发行保障性租赁住房不动产投资信托基金的思考

2023-12-15■苗坤

青海金融 2023年9期

■ 苗坤

（广州绿色基础设施产业投资基金管理有限公司广东广州 511406）

我国保障性租赁住房较大程度地解决了大城市新居民的住房问题，缓解了购房压力，促进了房地产市场平稳健康发展，发展保障性租赁住房也是落实“房住不炒”经济政策的重要举措，但由于保障性租赁住房建设资金需求规模大，投资回收期长，收益率低，社会资本参与投资的意愿不强，导致保障性租赁住房市场发展缓慢。为了促进保障性租赁住房的发展，国家适时推出了保障性租赁住房不动产投资信托基金金融产品，为保障性租赁住房建设提供了长期稳定的大规模资金，此有助于企业扩大规模，降低负债率，实现投资循环，有利于培养规模化、专业化的住房租赁企业，进而助力保障性租赁住房市场高质量发展。

一、REITs与保障性租赁住房

（一）REITs的定义

REITs即不动产投资信托基金，通过证券化方式公开募集资金，由专门的金融机构对不动产进行投资和运营管理，并按比例将大部分投资收益分配给投资者。REITs通过公开上市销售基金份额，使得中小投资者能够有机会参与不动产投资，由专业团队将募集的资金投资于不动产投资组合，分散了不动产投资风险，保障了投资人获取稳定的收益。此外，REITs项目基金上市后，投资人所持有的基金份额可以转让，具有较强的流动性。国内目前推行的是基础设施REITs，主要采用权益型产品形态、公开募集和封闭式运作模式。

（二）保障性租赁住房

1.保障性租赁住房概念。随着我国城镇化进程的不断推进，人口主要向一二线城市聚集，经济发达城市房屋租赁市场供应缺口大，保障性租赁住房可以较大程度地解决大城市新居民住房问题，因此国家高度重视住房保障工作，确立“租购并举”的住房制度，并陆续出台了相关支持政策，完善住房保障体系。国内保障性租赁住房主要是为满足大城市青年人和新市民的住房需求，缓解购房压力，帮助城市留住劳动力和人才，促进经济社会的发展。

2.保障性租赁住房认定标准。通过对已出台的保障型租赁住房认定标准的大中城市进行梳理对比，各城市标准基本一致，其要求具体如下：一是面向本市生活工作具有居住困难的青年人和新市民；二是租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，设定租金折扣上限和租金年涨幅上限；三是户型面积小于70平方米；四是运营期限不得超过经批准的土地使用年限，且大于最短运营年限。各城市间对项目规模要求差异性较大，主要体现为地方公共部门对分散式与集中式房源供给的偏好。

二、发展保障性租赁住房REITs的必要性

国家住建部表示“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），保障性租赁住房需求规模大，主要由政府平台公司负责建设，平台公司资金压力巨大。通过发行保障性租赁住房REITs，可以将流动性较低的保障性租赁住房项目转换为流动性较强的金融产品REITs份额，帮助企业获得权益性资金，从而降低企业资产负债率和扩大资产经营规模。

（一）有利于企业获得权益性资金，丰富投资品种

保障性租赁住房投资规模大且回收期长，传统操作以间接融资为主，缺少长期大规模的权益资金，保障性租赁住房基础设施REITs作为介于债券和股票之间的权益性融资工具，通过公开发行后，可以把短期小额投资转化为长期大额资金，为保障性租赁住房市场提供长期稳定的大规模资金来源。保障性租赁住房REITs具有安全性强、流动性高、收益稳定等特点，通过REITs将保障性租赁住房投资份额化，使中小投资者能够参与投资，丰富了投资品种，有利于投资者优化投资产品配置。

（二）有助于企业实现投资循环，促进再投资

发展保障性租赁住房REITs不仅可以将存量资产进行盘活，而且为企业提供了新的融资方式，使得保障性租赁住房企业获得资金支持，继续投资新的保障性租赁房项目建设，实现投资循环，增加保障性租赁房房源供给，形成保障性租赁住房企业可持续发展的模式，为我国房地产市场平稳健康发展以及落实“房住不炒”政策持续贡献力量。

