房企三季度成绩如何

《中国经济周刊》记者 孙庭阳｜北京报道

上市公司三季报陆续披露，据《中国经济周刊》记者统计，按照证监会行业分类，有可比数据的100家A股房地产公司，今年第三季度营业收入合计值已经连续两年下降，净利润连续三年下降。45家公司净利润亏损，亏损公司数量创出近5年同期最高、今年以来最高。

净利润连续三年下降

与各年同期对比，今年第三季度全国销售面积和销售金额是2018 年以来最低。三季度全国商品房销售面积和销售金额分别是2.53 亿平方米和2.6 万亿元，与去年同期相比分别下降22.1% 和22%。2020 年第三季度，全国商品房销售面积和销售额分别是4.77 亿平方米、4.88 万亿元，是2018年以来的峰值。今年第三季度与2020年同期峰值相比，同比下降46.9%、46.7%。

今年第三季度，有可比数据的100 家A 股房地产公司营业收入合计4249 亿元，低于2021 年和2022 年同期。2018 年、2019 年、2020 年和2021 年，这些公司各年第三季度营业收入合计值分别是3089 亿元、3631亿元、4213 亿元和4659 亿元。2022年和今年第三季度的合计值逐渐降至4434 亿元和4249 亿元。可见，2021年第三季度的数值是近5 年峰顶，到现在已连续两年下降。

这100 家公司第三季度净利润合计值见顶时间是2020 年第三季度，比营业收入合计值见顶时间早一年，和全国商品房第三季度销售面积、销售额见顶时间相同。

今年第三季度，这100 家公司净利润合计13 亿元，连续3 年下降。2018 年同期、2019 年同期和2020年同期，这些公司净利润合计值分别是300 亿元、312 亿元和324 亿元。2021 年同期、2022 年同期和今年第三季度，这些公司净利润合计值逐渐降至159 亿元、102 亿元和13 亿元。2020 年第三季度净利润数值是近5 年的峰值。

可以看出，这些公司2021 年第三季度营业收入合计值同比增长11%，而同期净利润合计值同比下降51%。2021 年第三季度营业收入虽然增长，但净利润下降，增收不增利。

央企国企总体韧性更强

上述100 家公司，有45 家今年第三季度净利润亏损，亏损公司数量创近5 年同期最高，同时高于今年前两个季度。2018 年至2022 年同期，净利润亏损公司数量分别是16 家、24家、21 家、29 家和39 家。今年前两个季度，分别有35 家、42 家公司净利润亏损。

今年第三季度，净利润亏损前3 名华侨城A(000069.SZ)、ST 世茂(600823.SH)和金地集团(600383.SH），亏损额分别是20.41 亿元、19.37 亿元和14.74 亿元。

华侨城今年三季度销售面积和销售额，都是近3 年的新低，比2022 年同期下降37%和42%，比2021 年同期下降47%和58%。该公司销售总规模下降的同时，销售平均价格也在下降。今年第三季度，该公司平均销售价格比2022 年同期、2021 年同期分别下降7.7%和21%。加上前两个季度的亏损，该公司前三季度净利润累计亏损41 亿元。

100 家A 股房地产公司合计营业收入与合计净利润（2018 年第三季度—2023 年第三季度）

ST 世茂净利润亏损的同时，还遇到了流动性难题。截至今年10 月末，该公司及子公司公开市场债务、非公开市场债务累计 91.02 亿元未能按期支付。

金地集团亏损和公司的资产减值有关。该公司披露，今年前三季度，资产减值准备计提共计16 亿元，其中存货跌价准备8.65 亿元，减少今年前三季度净利润14 亿元。

房地产公司的存货跌价减值准备，是一些公司此前布局城市的新房价格处于下降通道，部分区域没卖掉的房子按照市场价格计算，价格已低于成本，依据会计原则，在财务报表中计提了相应的存货跌价准备，导致净利润减少甚至亏损。

今年前三季度，这100 家公司合计计提存货跌价准备124 亿元，比2022 年同期多125%。

今年第三季度，净利润盈利前3 名万科A(000002.SZ)、招商蛇口（001979.SZ) 和保利发展（600048.SH），分别盈利37.51 亿元、16.16 亿元和10.7 亿元。

有券商从其他角度分析房地产公司三季报。

国金证券一份研究报告按房地产企业所有制，分析房地产企业业绩趋势：央企国企总体韧性更强，混合所有制企业业绩下滑，民企业绩有所恢复。这份报告选取的央企国企如保利发展、华侨城 A 和招商蛇口等企业，混合所有制企业包括万科A，民企包括中南建设等，共12 家房企做样本分析。

中信证券统计了8 家市值靠前的A 股房地产公司，数据显示，三季度末这些公司在手货币资金环比下降，其中金地集团和新城控股环比降幅较大。

今年8 月之后，多个城市实施“认房不认贷”，房地产市场热度上升，部分房地产公司表达了对后市的信心。

万科在三季报中称，三季度房地产政策出台频次加快，对行业的支持力度加强。保利发展在季报中称，“认房不认贷”在一些城市实施后，有效提振了市场信心。

同样提到了房地产政策对公司影响的中南建设（000961.SZ），该公司在三季报中分析，政策落脚点在刺激需求。企业化解风险，发展新的模式需要更多探索。该公司今年第三季度合同销售金额、销售面积同比分别减少 44%和 48%，第三季度净利润亏损4 亿元，前三季度累计亏损12 亿元。