房地产开发全过程工程质量综合度量模型构建

陆鹏飞

摘要：由于传统房地产开发存在质量管理方面的不足，导致不同的情况下房地产开发项目良莠不齐，针对于此构建一种房地产开发全过程工程质量综合度量模型。先建立质量综合度量坐标系，再确定质量评价指标权重，最后完成工程项目质量综合度量模型的构建。实例分析结果表明：应用房地产开发全过程工程质量综合度量模型构建方法施工，各个测点的表面平整度偏差均低于施工最大允许偏差，证明该模型构建的施工效果良好。

关键词：施工技术；房地产；质量度量；模型构建

0   引言

房地产业业主们在购买商品房屋时，会将质量作为衡量选择商品房工程的一个重要指标。这里的质量涵盖范围较为宽泛，其中不仅包括工程施工质量、建筑实体质量，还包括园林景观、配套设施、项目区域、使用功能等为核心的规划设计质量，以及工程竣工后的维修质量，这些要素构成了房地产开发过程中的工程项目质量的综合度量。

近年来，由于传统房地产开发存在质量管理方面的不足，导致不同的情况下房地产开发项目良莠不齐。孙留存等[1]对房地产项目开发全过程工程计划管理进行研究，构建了开发过程质量影响原因的坐标系，并对各个层次的质量管理原因进行了深入的剖析，逐步形成了一个简单、直观的影响原因数据表，为房地产项目工程的质量管理提供了一个参考依据。基于此，本文构建了一种房地产开发全过程工程质量综合度量模型，为后续的工程数据采集提供了一个分析角度。

1   建立质量综合度量坐标系

在房地产开发全过程质量度量的各个阶段，各方参与者将衍生出相应的管理、技术、资金等工作要素，这些要素共同构成了完整的质量综合度量模型。在对综合度量模型进行深入分析时，必须建立模型分析的基础和思路，以指导其完整构建。

本文使用数理统计原理与管理理论结合的方法，将房地产项目周期周内可能出现的质量影响因子整合到一个直角坐标系[2]，即本文章节提出的质量综合度量坐标系。该坐标系的构成如下图1所示。

质量综合度量坐标系是以项目工程的思想为基础，构建起来的一种管理理念，它将开发阶段与影响因素在坐标系内形成了一种对应关系，让每个能引起质量问题的影响因素都可以被直接地定位出来，以确保在分析过程中的表现。

这个坐标体系的设定，实际上也是一种逻辑思考，从某种意义上来说，可以用来指导项目工程的整体质量。从几何意义上来说，零点就是坐标系的原点，所有的维度都是以坐标系的原点为参照点。原点的作用，就要表明在该坐标系中，所有的影响因素最终都会影响到整个工程项目，同时也确定了该工程的核心质量综合度量目标[3]。

图1中X轴代表着房地产开发阶段的时间维度，也就是房地产开发的整个过程，从开始到结束，分别是规划、设计、招标、建设、交付。Y轴为地产项目每个阶段可能出现的所有影响因素，意义为使每个影响因素都有直观的表现和位置。在这个坐标系中，任何一个点所代表的意义就是这个坐标系中最重要的组成。每个点都有一个独特的坐标数值，这个坐标系中的任何一个点，都可以根据这个点的坐标来判断这个点的成因和影响[4]。

在此基础上，结合房地产项目开发中出现的各类问题，对不同时期的研究文献进行整理、归纳，便可系统地对不同时期的质量综合度量影响因素进行解析，为我国房地产项目开发全过程实践提供依据。

2   确定质量评价指标

2.1   对多个影响因素进行权衡

建立质量综合度量坐标系之后，根据多个因素在坐标系中的相互关系，确定多因素在多个因素之间的权重，并对多个影响因素进行权衡，最终得到多个因素的权重，最后通过多个指标之间的相关性，确定多个指标在多个指标上的权值。

2.2   确定工程质量评价指标

在确定了评价指标之后，实现对公路工程质量的综合评估，必须建立在对各因素进行分层结构分析的基础上。构建评价指标的功能，可以将待分析的问题划分成不同的组成因素，并按照这些因素间的相互关系和自身属性的差异，将上一层次因素的组成部分作为下一层次的因素。工程的质量评价的指标内容[5]如表1所示。一般而言，相关的政策要求越严厉，越有利于提高项目的建设质量；反之如果这些政策的要求越宽松，就会对项目的建设质量产生负面影响。

