宋朝购房流程

李开周

在宋朝买房，就跟后来元、明、清三朝一样，都是先立契，再输钱，最后印契。“立契”就是签合同，“输钱”就是缴契税，“印契”就是请有关部门在合同上盖章。

这么说似乎过于简单。

事实上，在买卖双方签合同之前，还有一道手续，叫作“遍问亲邻”。倘若您在宋朝置了房子，即便房产证上注明业主是您老哥一个，其他任何人不得共有，您也没有完全拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会，在宗法社会里，个人的财产总有一部分属于家庭，家庭的财产总有一部分属于宗族。直截了当地说，你的房子总有一部分属于你的爸爸、妈妈、叔叔、阿姨、堂哥、堂弟、堂姐、堂妹，如果他们不同意你把房子卖掉，那你就不能把房子卖掉。所以，卖方在卖房之前，必须得到家人和族人的首肯，这个环节就叫“遍问亲邻”。

宋朝法律有规定：“凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”可见卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的首肯，还要得到邻居的首肯。有必要说明的是，这种首肯不能只是口頭允许，正规的做法是“以账取问”，也就是拿一小本子，把亲戚邻居的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁王大妈，让他们挨个签字。倘若其中一个拒签，这房就别打算卖了。当然，拒签也得说出理由，譬如说您败家啦，说您卖房子有违祖训啦，说您损害了他的优先购买权啦，等等。您还别不服，如果打官司的话，这些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象得到，一个宋朝人不管平时有多神气，到了卖房的时候对族人和邻居都是点头哈腰的，以便得到他们的签字。

过了“遍问亲邻”这一关，买卖双方就可以签合同了。在北宋前期，对合同的要求还不太严格，到了政和六年（1116年），专项文件开始出台：“人户典卖田宅，议定时值，限三日先次请买定帖，出外书填，本县上簿拘催，限三日买正契。”按照这份文件的规定，买卖双方要去县衙买张“定帖”，起草一份合同，把合同草案交上去，经有关人员审查通过，再买几份“正契”，才能正式签订合同。在这里，“定帖”和“正契”都由官方统一印刷，都有固定格式，都挺规范，也都要交钱才能拿到。

“定帖”可以只买一份，“正契”则至少要买四份，因为宋朝中叶以后，官方规定购房合同必须是一式四份：一份买方持有，一份卖方持有，一份交县衙审批，一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构，在京城、府城都有设置，类似现在的国税局。

四份“正契”都签完，一块儿报送县衙，然后由买方缴上契税，有关人员会在合同上盖章确认。前面说过，当时有个税务机关叫商税院，按理说，契税属于国税之一种，应该交到商税院而不是县衙，但商税院一般不设在县城，总不能让购房者为交回契税跑百八十里到州城和京城去，所以就常常由县衙代收。更多的时候，购房者连县衙也不用去，因为签合同时都有房牙在场——房牙虽然不吃皇粮，却能在交易中起到很大作用，他们既是中介，又是担保，既是估价师，又是登记代理人，同时还兼任税务稽查，负责督促购房者及时纳税。买卖双方如果想省事，可以连合同带契税一股脑交给他们，然后跑县衙也好，跑商税院也好，这些人都代劳了，就像现在好多房产中介都能帮您办理按揭和过户一样。房牙也不能白忙活，他们得吃佣金，如果没有特殊约定，佣金都是卖方来出。

像其他所有帝制时代一样，宋朝也没有房产证，等四份合同都盖了章，其中一份就是买方对房产拥有所有权的合法凭据。所以盖章与否，对买方来讲很关键，同样一份合同，不盖章叫“白契”，盖了章叫“赤契”（明清两代改叫“红契”），白契在民间或许有用，拿到公堂上就等于废纸一张了。南宋绍兴十三年（1143年）有规定：“民间典卖田宅，执白契因事到官，不问出限，并不收拾，据数投纳入官。”打个比方说，您刚买了套房，还没住进去，就被别人给占了，这时候如果您拿着白契去告状，法院绝对不会给您做主。不但不给您做主，还要没收您的房子。

以上是文件规定，具体到司法实践，当时的官员们处理不动产纠纷时，也不把白契当回事儿，“官司理断交易，具当以赤契为主，……白契不可凭。”这跟现在买房不过户就不能取得法律保护是一个道理。

（摘自四川文艺出版社《千年楼市：古人安心成家方案》）