中国房地产业趋势性变化及政策建议

秦虹

当前房地产需求问题

目前，很多人认为中国房地产发展已到头了，未来没有机会了。对此我有以下几个基本判断：

第一，房地产市场的供需总量正在下台阶。2021年整个房地产市场交易为18亿平方米和18万亿元的销售额，我的基本判断这已是顶部，未来交易总量将会下台阶。

第二，有些舆论认为，中国的房地产没有需求了，未来这个行业已经没有发展机会了。对中国房地产需求的研究表明，未来5年，商品房需求在12亿-13亿平米，其中商品住宅10亿-11亿平米，这个量是非常大的。1998年住房制度改革时，全年商品房成交面积是1亿平方米，现在如果能到10亿平方米，不能说是一个可以忽略的市场。

第三，住房潜在需求的释放有很大的不确定性。不是老百姓拥有住房已经足够多、不再需要房子的问题，而是有没有能力、愿不愿意买房。房地产市场不是孤立的。看郑州市，所有的鼓励政策都出了，包括认房不认贷等政策，所有限制性政策全部取消，购房补贴也有了。但二手房市场仍出现大量抛盘，没有带来新的需求，老百姓反而急着往外抛售自己以前买的房子。

郑州住房不可能已经完全满足需求了，我们城镇化趋势还有潜力，而且老百姓的改善性需求远远没有终结。房地产政策是外部的，大家对未来预期不好，信心不足，这是最大的问题。要对经济发展有信心，把失业率降下来，让股市能够发展起来，让老百姓对未来发展充满信心。房地产市场是按经济规律运行的，即使不出更多政策，照样能够恢复。要相信这个判断。

趋势性的变化

客观地讲，中国经过20多年房地产业高速增长，现在总量短缺已不存在，买不起房可以租房。但是总量下台阶表现在对趋势判断上的三个变化。

从区域看，未来房地产市场一定是长期的不平衡。大城市群和都市圈的机会更多，这和经济发展是相一致的，现在全国很多城市房价都在下跌，而一线城市并没有看到明显的房价下跌。虽然一些一线城市，甚至像上海、杭州也有房子要降价才能卖得出去的，但是10年以内的次新房没有降价，甚至还在涨，降价的都是20年以上的二手房产。人们在大量置换资产，就是把过去手中的老破小、年头长的，没有地铁，没有学区概念的二手房子变卖，换新房、好房子。新房基本上价格没有降，次新房价格也没有调整，包括北京在内。

国家发改委规划了19个城市群，其中经济发展好的、真正有发展机会的是五大城市群，这里集中了全国流动人口的79%；30个大中城市集中了全国流动人口的33%，过去是普遍性有需求，现在是结构性有需求。

从城市来看，特别是超大、特大城市来看，过去主要是购房需求，未来将是租赁需求和保障性住房需求上升。超大和特大城市总体来说房价偏高，从工薪阶层年轻人的收入来看，买北京、上海的房子还是非常难的。

能不能做到在政策上让他们实现先租后买，能不能解决年轻人发展起步时的住房需求，这是非常关键的问题。在政策上只考虑限购、限售即房屋买卖市场是不够的，必须把保障和租赁的政策真正落到位，而现在没有落到位。

聚焦大城市，再聚焦城市内。从地块上看，大城市内，包括二三线城市未来存量房交易一定会上升。现在22个热点城市的二手房交易基本上都超过新房，所以存量房交易占比会越来越大，这跟中国房地产市场的日渐成熟有很大的关系。

住房需求即使不变，但是供给会变。过去我们的需求全部是靠新房供给满足，而现在的需求中可以有相当一部分靠二手房满足。所以，存量房交易增量必然上升。如何保障存量房的健康和支持存量房的交易，对下一步房地产的发展至关重要。现在城市里有大量的住宅的、非住宅的、低效的、空置的存量房，没有真正发挥效益的资产大量存在。为什么不能进行交易呢？我们的制度障碍是非常大的，存量低效。低效资产宁愿摆在那里，也不会使资产去流通、交易，流通不到更高资产价值的主体中去，这就需要我们在房改中破除制度障碍。

总之，趋势性变化中大致是三点：第一，区域性结构不平衡；第二，大城市租赁和保障房需求趋于上升；第三，存量房的交易会逐步提高。

未来的政策建议

中长期房地产的政策有几个大方面的原则是需要考虑的。

第一，不仅仅从政策层面、规划层面进行调整，而必须是从制度性层面进行调整。保障房滞后不是规划建设的问题，从根本上说是制度性的问题。若不是从制度上解决保障房的问题，住房保障是不可能发展好的。

