房地产行业的融资问题及对策研究——以A企业为例

邹 浩

一、前言

我国房地产行业在历经40 多年的发展后，已经成为了国民经济的支柱型产业。它不仅关系到人们日常生活，还关系到社会主义市场经济的良性、健康的发展。在最近几年，政府制定了一些房地产调控措施，这就导致房地产行业融资比以前更难，所以房地产企业要进行多种途径的融资。企业进行融资满足日常经营的同时，也为公司开拓市场提供了基本保证。融资可以募集到大量资本，但也伴随着一定风险。所以，企业需要根据实际发展情况，选用多样化的融资方式，创新融资渠道，将融资风险降低，利益放大。

二、融资渠道与理论

狭义的融资单指筹集资金；而广义融资指筹集或者放贷资金的行为，即在金融市场上资金在持有者之间互相流动以进行余缺调节。融资分为两种渠道：内源和外源。内源融资就是依据公司的固有资金或者在持续生产经营中积累的资金，以企业的未分配利润为主，其优点在于保密性好，同时不用支付利息，没有定期偿债压力，财务风险小。但是融资数额大小与公司的盈利状况紧密联系。外源融资又可分为直接融资和间接融资。直接融资中最普遍运用的是债券融资和股票融资。债券融资的优点是不用支付中间商的利息，融资成本较低，并且债券融资的利息可以在税前扣除，进而减少所得税的支付；股权融资是作为债券融资的一个补充融资方式。间接融资中最常见的是银行贷款，由于银行对经济发展的重要性，使得银行实力雄厚，资金充足，因而导致融资的资金来源也比较稳定。

Modigliani &Miller 理论在现代企业资本结构理论中有着极其重要的地位。在最初的理论中，负债的有无并不改变企业价值，企业价值不受资本结构影响；在1963年对该理论进行修正后，企业价值的增加可以通过利用财务杠杆实现，即通过负债利息带来的避税效益实现，企业的价值会随着资产负债率的增加而增加，因此企业的负债率是越高越好，当企业的价值实现最大化是资产负债率达到百分之百时。M 理论只考虑了负债带来的税收优惠，忽视了伴随着负债的税收优惠而带来的风险和额外费用。因此Myers、Robichek 等人提出了权衡理论，认为这些风险和费用会在一定程度上抵消负债带来的收益。在代理理论中，债务融资在降低两权分离而产生的股权代理成本的同时，可能会增加另一种代理成本，源于接受债权人的监督。均衡的企业所有权结构是由两种代理成本之间的平衡关系决定的。当前在融资中，各个企业多采用优序融资理论的先内后外、先债务后股权。

三、当前A 企业融资现状分析

（一）企业简介

A 公司创建于1984 年5月，原为广东深圳市经济特区经济发展集团的全民所有制贸易公司，在1987 年11月始实行股份制改造，在次年12 月，企业开始进入房地产企业，并同时向社会公开发行股票，成为了我国最早上市的企业之一。目前，A 集团的主营业务范围已完全覆盖了珠三角洲、长三角洲、环渤海区3 个大都市经济圈及其中西部发展地区，全国共有53 个大中城市。本文以A 企业所主导的地产行业为例，通过分析2018 年至2021 年A 企业的融资路程，来分析房地产企业融资的重要性。

（二）融资现状

A 企业有三种较为常见的融资渠道，包括银行贷款、债券融资、股权融资。A 企业的融资渠道还是以银行贷款为主，债权融资次之，股权融资作为债权融资的辅助。因为相对于债券融资和股权融资等其他的融资工具，银行贷款是成本最低的一种[1]；同时，由于银行对经济发展的重要性，使得银行实力雄厚、资金充足，因而导致融资的资金来源也比较稳定。债券融资不会对企业原有股东的持股比例产生影响，发行债券所要付出的成本比普通股要低；筹资范围、金额、对象都比较广泛；对投资人来说，债券投资的收益相对来说较为稳定，风险也是较低的。而股权融资首先从投资者的角度而言，股票投资具有较高的风险，相应的必然要求有较高的投资报酬率，因而使得融资成本高；其次股票的发行费用也是比较高的[2]。

