房地产开发贷款存在的风险及管理措施

张琪

摘要：如今，我国房地产市场风险逐渐暴露，其主要源自政策性风险、市场风险等，与之有关的房地产开发贷款业务同样存在信用风险和操作风险。因此，如何控制房地产开发贷款风险成为社会各界关注的问题。基于此，文章主要介绍了房地产开发贷款的发展、房地产开发贷款常见模式与目前房地产开发贷款中产生的风险，提出加强企业风险预防及加强风险控制管理等具体方案，以期能够为房地产开发贷款风险管控工作提供参考与帮助。

关键词：房地产开发；贷款；风险；对策；封闭管理

房地产开发贷款不仅具有普通商业贷款的风险，还有房地产行业本身存在的特别风险。如房地产泡沫等，所以房地产领域是我国政府主要的监控目标。为了有效限制房价迅速增长的问题，我国颁布了许多房地产宏观调控的方法。基于这些宏观调控，我国房地产逐渐呈平稳发展的态势。房地产行业的开发必须有充足的资金作为支持，所以银行贷款业务一定程度上决定了房地产行业未来的发展前景。尽管目前房地产行业呈平稳发展的态势，但是随着房地产行业在银行贷款总额的不断增加，银行所面临的风险也在不断增长。

一、房地产贷款的发展

一直以来，商业银行房地产开发贷款一直是房地产企业发展的支柱，开发贷款的目的是向企业提供项目开发、实际建设期间需要的资金支持。结合我国产业信息网公布的信息数据显示，我国房地产开发贷款从2016-2021年分别为5.66萬亿元、7万亿元、10.19万亿元、11.22万亿元、11.91万亿元、12.01万亿元，增长率分别为12.3%、23.67%、45.57%、10.11%、6.15%以及0.84%。2021年末，四大行的房地产业贷款额占贷款总额5.7%，但房地产行业却“贡献”了四大行12%的不良贷款。整体而言，我国房地产开发贷款总额有所上升，但不良贷款中房地产业贷款占较高比例，这意味着目前各个银行房地产开发贷款风险也在不断提高。但是增速逐渐放缓，从2020年年末开始，在“三道红线”与贷款集中度约束下，房企自身融资渠道呈现收紧态势，反映了我国各金融机构开始注重对房地产开发贷款风险的管控。

如今，我国房地产企业开发贷款的主要约束条件分为如下两个方面：第一，开发贷款资金仅用于项目建设。第二，房地产开发贷款项目主体必须达到融资432条件，其中，“4”代表房地产开发商在开展融资之前必须获取如下证件：国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证及建设用地规划许可证。“3”代表开发主体在项目开发中投资占比不得低于30%。“2”代表开发贷款项目主体应具有国家地产开发二级资质。

二、房地产开发贷款的模式

按照房地产开发贷款的用途及目的进行细分，基本可以分为如下模式。

第一，住房开发贷款。一般指商业银行用以支持房地产开发企业开发修建并最终向在市场公开售卖的家庭住房贷款。房地产开发企业在此模式下申请的贷款仅能应用在房地产规划建设与定位住宅类的项目建设施工中，含有一般性住房及保障性住房等类型，但不含有商业住房或是其余类型房产开发贷款。

第二，商业用房开发贷款。该业务指的是商业银行用以支撑房地产开发企业开发建设并最终在市场公开销售，用作商业用途的商业房地产开发贷款，此模式贷出的款项仅能用作商业行为，而不可用作家庭居住用房，含有普通的写字楼及商铺等。

若按照是否有担保的模式进行划分，则应详细分为信用贷款以及担保贷款两种类型。因为房地产开发贷款本身具有高风险性的特点，所以商业银行普遍采用担保贷款的模式，要求对方提供保证、抵押或是质押作为贷款条件。信用贷款则十分少见，但部分银行提供了这一贷款模式，如《中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》之中即明确规定，为学生公寓建设贷款提供担保贷款以及信用贷款两种方式。但是信用贷款的条件较为苛刻，仅为满足各项条件的高校提供。

三、房地产开发贷款中产生的风险

（一）外部环境风险

外部环境是影响房地产开发贷款的主要风险之一，体现在如下方面：

第一，市场的风险。房地产企业发展周期和国民经济发展周期之间关系十分密切。从房地产企业角度来说，需要加强对经济发展周期的研究分析，并针对经济发展周期不同环节特征对应调节企业经营行为，这决定了开发企业最终的经济效益。如今，土地是房地产开发必不可少的关键性资源，目前我国房地产市场化程度较低，加之房地产这一商品本身即具备高度地域性这一特点，使得房地产开发企业需要面对市场风险的考验。

