新房布满消防管道 业主愤而拒绝收房

高层住宅楼配套安装消防管道是为了满足火灾发生时紧急灭火的需要。因为如果高层建筑发生火灾，一般的市政供水压力不能达到消防用水的要求，而居民家用的自来水管道由于管径的限制，出水量无法达到消防灭火的要求，所以住宅楼特别是高层住宅都必须配套专用的消防管道。对于这些需要消防管道入户的特殊房源，开发商在销售过程中应该明确告知买房人，以避免拒绝收房的情况发生。

案例回顾

张先生买的新房在小区12 号楼里，整栋楼约有300户住户。张先生家屋内几乎每个房间的天花板区域都布满了消防管道，客厅、厨房、卫生间等，都能看到消防管道，有的管道距离天花板20 厘米，有的甚至达到50厘米。看到新房内的情况，张先生顿时吓傻了，别说后续如何装修是个难题，眼看着这些管道就觉得气愤，也相当失望。张先生表示，买房的时候，不管是口头，还是书面合同，销售人员都没有提及“消防管道会入户”的情况，而且参照的样板房也没有这种现象。由于管道布满屋顶，装修的时候，不得不通过安装吊顶来遮掩，而且每个地方的管道离天花板的距离不等，导致吊顶的高低各不相同，如此一来，不仅美观度大打折扣，连房间的空间也大大缩水。看到如此新房，不少业主拒绝收房，要求开发商按照国家标准进行整改并给予赔偿。

在交涉过程中，开发商工作人员表示，在售楼部张贴的“特殊房源公示”中，已就户内涉及消防管道的情况予以了公示，而且在新房交付前，也多次与业主当面沟通消防管道入户的事宜。此外，涉事的12 号楼为超高层，根据相关规定，超高层住宅户内需要设置自动喷水灭火系统。业主所说的户内消防管道及相关设备设计及安装等问题，开发商的设计施工均符合国家规范，并已通过交付验收。关于业主反映的情况，针对下垂式的喷淋头，连接喷淋头和支管的短管可以在规范允许的范围内进行改短，其余整体的管道走向或者是提高管道的诉求，施工符合规范，业主需要在规范允许的范围内委托第三方来进行处理。

显然，开发商的回应并不能满足业主们的要求。那么，业主们应该如何用法律保护自己？

案例分析

分析人：陈洁

依据《建筑设计防火规范》8.3.3 条第4 项内容规定：“建筑高度大于100 米的住宅建筑宜采用自动喷水灭火系统”，本案张先生买的12 号楼建筑，按照规范要求户内需要设置自动喷水灭火系统（消防管道及喷淋），所以发生了屋内几乎每个房间天花板都布满消防管道的情况。为了消防安全，超高层住宅户内安装消防管道无可厚非，关键问题在于，在买房的时候，张先生并没有被告知“消防管道会入户”的情况，并且参照的样板房也没有这种现象。开发商显然没有履行告知义务。

在房屋买卖过程中，如果买房人买房时选择的楼层为高层且系期房，开发商又明知未来销售给买房人的楼层是高层，那开发商肯定是明知未来的房屋中应当会安装相关设备设施的。为了不影响使用空间，很多要求消防管道入户的建筑都会选择增加层高，以此让消防管道有足够的空间安装，且不影响美观。只是不管是层高的增加还是消防管道的安装设计，无一例外都会增加开发商的成本。有时候，很多开发商为了降低成本，经常在法律边缘游走，企图降低建造价。还有些开发商，因为设计人员或工程人员不懂规章和行规，凭想象进行设计和施工，导致最终发生很多争议。

这种情况下，开发商在销售过程中应当将未来房屋中要安装的设备、设施以及楼层的高度等可能影响大家视觉和给居住带来影响的相关事宜约定在《商品房购销合同》中，也可以将这些内容列为合同附件进行告知，履行其告知义务，让买受人在公平、公开的条件下进行选择。就此问题而言，如确因开发商不存在恶意，在不损害广大买受人使用空间的情况下，可以通过整改方式来达到规章规定标准的，双方应和谐处理。双方确实不能处理的，可申请住建部门进行核查或经司法途径依法处理。

律师简介:

陈洁，上海市公义律师事务所主任、合伙人、律师。

原东方广播电台《东方大律师》节目主持人，主持节目 20 余年，播名洁蕙。中央电视台 CCTV12《法律讲堂》主讲人、法治天地《大律师面对面》节目特邀嘉宾、《中国妇女》杂志开篇人物、《新民晚报》专访人物、电视连续剧《东方大律师》女主角原型，上海市法治研究会副秘书长、上海东方法治文化研究中心副主任、上海市法学会民法研究会理事、上海市作家协会会员、上海市人民检察院二分院处理信访律师、连续多年获聘“上海市新收犯监狱人民督导员”、著名电影演员牛犇先生法律顾问、美国纽交所上市公司“四季教育”法律顾问。2013 年，陈洁个人出资 10 万元成立上海市慈善基金会“洁蕙法律援助项目”，旨在帮助不符合国家法律援助条件但需要法律帮助的困难人群维护合法权益，至今已援助 3000 多人次的困难民众。