保障性住房有两种方式：产权式保障和租赁式保障。产权式保障从房改开始就试行，经济适用住房是最大的产权式保障。起步时经济适用房存在很多的问题，制度不够完善，但2015年就在全国性停止产权式保障，全部改成租赁式保障。不是说存在问题就把这种保障方式停止，不让它发展了。世界很多国家都是产权式保障和租赁式保障双轨同时进行，而我们现在所有的政策都是支持租賃房。有些人说让年轻人一辈子租房，为什么？租房是阶段性的，年轻人只要他有能力，只要他结婚生孩子，他一定会有为自己买一套稳定的产权房的需求，这是客观的需求。现在除了北京、上海这两个城市有少量的共有产权房之外，全国其他城市都没有产权式保障。所以，首先要考虑制度改革，而不仅仅在政策层面，规划建设层面。

第二，应该坚持原则。房地产业发展新模式我是赞成的。房地产企业是房地产业的一个组成部分，从房地产业角度讲，如果房地产企业的发展环境、制度环境不改变，让房地产企业去搞新模式，就是加快死亡，因为它的旧模式是适应原来的基础制度形成的。如果原来的基础制度没有改变，是不可能成功的。要有问题导向。我们发展新模式的目的不是为新而新，是要解决问题。如果把新模式想得太理想、太完美，等于画了一个天上满月的月亮，却不能解决现在的问题，有什么用呢？

第三，处理好政府和市场的关系是非常关键的，要尊重基本的规律。我们的政府很强大，但不能执着于一个理念，好像所有问题政府都能解决。发展市场经济，既要规范市场，更多的还要尊重市场规律，让市场去解决市场出现的问题。

具体改革建议：

（一）土地供给模式需要改革。过去我们土地的供给是政府垄断供应，未来恐怕房地产土地政府供给方式要从唯一到之一，特别是要重视盘活存量。中国房地产的制度框架，大的方面从土地供给到拍挂、预售制，都是学香港模式，但有三个很重要的方面没有学会：第一是预售，香港也预售，但為什么没有烂尾楼？我们没学到本质。第二是保障，香港的房地产市场化制度不是一个好的制度，香港的房价很高，但香港有50%的人可以住保障房，而我们有多少人住保障房？第三是存量，包括住宅和非住宅，特别是非住宅，存量房的交易非常活跃，只要达不到理想的资产价值，马上就会被新的人取走。其中非常重要的原因是香港没有土地增值税。

我们为什么存在大量的低效资产？土地增值税是关键的一个制约。比如某地块存量已经多年，当时地价很便宜或者零地价，购买者将其买来后仅土地增值税就使这个成本大幅超过了新建筑的费用，让它更新改造再获得收益就不可能了，所以大量低效资产就无法流动。土地供给模式改革从唯一到之一，就是要通过市场化机制盘活存量。

要以人定供，解决跨省域的土地市场化机制。要解决土地使用权到期之后的后续问题。住宅70年还有点年头，但是城市要更新，大量的商办房已经20多年、还剩十几年，现在没人敢碰这些资产，造成城市经济没有办法盘活。

（二）住房供给模式要改革。改革主要解决“四轻四重”的问题：重售轻租，重新轻旧，重市场轻保障，重预售轻优化房屋供给。这是我们过去住房供给存在的四大问题。

（三）房地产金融模式要改革。很多人说房地产已经金融化了，但实际上我们的金融资源过度支持房地产是不存在的。房地产企业高负债是怎么形成的？房地产企业希望进行股权融资，但政策不允许，多少年房地产企业不能上市。好不容易搞了REITs，却不准涉及房地产企业，房地产私募股权不能成立，不能审批，凡是和股权有关系，房地产一律不能碰。银行还搞了几条红线，对房地产的贷款进行管控。所有的正规融资渠道全部堵死，它就只能去搞市场化的各种各样的负债。把所有的房地产企业要走的正路全堵死，它才搞成今天这个烂摊子。很多房地产企业造成很大的负债，为什么没能及早暴露出来？就是它表面没有那么大的问题，但是当问题一旦爆发出来，你就会发现表外的问题太多了。不光是恒大，所有房地产企业表外问题都大于表内，是因为表内的控制太严格了，因而金融制度一定要进行改革。

（四）房地产企业开发经营模式改革。房地产企业开发经营模式从高负债、高杠杆、高周转，到它的开发、运营、服务、持有一体化，从过去只重视卖新房子到重视存量，从过去全部是重资产变为向轻资产转变，以及盈利来源的多元化等等。在这些方面改变之后，才有基础对房地产企业“三高”的开发经营模式进行改革。

（编辑 季节）