国有大行摸排房企融资情况 破解房企融资难题

苏华 秦佳丽

近期房企融资端频频迎来突破性政策利好。继11 月下旬三部门联合会议要求银行涉房贷款“三个不低于”、监管层正起草“50 家房企融资白名单”系列措施后，近日大型银行密集对房企展开约访或调研，摸排房企融资情况。

主流市场观点认为，与去年“三支箭”等地产融资政策相比，新一轮政策具备量化性和硬性要求。目前尚未最终明确的房企“融资白名单”，筛选标准将参考房企销售规模，不排除覆盖少量已出险但具有保交楼任务的房企。据了解，银行涉房贷款“三个不低于”若能落地实施，有望为行业提供超过整体平均水平的信贷支持，并推动房地产行业风险化解进入稳定状态。

决策层面提出广泛支持房企融资要求以来，各路银行已经有所行动，近期国有大行密集召开房企座谈会。11 月下旬已有建设银行、交通银行、农业银行等多家银行对房企展开约访、调研工作，摸底房企融资需求。

其中，交通银行于11 月27 日邀请万科集团、绿城集团、龙湖集团、美的置业、滨江集团、大华集团、仁恒置地、新希望地产、卓越置业、新城控股、伟星集团、陆家嘴集团、浦发集团及首开股份等共15 家房企代表在沪参加座谈会；建设银行则于11 月24日在京召集万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江集团、大华集团6 家房企参会，银行与各家房企就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等方面进行交流。

当前各大银行的约访名单有所重合，总体来看仍以资产负债表相对健康的房企为主，央国企、优质民企及区域龙头房企涵盖其中。

“银行邀约的房企有两类，一类是潜在的‘白名单’房企；另一类是存量贷款业务规模较大、银行与之存在较多业务往来的房企。”同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示，近期各类银行密集与房企召开座谈会，与此前监管层召开的金融机构会议要求、起草50 家房企融资“白名单”等市场消息密切有关。另外，各类银行涉及存量贷款以及同企业的资金往来，目前召开座谈会也是对相关资产风险以及企业情况进行摸底。

银行密集召开座谈会源于近期多部门的房地产金融支持举措。此前监管机构正在起草房企融资“ 白名单”、要求银行涉房贷款“三个不低于”等备受关注。11 月21 日市场消息称，监管机构正在起草一份涵盖50 家房企的“白名单”，在列的企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。而在11 月17 日，中国人民银行、金融监管总局、证监会已联合召开金融机构座谈会，重点提出了“三个不低于”指标要求——各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

在宋红卫看来，与去年年底“三支箭”等融资政策相比，近期关于银行涉房贷款“三个不低于”成为了具体的量化指标：“去年房企融资端属于窗口性指导政策，而新一轮政策等都限定了清晰的范围跟数量。就‘三个不低于’要求而言，新政对银行设置了同业对比指标，并且融资向非国有制房企倾斜。”

在房企人士看来，近期“白名单”等措施并非空穴来风，叠加涉房贷款‘三个不低于’等政策，或成为防止房地产风险进一步传导的“分水岭”。某品牌民营房企人士向本刊谈道：“最近密集的政策多多少少对市场信心起到了激励作用，但最终还是要看金融机构落实到什么程度。最近银行召集一批房企开会，我们（出险房企）也对银行尽快实施放贷动作抱有期待。”

绿城中国内部人士向本刊表示，目前从金融市场和银行态度所释放的扭转市场的决心很明确，房企普遍久旱逢甘露，新一轮政策明显利好优质民企。“绿城有大股东央企属性加持，在融资端本身还算宽松。不过‘大缸有水小缸满’，我们也期望更好的政策推出带动市场触底上扬。”该人士补充道，“目前行业层面都在探索新的方向，如果布局绿色节能低碳环保等概念，会在发行REITs、绿色债券等融资途径上更容易开展。

近期密集“追加”的金融支持政策，侧面反映了去年以来出台政策执行效力有所不足的现象。比如“金融16 条”背景下，各大银行与房企密集签订总对总战略合约以提供意向性融资支持，公开信息显示，仅去年11月中旬至12 月初，银行授信总额已超过2 万亿元。不过，多家获得信贷支持的房企今年未能避免流动性压力。譬如，据金地集团业绩公告，截至今年6月末公司获得各银行金融机构授信总额2532 亿元，其中已使用银行授信总额930 亿元，较去年底仅增加16 亿元。今年10 月，穆迪将金地集团的公司家族评级（CFR） 从“Ba3”下调至“B3”，预计未来12～18 个月该公司的流动性将较为疲软。

就近期融资端政策而言，对比明确的涉房贷款规模“三个不低于”，目前尚未面世的“50 家房企白名单”备受关注。主流市场观点认为，名单筛选标准将参考房企销售规模，不排除部分已出险但具有保交樓任务的房企。天风证券报告显示，三类房企有望纳入监管层“白名单”，第一类是未出险的优质非国央企有较大概率选入，如近期会议已提及的万科、龙湖、新城，以及其他已获得第二支箭支持的民企如美的、卓越等；第二类是参考权益销售规模的主流央国企；此外，不排除针对已出险但仍在稳健运营、有保交楼任务的房企。