（三）融资渠道分析

通过表1 的A 企业的银行贷款在近五年的增加金额与行业平均增加金额对比，可以发现A 企业银行贷款金额处于行业平均水平，也说明房地产行业整体的主要融资渠道依旧是银行贷款。而行业均值计算来源于对保利、碧桂园、新城控股、华润置地、龙湖集团等优秀房地产企业的银行贷款求均值，以代表行业平均值。因为银行贷款融资相对于其他融资方式具有融资费用较低的特点，这导致银行贷款是成本最低的一种融资方式，同时银行贷款的资金来源也比较稳定。

在债券融资中，A 企业的债券融资能力受宏微观因素的影响，从宏观方面来看，受国家的政策制度和当前资本环境、经济形势等因素的影响；而在微观方面，受A 企业的声望和行业地位等影响。这些不但影响着房地产企业的偿债能力与盈利能力，而且也影响着债权人的借贷意愿。通过对部分财务指标的分析可以明确A 企业依靠债券融资所形成的不合理的融资结构。而权益乘数越大，说明在A 企业中股东所投入的资本在A 企业的资产中所占的比重就越小，也表明A 企业的负债水平也越高。在表2 中，A 企业的权益乘数自2019 年开始逐年下降。这表明A 企业总体上保持了大量的负债，但A 企业的股东投入该公司的资本占全部资产的比重加大，A 企业的负债规模得到一定程度的降低，债权人权益受保护的程度提高。资产负债率是分析企业长期偿债能力的一个重要指标，这个指标表明债权人提供的资产在资产总额中所占的比重。表2 中A 企业资产负债率在80%左右，远高于房地产行业的平均水平。

四、关于A 公司的融资问题及原因分析

（一）过于依赖银行贷款，可能阻碍房地产的发展

最近几年，我国的金融市场发展迅速。房地产公司已经出现了资金短缺的情况，同时由于银行贷款自身独特的优越性，这导致许多房地产公司依靠银行贷款来弥补自身资金短缺的情况。因此，银行贷款变成了房地产公司融资最主要的手段。在这种情况下，过多的银行贷款会导致企业偿债的风险增加，进而可能导致银行资金无法收回，最终导致国民经济受到影响。其根源在于，在房地产行业中，如果商品房的销售受阻，长期闲置成为房地产公司的存货，最终使得回款不及时，无法偿付银行贷款，那么银行的风险就会增加。同时，因为房地产行业的回款周期长，房地产公司就需要将商品房作为抵押物，来获取银行贷款为继续施工获取融资，这样银行就成了房地产公司的债权人。但是在国家宏观政策的影响下，房价也在不断变化，有高有低。如果房价下跌，银行无法收回贷款的“本利”。在这种情况下银行会选择不进行借贷，如果使用银行筹集资金受到限制，那么通过其他渠道也无法短时间内筹集大量的资金，这就将明显地阻碍房地产企业的发展。形成当前这种房地产公司融资主要依靠银行贷款的原因在于：虽然我国作为经济大国，但是我国的金融体系并不完善，金融发展的格局不合理。这就导致间接融资在融资总额中的占比过于庞大，对于直接融资的需求量就不断减小[3]。在这种经济大环境下，A 企业乃至其他房地产企业只有通过银行贷款才能更便捷、低成本、合法地去融资。

（二）债务期限结构不合理，财务支付风险大

我国的房地产企业在扩大资产规模的同时也在相应扩大负债规模。其根源在于房地产企业的一个项目从开始到结束需要耗费大量的时间，而A 企业作为房地产行业的代表性企业资金需求更大，项目的建设周期也更长，这就导致其投入的资金无法进行快速回笼，进而导致企业的发展缺乏资金。而依靠债券融资不会对企业原有股东的持股比例产生影响。为了保障股东的利益，因此相比于股票融资，A 企业更愿意选择债券融资进行资金的筹集[4]。相较于非流动负债，流动负债其主要的优势就是融资成本较低，这也是为什么A 企业的流动负债率在近五年始终都处于较高水平，保持在85%以上，也无多大的变化趋势。这说明长期债务占比过低，同时也说明短期债务与长期债务的比例之间的差距过大，其债务结构不合理。短期债务需要在短时间内进行偿还，A 公司短期偿债压力就很大，可能存在A 企业为了偿还短期债务而去“借新债”，以此来缓解资金压力的情况。以“新债”还“旧债”这就形成了一个恶性循环，但到期无法偿还的话，这就会降低A 企业的的信誉度。当公司的信誉度降低，那么新的投资者就会慎重考虑投资，投资意愿降低，融资难度就会提高。所以短期债务占比过大，不利于A 企业的发展。

