另一方面也可以促进楼市的交易量。

存量房贷利率下调的政策也会对楼市产生积极的影响。对于那些已经拥有房产的购房者来说，房贷利率是他们每个月需要支付的一笔重要开销。降低房贷利率，可以让购房者每个月的负担减轻，从而更加愿意去购买房产。

截至目前，北上广深四个一线城市均已执行首套房贷款“认房不认贷”政策。截至9 月6 日， 全国包括中山、武汉、惠州、东莞、重庆、佛山、成都、江门、鄂州、厦门、长沙、南宁、苏州、无锡、宁德、清远、沈阳、韶关、杭州和珠海等20个城市在内的城市官宣执行“认房不认贷”。

此外，多个城市在限购、销售等方面的政策也继续放宽。9月1日，天津优化区域限购措施，将天津市住房限购区域调整为市内六区；沈阳更是在9月4日全面取消了限购、限售，成为本轮政策放松力度最大的省会城市。

一系列“利好”政策的推动下，楼市表现“亮眼”。据了解，政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出现回升。数据显示，9月首个周末，北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。

政策力度究竟大不大？最先感知的就是身居一线的开发商。

在央行官网通知发布当晚，房产中介以及置业顾问们就在朋友圈刷起了屏，而各家银行的个贷经理也是不断收到购房者咨询短信。次日，开发商的海报全部制作完毕，铺天盖地的宣传语无疑为市场营造出“热烈”的气氛，有开发商更是打出了“楼市松绑力度10年之最，置业正当其时”的口号。

过去，开发商即便摇旗呐喊，所带来的引流效果仍然不尽如人意。但此次政策信号的加持，则成为了购房者涌入市场的“底气”。

利好两类购房群体

“存款20多万就有兴趣看房了”“终于可以‘上车了！”

佛山的刘先生首付预算3 0 万元左右，之前也在附近看了不少房，可就是资金有点“够不着”。调整优化差别化住房信贷政策的通知发布后，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。置业顾问帮刘先生算了一笔账，总价138万的房子，三成首付为41.4万，二成首付只要27.6万。不用降低心理预期，首付也刚好在预算范围内，这次，刘先生不想再犹豫。

当下大部分购房者普遍有两大“焦虑”，一是首付门槛太高，想要买房却难以触及。另一则是贷款利息太高，交得起首付，还贷款却“压力山大”。下调最低首付款比例政策下限和存量房贷利率下调政策，瞬间解决了购房者两大“难”。

政策“组合拳”的推出，对楼市产生了积极的影响。一方面可以增加购房者的购买力，促进楼市的交易量；另一方面也可以稳定房价，让更多的购房者可以享受到房产的福利。

那么，“认房不认贷”具体利好哪些购房人群呢？

根据通知，两类人群受益尤其明显。一类是利率“站岗”的购房者。新杭州人小陈在2021年9月买了一套萧山市北的二手房，首套利率6.1%，这还是在当时“房贷荒”的情况下拿到的贷款。此后L PR多次下调，但由于加点实在太高，目前还是在5.75%的利率高位。

政策组合拳打出后，小陈激动地一夜没睡好。按照此次存量首套房贷的调整办法，调整后的贷款利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。如果按照下限计算，原利率5.75%将降至4.2%。

对于购房者，1.55%的利率降幅是一笔厚厚的息差。以200万商业贷款，20年本额等息还款为例，调整后，小陈的月供将从14042元降至12331元，每个月少了1711元，总利息少了41万元。

还有一类就是置换人群，这里也包括了购买时不是家庭唯一住房，后期通过交易出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的情况。

由于首套认房不认贷的规定，改善置换的于先生也能享受到此次政策红利。于先生是2021年初买的房，配了部分理财产品，将二套利率谈到了6.05%。买了新房后卖了旧房，目前住房是家庭唯一。根据存量房贷利率调整，原二套利率将降至4.2%的首套利率，减负明显。