（三）有利于扩大企业规模，培育专业化、规模化的住房租赁企业

保障性租赁住房REITs有利于企业增加权益性资金，实现由重资产模式向轻资产模式转变。通过保障性租赁住房REITs，企业保留资产管理权，扩大了资产管理的规模。通过发行公募REITs，有助于住房租赁企业走向规模化和专业化，从而促进我国房地产市场平稳健康发展。

三、保障性租赁住房REITs项目要求及首批项目情况

（一）保障性租赁住房REITs对底层项目的要求

根据发改委2021年6月发布的958号文件的试点要求，保障性租赁住房基础设施项目要求成熟稳定，且主要满足以下六个条件：一是基础设施项目权属清晰，资产范围明确；二是土地使用依法合规；三是项目具有可转让性；四是项目成熟稳定，运营时间原则上不低于3年，并对已经能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求；预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%；五是首次发行的项目当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，新增可扩募资产不低于首发的两倍；六是发起人项目公司、基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管和税务等方面无重大违法违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同纠纷。

（二）首批保障性租赁住房REITs项目基本情况

首批保障性租赁住房REITs共计三单，分别为深创投-深圳人才安居保租房REIT、中金厦门安居保租房REIT和中信证券-北京保障房中心租赁住房1号REIT。通过对上述三单REITs产品进行分析，项目基本情况如下：

1.原始权益人均为地方公共部门下属的住房保障企业。首批三单REITs原始权益人分别为深圳市人才安居集团、厦门安居集团有限公司和北京保障房中心有限公司，均是各地负责保障性租赁住房建设的主要公共单位，并且具有后续扩募潜力。

2.底层资产租金定价低于周边市场化租金水平。根据招募说明书所披露的内容，截至2022年3月31日，北京、厦门、深圳三单REITs底层资产租金水平分别为同地段市场化租金的44%～46%、67%～74%及60%，明显低于周边市场化租金水平。

3.项目运营情况稳定。北京公租房项目平均入住率约为95%，厦门与深圳两单保租房项目均接近满租。此外，北京与厦门两单REITs的租金收缴率均接近100%。

4.募集资金规模等于资产评估值。根据资产评估报告，北京、深圳和厦门三单REITs底层资产的估值折现率分别为6%、6%和6.5%；底层资产估值分别为11.51亿元、11.58亿元及12.14亿元，拟募集资金规模均等于资产评估值。

5.预计分红率4%左右。三单项目首年可供分派金额对拟募集资金额的比率在4.2%～4.3%上下，收益水平较为一致。

四、保障性租赁住房REITs实施过程中面临的问题

（一）保障性租赁住房项目收益率低

国家政策对基础设施REITs项目净现金流分派率有明确要求，原则上不低于4%，但保障性租赁住房收益率难以达到4%，主要有以下两种原因：一是保障性租赁住房具有较强的公益属性，政策要求租金低于同地段同品质市场租赁住房的租金，收入降低导致保障性租赁住房项目投资收益率较低；二是近年来国内房价高企，租售比较低，在市场化租售比较低的背景下，房地产项目土地使用价格较高，导致保障性租赁住房承担了较高的土地成本。由于土地成本在保障性租赁住房项目投资中占有较大比例，较高的土地成本降低了项目收益率。

（二）项目土地合规问题

目前，我国保障性租赁住房用地供给较少，为增加保障性租赁住房用地供给，需将部分商业用地调整为居住用地。虽然国家政策已明确规定可以将商业用地按规定调整为居住用地及将符合条件的商用房改为租赁住房，但在政策落地过程中，住房租赁企业将面临土地合规的问题。调整土地用途需要经过国土、规划等部门的多项审批，需要调整土地出让金、土地利用规划、土地使用年限等多项内容，审批程序复杂，审批时间长，保障性租赁住房项目土地在合规性方面存在较大的问题。