本刊了解到，若以今年前10 月房企销售规模TOP 50 阵营为参考标准，约有30 余家房企尚未出险，央国企占据主要阵营。就混改房企及民营房企而言，尚未构成实质性违约的包括万科、金地集团、龙湖集团、滨江集团、新城控股、美的置业、卓越集团、雅居乐等13 家房企。

结合主要支持民营房企债券融资的“第二支箭”，今年以来还有碧桂园、旭辉控股、新希望地产等民营房企获批储架式注册中期票据，构成今年的境内信用债发行阵营。

中指研究院研究总监刘水向本刊表示，监管部门制定涵盖50 家房企的白名单具有系统性和较大行业影响力，因此，一是销售额、资产规模靠前的房企将列入白名单；二是近期多个重要会议均指出“一视同仁满足不同性质企业合理融资需求”，“白名单”淡化了企业性质，央国企、民营房企及混合所有企业均会在列；三是个别出险房企也可能会列入白名单，即部分资产优质、专注经营，债务化解取得重要进展的企业有机会被列入。“龙湖、万科、新城发展、旭辉控股等房企均符合以上条件，应该会在白名单。”他对此谈道。

本刊了解到，具备低成本特点的银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道，近年银行选择倾向于与优质房企合作，今年国央企类房企获得银行贷款的集中度更高。以龙头阵营“保万招”为例，截至今年年中，保利发展有息负债规模3564 亿元，银行贷款与直接融资比重达86%；招商蛇口银行贷款余额1322 亿元，在其融资余额中占比63%；万科截至9 月底有息负债规模3230 億元，银行借款占比61.4%。

银行层面，国有大行仍是房企获得信贷支持的主力。以“工农中交建邮”国有六大行为例，截至今年6 月末，农业银行、中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、邮储银行对境内房地产业公司类贷款金额分别为8925 亿元、8462 亿元、8334 亿元、7672 亿元、5066亿元、2440 亿元，较2022 年底增长6.3%、9.35%、8.13%、5.85%、-2.6%、15.34%。

对比央行发布的金融机构贷款投向统计报告，截至今年年中，人民币房地产贷款余额53.37 万亿元，较2022 年末53.16 万亿元房地产贷款余额增长0.4%；国内房地产开发贷款余额13.1 万亿元，较2022 年末12.69 万亿元开发贷款余额增长3.23%。当前国有大行对房企提供贷款金额增速整体较高。

刘水介绍，当前要求银行涉房贷款“三个不低于”的亮点在于具有强制性。“商业银行考虑到风险，落地执行会有一定难度。但正因为有难度，监管层面才会提出要求。目前民营房企融资困难，依靠市场化手段很难解决，必须依靠行政力量干预进行纠偏。”

不过，在宋红卫看来，目前涉房贷款“三个不低于”要求在银行执行层面存在考验。据介绍，市场针对民营房企融资普遍要求企业有好项目作为担保，房企如果缺乏优质的项目，抵押贷款这条路依旧走不通。目前房地产市场尚未走出下行通道，房企销售“造血”功能未恢复，难以通过新投资项目获得滚动性收益，“如果未来决策层面放得更开，比如信用贷方面进行松绑，那么房企流动性补充或许能够有所体现。”

他就此补充道，虽然目前涉房贷款‘三个不低于’具有一定的强制性，但房企未必能够绝对达标。“银行要控制自身的风险，未来也是在确保自身安全的前提下去推进涉房贷款行为。不放贷款的后果大概率是扣‘KPI’，而如果放错贷款收不回来却可能涉及资产流失。”宋红卫表示，“如果未来银行在‘三个不低于’方面存在执行压力，会导致众多银行去‘争抢’央国企以及少量优质民营房企的情况。今年很多央国企开发贷成本已经到了2%左右的低点，很大一部分原因就是银行集中向这类房企释放贷款，新一轮融资环境下同样是少量优质民企具有较好的融资空间。另外，银行会更大程度上对房企存量贷款提供展期和置换，比如银行贷给某家房企一笔贷款到期不能及时归还，银行对其提供展期可重新走一笔账，虽然没有新增贷款，但也算完成了一笔贷款指标。”

在刘水看来，当前决策层面重视民营房企融资困难问题，密切关注房地产企业风险溢出情况。从10月31日中央金融工作会议指出“一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资和并购需求”，到11月17日三部门联合召开金融机构座谈会提出涉房贷款“三个不低于”，再到近日各银行密集召开座谈会听取房企融资诉求，监管部门及金融机构正在加大民营房企融资力度支持。

他对此表示：“银行涉房贷款‘三个不低于’落地实施，有望为行业提供超过整体平均水平的信贷支持，缓解行业流动性紧缩的情况。结合房企融资‘白名单’等措施加快落地、需求端政策持续发力助力房企销售企稳，房地产行业风险化解能够进入稳定阶段。”

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）