今年以来，楼市曾在5、6月份有所回升，但进入下半年，楼市多个指标均呈现下跌态势。

国家统计局公布，1—7月份，全国房地产开发投资同比下降8.5%；其中，住宅投资下降7.6%。与此同时，楼市成交量价也出现下滑。

对此，国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，2023年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降、同比有涨有降。

“目前市场显然是跌过头了，”8月31日，在万科2023年中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮表示，市场低迷持续了一段时间，市场情绪已经受到影响，容易出现各种“过度反应”。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，房地产领域的风险点较多且连接面广，比如烂尾楼风险、房地产企业爆雷风险、土地财政风险、断供风险等，都属于非常棘手的风险。这些风险一旦触发，容易直接联接金融体系和地方财政。因而，房地产相对更容易率先引发经济风险。

邹琳华认为，与日本房地产泡沫期相比，我国仍处于城市化阶段，人均收入和生活水平离发达国家还有差距，存在一定规模的潜在的刚性和改善性住房需求。只要政策及时妥当，房地产领域的风险相对更为可控。但如果房价在内外部因素的综合作用下持续下滑且无有效抑制手段，这些风险点也容易被触发。

未来楼市走向

一项又一项的优化房地产政策被纳入政策“工具箱”。从官方定调到政策出台，从明文通知到政策落地反馈，短短一个多月的时间里，政策的积淀让楼市暖意十足。

自2016年底中央经济工作会议首次提出后，“房住不炒”的主基调延续至今。房价随着真实的供需关系将慢慢回归合理水平。

但同时也要看到，楼市的发展受到多种因素的影响，这些政策只是其中的一部分。在未来的发展中，还需要各方面的共同努力，才能让楼市更加健康、稳定地发展。

从目前政策落地以及政策“ 工具箱”的储备情况看，大多数三四线城市已经差不多“应出尽出”，但热点一二线城市还有较多的政策储备，例如调整普通住宅的认定标准、放开新房限价、解除限购等。从市场表现看，市场分化显而易见，一二线热点城市政策稍有放开即“立竿见影”，三四线城市则反应相对冷淡。未来热点城市进一步放开调控，对三四线城市将产生辐射效应还是虹吸效应，目前还不好判断。但房地产调控作为全国一盘棋，既要关注局部市场变化，也要通盘考虑；既要解近忧，也要有远虑。

从现实情况看，目前房地产市场的近忧确实不少，房企资金链吃紧，居民消费意愿和消费能力减弱，市场持续不振。解决这些问题是当务之急，刻不容缓。但房地产调控决不能“头疼医头脚疼医脚”，房地产30年高歌猛进积累的问题，也应当借市场深度调整之机，彻底加以解决。

一是非市场化限制问题。近期越来越多的城市放松了限购、限售、限价等限制性措施，这是正确的方向，也是房地产市场健康发展的必然选择。

二是住房双轨制问题。长期以来形成的重购轻租、重商品轻保障状况，保障房成为亟待补齐的短板。近年来我国初步建立了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，但仍有诸多难题待解，青年人和新市民的住房需求难以得到满足。

三是预售制和公摊问题。因制度设计和监管不到位引发房屋烂尾，购房者备受伤害，预售制是住房供不应求条件下的产物，长期趋势看预售制应当废止。住房公摊问题也是被广为诟病亟待解决的难题，公摊面积不透明，缺乏制度约束，购房者却要为此支付不明不白的费用。

四是人地挂钩问题。在土地供应上人地错配，结构失衡，导致一二线城市高房价，三四线城市高库存。通过调整供地结构和规模，调控住房供求关系，是房地產调控的重要手段。

五是住房品质问题，长期以来盲目追求高周转，造成对建筑质量和住房品质的忽视。对此，近年来住建部多次明确提出，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

近年来，中央层面多次提及房地产业新发展模式，政府、企业也从政策和市场层面不断探索尝试。推动建立房地产业新发展模式，做好新的制度设计，促进房地产业供给侧结构性改革，才是房地产业健康发展的关键。