（三）保障性租赁住房项目运营时间短

保障性租赁住房基础设施REITs项目申报要求项目运营时间原则上不低于3年，对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。目前国内存量的保障性租赁住房主要以各地保障房中心持有的公租房为主，且大部分仍处于建设期和交付期，很难满足项目申报对运营时间不低于3年的要求。保障性租赁住房项目动工建设较晚，运营期相对较短，收益尚未稳定，严格意义上的保障性租赁住房REITs优质项目稀缺。

（四）财政税收优惠政策的支持力度不足

目前，国家对保障性租赁住房的财政补贴和税收优惠政策较少，在保障性租赁住房的建设期和运营期，以及保障性租赁住房REITs发行等各阶段，企业需要缴纳企业所得税、增值税、房产税、印花税等多种税费。保障性租赁住房REITs发行环节较多，可能存在重复缴税问题。另外，需缴纳税种多且部分税种税率较高，企业税务负担重，收益率低，经营压力就大。

五、促进保障性租赁住房REITs发展的对策建议

为了促进保障性租赁住房REITs更好的发展，针对实施过程中所存在的问题，提出以下一些发展建议：

（一）降低保障性租赁住房项目建设用地成本

根据国家发展规划和保障性租赁住房发展现状，在未来相当长的一段时期内，保障性租赁住房将是经济发达城市解决居民住房困难问题的重要途径，也是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，因此，政府应增加保障性租赁住房项目建设用地供给。由于项目建设用地成本在保障性租赁住房项目建设成本中占比较大，为降低项目建设成本，提高项目收益率，建议政府提供划拨土地用于保障性租赁住房项目建设。

（二）加大财政和税收政策的支持力度

保障性租赁住房租金低于市场化租赁住房水平，具有一定的公益性，为增加保障性租赁住房项目收入，建议对符合一定条件的保障性住房租赁企业给予财政补贴。为了降低企业税务负担，应加大对保障性租赁住房企业的税收优惠政策力度，降低建设期和运营期及保障性租赁住房REITs发行等各阶段涉及的税费费率，避免重复缴税，减免居民租房补贴所需缴纳的个人所得税。

（三）培育与引进基础设施REITs相关专业人才

保障性租赁住房REITs产品发行的流程规范且要求严格，对从业人员专业水平要求较高，涉及房地产管理和基金等多个领域。可通过企业、学校等多种方式培养保障性租赁住房REITs相关人才，同时聘请国外具有保障性租赁住房REITs相关经验的专业人才，从而提升各个领域从业人员的专业技能。另外，积极鼓励具备一定条件的私募基金和各类内、外资企业申请公募基金管理人资质并开展公募保障性租赁住房REITs业务，广泛学习和借鉴保障性租赁住房REITs运营管理经验。

（四）加强对住房租赁企业的培育

国内相关政策要求申请发行保障性租赁住房REITs的项目现金流分派率不低于4%，且每年都要将不低于90%的运营净利润分配给投资者，以上政策内容对住房租赁企业的运营管理能力提出了更高要求。可以通过加强金融和税收政策的支持力度，降低融资成本和减轻企业税务负担，增加住房租赁企业收益助力其成长，培养一批优质的住房租赁企业，促进住房租赁市场持续健康发展。

（五）加强资金流向监管

通过发行的保障性租赁住房REITs产品净回收资金应当用于保障性租赁住房的再投资或其他基础设施补短板项目的投资。对于发行保障性租赁住房REITs所融资金的使用应建立严格的资金监管制度，加强资金流向监控，同时要求发行人在产品发行时说明资金的使用目的，保障所融资金用途合规，从而构建保障性租赁住房REITs的闭环模式，促进保障性租赁住房市场健康发展。

（六）鼓励探索“双基金”运作模式

设立Pre-REITs投资基金，主要投资于处于建设期或未形成稳定现金流的保障性租赁住房或其他基础设施项目，该基金往往有项目运营方参与，基金管理人与运营管理机构应建立合理的约束和激励机制，这既可以为保障性租赁住房项目建设提供资金，又可以提供良好的项目运营管理服务。项目运营稳定后通过发行保障性租赁住房或其他类型基础设施公募REITs实现Pre-REITs投资退出，进而实现投资循环，促进保障性租赁住房REITs持续健康发展。