第二，政策方面的风险。房地产行业容易受到我国宏观政策的影响，国家政策的变动与房地产项目开发成本以及经济收益有直接关系，进而对银行信贷质量也产生显著的影响。目前，我国房地产市场从某种程度上而言依旧是政府主导型市场，市场发展与未来政策具有一定的不确定性，进而增加了商业银行判断项目、市场以及用户的难度，最终增加了授信业务风险的不确定性。宏观调控背景下，许多中小房地产开发企业自身综合能力较弱，如果无法获取持续性的资金支持，尤其是信贷资金与其他融资的支持，资金链条可能产生断裂的问题。如今，依赖银行按揭贷款方法购买商品房的用户占比不断升高，若是银行改变住房按揭贷款策略，势必会影响房地产项目的开发与盈利。比如当地上调二套房及以上的贷款首付比例时，会导致大量用户转为观望的状态，严重影响项目的产品定价及资金回笼，使得开发企业经营面临一定的流动性风险。

（二）商业银行内部控制不当导致的风险

银行不仅需要思考外部环境改变带来的风险，同时需要考虑内部操作的管控，以免产生较大的风险。具体体现在如下方面：

第一，缺乏对企业风险的合理分析。房地产行业具有资金密集以及信息化程度高等特征，牵涉了区域政策、企业能力以及项目可行性等不同方面，且房地产产品具有较强的区域性，项目特征明显，不同项目的风险管控点也有明显差异，对信息搜集、分析及处理能力有较高的要求，但是商业银行在业务操作期间的不同层面，表现出市场研究不透彻，对于企业及项目风险分析能力不足的现象，一定程度上增加了风险产生的概率。

第二，贷款方式风险较高。如今，部分银行为了尽量控制信贷风险及信息不对称引发的贷款损失，我国商业银行开始频频应用担保贷款，但是抵押担保的风险同样较高。房地产开发贷款普遍将项目土地以及在建工程项目作为抵押物，这种抵押方式存在一定的法律风险，贷款违约后无法执行抵押物的状况屡见不鲜，也不利于第二还款渠道的稳定性。主要表现在如下方面：企业将商品销售给消费者后，代表房屋的所有权同样销售给消费者，相应的土地使用权同样归属消费者，出现抵押物悬空的问题；除此之外，开发商未结算所有建筑工程款项时，承建商针对处于在建状态下工程产生的债权高于银行抵押权利。因此，银行必须在开发商结清所有工程款项之后，才能获得抵押物的受偿，稳定性较差。另外，目前我国尚未建立行之有效的抵押物处理市场制度，缺少权威性的社会性评估机构为企业评估结果担保，导致银行无法选用更为高质量的企业作为担保企业，第二还款来源的追偿难度显著提高。

（三）贷款资金挪用风险

对于贷款资金，若房地产企业将贷出的款项挪做房地产项目之外的其余用途，商业银行可能会承担一定的合规风险，严重的可能会导致项目无法如期交付。商业银行在贷前审核环节需要分析融资人员的资信状况，但是无法有效控制融资人资金的使用。贷款资金的挪用具有一定的隐蔽性及迷惑性特征，尽管贷款企业的经济效益以及净利润等各个指标均表现理想，但是贷款企业也有可能出现经营管理风险。贷款资金挪用风险形成的根本原因在于部分房地产企业扩张过快，利用开发项目融资的便利性，将项目贷款挪作用于“土地出让金”等。

四、房地产开发贷款中的风险防范措施

（一）强化风险前瞻性管理

第一，强化市场风险的预防。房地产企业发展具有本身的周期性特征。如今，我国银行资金大规模进入房地产市场，一旦房地产市场长期冷淡，即可能对经济以及金融产生较大的负面影响。故而，商业银行需要定期研究宏观经济与房地产投资状况、居民收入及消费水平变化等信息，分别从定性与定量不同角度讨论房地产市场目前的供需关系以及未来发展趋势，同时积极开展前瞻性评估，结合形势的改变采用适合的对策。商业银行需要重点关注所在区域政府部门颁布或是准备颁布的房地产市场政策及细则，及时调整贷款风险的管控重点。另外，房地产企业需要认真研究地方经济以及房地产市场的运行现状，例如本地经济发展能力、人口总量以及年龄结构等数据，同时搜集本地人均可支配收入状况、近几年房地产销售状况等，利用对本地市场发展状况的研究，加强对房地产行业发展趋势的判断，为业务决策提供参考。