五、针对A 公司融资问题的改善建议

（一）根据自身发展阶段，进行融资渠道的不同组合

企业可以根据不同发展时期、不同经营环境去选择不同组合的融资方式。当前，A 企业处于成熟阶段，其融资策略的核心特点就是“投资审慎”。在近年房地产行业的融资流入日渐减少的行业环境下。A 企业可选择的融资方式有：自有资金、留存利润、公司之间的互相借贷、进行短期银行借款、金融机构的长期融资、证券市场上融资等多种方式。当前，A 企业最优的融资策略就是依据自身的发展阶段和经营环境，进行多种融资渠道的不同组合。

而A 企业又是我国房地产行业的代表企业之一，就更需要重视创新多元化的融资渠道，比如更加注重海外发行票据、外资银行贷款，同时尽量减少间接融资，增加直接融资；也可以成立集团公司，通过下属子公司进行统借统还。这些方式在一定程度上还可以降低融资成本。企业最重要的是根据不同发展时期、不同经营环境去选择不同组合的融资方式，不能因为盲目地去追求多元化的融资渠道而过度融资。

（二）提高企业的偿债能力

当前，整个房地产行业处于“红海”中，导致各个企业之间发生了激烈的竞争。同时，由于房地产公司自身所固有的需要大量资金的特性，融资就成为了各个房地产公司最主要的项目。房地产公司想要获得更高的融资能力，那么提升企业偿还债务的能力的重要性就不言而喻。提升偿债能力不仅可以间接缓解企业资金紧张问题，还可以促进企业可持续发展。

要提高企业的偿债能力，就需要长期债务和短期债务的比例相对均衡。尤其像A 企业这样的房地产企业，其每个项目都需要数量庞大的资金。而A 企业的短期债务占比过大，那么就可以适当增加长期负债，增加长期负债在负债总额不变的情况下就是在减少短期负债，让资本结构能够趋于稳定，这样就可以发挥财务杠杆的调节作用，将短期负债过高所带来的财务风险分散到长期，这样就可以促进A 企业可持续发展。当然也需要通过不同的融资方式形成最优组合去有效地经营企业。因为在依靠债务融资获取资金的同时，也将增加A 企业的债务负担。因此A 公司在进行债务融资前进行相应的统筹规划。根据需要借款或举债的数量、所需款项的紧迫性、可承担利率的高低等等，将需要借贷或举债的资金细划为长期还是短期负债，然后在考虑长期或短期负债的优缺点的同时，结合自身的资金实际需要、对两种负债的承受程度、借贷资金未来可能产生的收益，以及对自身资本结构的风险影响程度，来慎重选择长期负债和短期负债在本次融资中的比例。这样才能将不能及时偿还短期债的风险降到最低点。

六、总结

房地产行业一直是一个需要大量资金投入的行业，但是随着融资环境的改变其融资问题愈加显著。为了保持业务的稳定和发展，房地产企业需要通过融资手段筹集足够的资金来支持其项目的开发和运营，但是当前的金融监管政策已经越来越严格，银行对于房地产行业的贷款也在不断收紧。此外，影子银行、P2P 等融资渠道的监管力度也在加强。在这种情况下，房地产企业需要更加聚焦自身的经营和核心业务提高自身的偿债能力和业绩表现，以吸引更多的投资者和资本来进行战略合作和投融资。房地产行业也需要积极探索新的融资渠道，同时根据自身发展阶段，进行融资渠道的不同组合。