房企融资支持再加码

薛宇

继三部门联合召开金融机构座谈会后，近期多家银行陆续召集房企开会，就企业融资需求、项目对接、债券承销与投资等方面进行交流。银企座谈会一方面是为了落实此前监管要求；另一方面是摸底各房企情况，为后续落地融资支持做准备。

由于本次特别对非国有房企的融资支持做出了量化指标要求，且覆盖企业规模大幅扩大，后续仍需关注政策具体落地及市场信息和需求恢复的情况。

近期，房企融资再度引起关注。10月底召开的中央金融工作会议强调，要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，讨论多项房地产金融宽松政策。监管部门要求各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资等。具体方面，会议提出了“三个不低于”：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

2022年下半年起，“三支箭”、金融16条等规定先后出台，但目前来看，房企资金面改善情况仍然不理想，且流向非国有房企的资金相对有限。2023年1-10月，房地产开发资金来源合计同比下降13.8%，降幅较前几个月进一步扩大，绝对值跌至约2015年同期水平，开发资金下降明显；1-10月房地产实际到位资金累计金额同比下跌14.2%，降幅也较大。另据华泰证券数据，2023年前三季度，房地产境内债发行规模同比下降8%，净偿还128亿元，其中国央企占到境内债发行规模的91%，较2020年全年上升33个百分点，实现净融资975亿元，而广义民企（包括民营、外资、公众、集体企业等）则净偿还1103亿元。

本次会议的“三个不低于”在具体指标层面针对房企的融资支持程度，尤其是非国有房企的融资支持做出了明确要求。此前“金融16条”曾提出对于开发贷投放，国有、民营等各类房地产企业一视同仁；而本次在此基础上对非国有房企提供信用支持进行了量化，目的在于避免贷款过分向国有房企倾斜，对于非国有房企融资难的问题有较强的指向性。

根据克而瑞的解读，“第一个不低于”旨在营造行业竞争氛围，从被动放贷到主动寻贷，缓解房企流动性不足及信用问题；“第二个不低于”是针对非国有房企融资难的问题，由于这类房企是目前债务违约的核心区，规定有助于化解这类房企的债务风险；“第三个不低于”则是从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期，通过增强个人按揭贷款投放，实现非国有房企经营状况持续改善。

天风证券指出，“金融16条”后针对部分房企的信贷规模有所增加，但仍具提升空间，本次会议在具体指标层面规定了银行对民企融资支持程度的下限，将金融机构率先对信用资质的倾向性弱化，或是居民端破除“国企信仰”、缓解违约担忧的前提，对民企销售回暖或同样能起到带动作用。“三个不低于”或意味着银行总体房地产业务增速较以往或有所增加，且银行间避免出现“拖后腿”。中银证券认为，融资政策的宽松要有实际的落地才是对房企最有力的支持，银行大概率仍会根据自身风险管理角度放宽融资，但从信号意义的角度来说，给市场注入了一定的信心，部分缓解了对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。

据媒体消息，截至12月4日，六家国有大行已全部召开座谈会，与房地产企业面对面交流，听取房企融资需求。

后续需要关注政策具体落地实施情况。随着后续融资落地，民营房企现金流压力将得到缓解，行业信用风险有望停止蔓延。

除“三个不低于”以外，市场消息称或有50家规模房企会被列入房地产企业“白名单”，将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。消息称，白名单将覆盖新城发展、万科和龙湖集团等，甚至包括出险房企，覆盖范围较年初优质房企扩大。

2022年以来，房企的金融支持名单有所扩大，据机构统计，2023年以来合计13家民企受益于“第二支箭”。本次白名单内企业规模扩大至50家，意味着将有更多非国有房企或可获得金融支持。

关于入选房企，中国房地产报表示，在形式上，白名单或由金融机构自行拟定，首先由央行进行窗口指导，后50名单企业由各个商业银行认领方案；在范围上，或初步按照销售榜50强筛选。据此，天风证券认为，本次调整延续“稳需求先稳主体”的思路，在需求侧恢复势能较弱的背景下，政策的核心目标旨在缓解近期受销售疲软影响，大型优质房企现金流压力加剧、行业信用风险再度扩大的问题。未出险的优质非国央企有较大概率选入白名单，是本次调整的重点，如本次会议已提及的万科、龙湖、新城及其他已获得第二支箭支持的民企如美的、卓越等；同时不排除针对已出险但仍在稳健运营、具有保交楼任务房企的更大力度融资支持的可能，如销售前50名的碧桂园、融创中国等。

此前媒体公布的2021年中国房企100强名单，目前已有39家违约（含退市），前50家房企中也有26家违约。如果白名单的入选标准以销售规模作为重要参考，是否意味着违约房企也可以获得金融支持？

也有业内人士指出，虽然政策要求一视同仁满足各类房企融资，但对于三条红线内房企，银行仍要以风控为最低标准，慎重考虑其融资之后的偿还能力。

克而瑞也表示，若白名单消息属实对于出险房企无疑是重大利好，但对于商业银行而言，如何在实操中把控风险将会是一大难点，银行对于这类贷款投放或仍保持相对谨慎。

根据中指研究院发布的房企销售数据，11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%；TOP100房企前11月销售总额57329亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。1-11月，TOP10房企销售额均值为2523.7亿元，同比下降9.3%；TOP11-30房企销售额均值为779.2亿元，同比下降14.6%；TOP31-50房企销售均值为379.5亿元，同比下降17.7%；TOP51-100房企销售额均值为179.4亿元，同比下降25.1%。

雖然整体市场有所下滑，但仍有销售表现较好的房企，基本属于央企、国企。

根据中指院数据，2023年1-11月，中海、华润、建发、越秀、华发、联发等企业销售额同比增幅超过10%。

东兴证券跟踪的40家主流房企统计数据显示，2022年，央企、国企组（10家）的商品房累计销售额同比增速为-13.2%，而非央企、国企组（30家）的同比增速为-49.27%；2023年，央企、国企组（10家）的商品房累计销售额同比增速为10.05%，而非央企、国企组（30家）的同比增速为-31.07%。

东兴证券认为，在民营房企大规模发生信用危机的背景下，央企、国企在销售端和融资端都获得了明显的信用优势，是央国企全面领先的最主要原因之一。

从需求端来看，当前行业销售恢复较缓慢，东莞证券指出，这主要是由于居民对于后期房价、经济前景以及对于未来个人收入等预期仍保持谨慎，需求端难以有效释放，因此前期持续的政策出台效果仍一般。另一方面，当前房企整体负债率下降，开发资金来源持续下跌，与房企主动收缩拿地与开发投资有关，也与金融机构对于房地产行业的惜贷有一定关系。监管层这次对银行提出定量式“三个不低于”要求，预计将能有效提升银行对于房地产企业及个人按揭的贷款量，从而有效提振行业资金面，改善行业供需两弱的局面。

后续房地产优化及刺激政策进一步加码出台预期强，将助力行业走出本轮周期底部。

“三个不低于”后续的实施将有利于稳健经营非国有房企的融资和业绩提升。

目前行业供给侧政策逐渐加码，非国有房企融资的落地有望带来经营的改善，并给市场注入信心。