本文通过构建分层结构来确定各个因素之间的隶属关系。构建完成后，再判断各个层级中各个因素对目标的影响权重。以前的评价指标利弊权衡后，都是由裁决者来决定，所以每个人都有自己的判断，这个权衡并不是很可靠，因此本文采用工程质量来评价指标的权重。

3   构建项目质量综合度量模型

一切房地产开发项目质量综合度量行为的最终目的，就是将客户的需求，作为项目开发和产品设计的出发点，并以达到客户满意为目标。企业所有的经营活动，都要建立在一个合理的质量综合度量模型结构之上。度量的组织架构是企业质量综合度量模型的核心与保障。企业要想达到质量目标，必须要有一个合理的度量组织架构。

对具体的房地产项目开发活动与资源进行有效的项目质量综合度量模型构建，需要从“过程”的角度，对开发执行的各個环节进行精确把握，并合理分配资源。

首先，按照全程质量综合度量的原则，为研发项目的每一阶段，设定计划、执行、检查与监测、处理与改善的循环制。其次，在项目质量综合度量模型发展的各个阶段，实行“事前预防”、“事中控制”、“事后反馈”和“持续改善”的PDCA循环。最后，将4个阶段中的质量管理成果与各阶段间的逻辑关系进行集成，凸显PDCA循环逐级向上的过程特征，并结合静态接口管理与动态接口管理，研究与之相适应的监管体制与保证机制。

4   实例应用分析

4.1  工程概况

某工程为“国网建业·盛景海潞”，地处于A市市区中心区域，是国网建业于2018年通过全资收购W集团的股权而获得的一块地皮，属于一块城中村改造地块计划项目。该工程建设用地面积为138545.71m2，房地产工程的总施工面积为625458.72m2，其中地上、地下部分建筑面积分别为554982.7m2、147525.97m2。工程项目开发业态数据如表2所示。工程项目分期概况如表3所示。

为了保证自己的产品质量能够达到当地的标准，让顾客满意，公司在对自己的产品进行定位时，就已经把“精工品质”作为了公司的质量目标。正是在这样的背景下，本次工程在立项之初，就十分重视对国内同类工程的开发与管理经验的学习与借鉴。

為了保证“精工品质”这一目标的落实，本工程在设计阶段、设计阶段、实施阶段、完工阶段，都是在质量控制的范围内进行的，也就是对工程进行严格的质量管控，保证每一个阶段都达到相应的质量管理目标。

4.2   施工结果与讨论

根据上述的工程概况，应用本文设计的房地产开发全过程工程质量综合度量模型构建方法，进行建筑楼群施工。建筑楼群模型如图2所示。

为进一步获取此次建筑楼群的施工数据，使用Matlab软件进行模拟测试，将此次工程数据带入软件中，得到施工效果如表4所示。

由表4可知，使用本文设计的房地产开发全过程工程质量综合度量模型构建方法施工，各个测点的表面平整度偏差均低于施工最大允许偏差，证明设计的房地产开发全过程工程质量综合度量模型构建方法的施工效果良好，符合实际施工需求。

5   结束语

结合实际工程先建立质量综合度量坐标系，再确定质量评价指标权重，最后完成工程项目质量综合度量模型的构建。应用本文设计的房地产开发全过程工程质量综合度量模型构建方法，进行建筑楼群施工。

施工效果表明：应用房地产开发全过程工程质量综合度量模型构建方法施工，各个测点的表面平整度偏差均低于施工最大允许偏差，证明了所构建的质量评价指标体系和综合度量模型是合理的、可行的、有效的，可为类似工程施工提供参考和借鉴。

参考文献

[1] 孙留存，刘斌.房地产项目开发全过程工程计划管理探讨[J].建筑经济，2022，43（S2）：408-410.

[2] 简军.目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性分析[J].住宅与房地产，2020（3）：13.

[3] 信义.房地产开发企业对建设工程项目质量的管控分析[J].住宅与房地产，2021（36）：71-72.

[4] 吕万宁，付冉冉，王禄民等.房地产开发企业安全质量信息化平台的构建与实施[J].国企管理，2021（15）：86-97.

[5] 孙和平.绿色建筑工程在房地产开发中的应用[J].住宅与房地产，2021（18）：7-8.