第二，强化贷前调查和贷中审查。一是强化对开发企业的审核，主要评估企业资质与资信情况、管理人员的个人素质、开发经验与诚信状况等各个方面内容，确认借款人能否达到建设行政主管部门颁布的房地产开发企业资质证书以及开展贷款项目开发建设资质的审核标准。同时严格审核贷款企业四证是否完善，确认建设用地规划许可证以及土地使用权证等证书是否完备，保证项目开发合法合规；另外还需确保规划具有一致性，重点审核项目业主与贷款人是否相同，工程项目内容、整体规模是否符合规范，有无超过设计约束的范围。二是明确贷款企业的项目资本金。房地产开发项目资本金比例不可低于项目总投资额的30%，商业地产项目资本金比例应不低于35%，以此避免企业高比率负债过分扩张的问题，最大程度降低银行当前承担的信贷风险。另外，银行需要根据项目目标客群、物业类型及工程内容制定具有针对性的贷款方案，结合评估结果设定资本金比例。另外，商业银行应进一步详细标记资本金的认定标准，需要严格划分权益性资金以及借款的区别，针对非权益类型核算的股东注入的其他资金，必须要求股东做出投资不可优先银行贷款回收的承诺，并开具证明。房地产开发企业前期在市场公开销售商品获得资金在尚未结转时为负债性质，所以需要先偿还银行，不可作为项目的资本金。

（二）强化商业银行对于房地产开发贷款的闭环管理

第一，强化贷款发放的审核。房地产开发贷款作为项目贷款的一种，应严格按照项目建设进度进行放款，确保贷款资金用在项目建设上，防止贷款资金被挪用，房地产开发项目贷款资金发放结束后，商业银行需要确保房地产企业贷出的资金用途与合同内容相符。一般情况下，房地产開发项目贷款主要用作项目的开发与建设，含支付工程款、其余配套费用以及装修款等。商业银行为了确保房地产企业贷款资金实现专款专用，应采用受托支付将贷款资金支付给收款方。

第二，强化在建工程抵押的管理。目前基本所有房地产开发贷款都要求土地和在建工程抵押，土地抵押在放款前已经落实到位，对于在建工程的抵押应在满足当地办理条件后立即办理，同时项目承建方应出具承诺放弃项目建设工程款优先受偿权或者不以本项目工程款优先受偿权对抗商业银行债权。在商品房预售阶段，对于已经预售给购房者的房屋，其在建工程已经不再属于商业银行，此时商业银行应对已售房屋的回笼款加强管理，将其作为担保措施的重要补充。

第三，强化项目销售的回笼款管理。房地产整个项目的建设资金来源理论上分为三大部分，自有资金、银行贷款和销售回笼款转投入。项目销售回笼款既是房地产开发贷款的第一还款来源，又是项目建设资金缺口的补充，所以商业银行对于销售回笼款的监管是保证其贷款能够成功收回的关键。房地产开发贷款的提供银行一般作为销售资金的监管行，在符合当地监管政策的前提下，商业银行应制定具体的监管细则，确保监管资金能够在归还银行贷款与销售转投入之间得到有效平衡，既确保银行贷款还款来源有保障，又确保房地产项目能够如期交付。对于销售达到一定比例后应该要求开发企业开始归还银行贷款，销售达到更高一定比例后结清开发贷款。

第四，强化风险预警管控。针对已然发生风险预警信号的房地产开发贷款，应及时予以调查与研究，如果确认贷款具有较高的潜在风险，不仅需要及时采用有效的补救方案，如增加担保措施等，同时需要强化对项目回笼资金的及时管控，严格依照售楼进度，回收银行的开发贷款。风险预警制度应至少含有如下三种预警信号：企业财务报表中反映的企业现状，如现金存量不足或是自有资金比例不足等；同银行之间的业务往来，如在银行的存款量显著降低，仅依赖银行借款完成滚动开发等；项目经营过程，仍频频出现不能及时结清承建商材料款等问题。

（三）提升房地产贷后管理的质效

贷后管理有利于及时发现风险隐患，防止客户转嫁经营风险，有利于约束客户行为，降低客户违约风险，有利于加强银企关系，进一步提高信贷综合收益。在房地产贷款发放之后，商业银行的经营机构及信贷人员应按规定的时间、频率和内容对房地产贷款进行贷后跟踪监管，与项目公司负责人进行交流沟通，形成高质量的贷后报告，减少贷后报告内容雷同、流于形式等问题。重点关注项目建设情况，贷款资金使用情况及项目销售情况，跟踪销售资金回笼情况，确保资金回笼与销售相匹配；关注借款人是否涉及不利于自身的法律纠纷，其银行账户被冻结、财产被查封等；关注房地产行业、市场、城市规划等变化對项目前景产生重大影响；关注销售策略、销售价格、销售进度与计划是否发生较大差异，销售进度缓慢等异常。同时要及时搜集贷后信贷档案和相关项目资料留存。

（四）积极探索房地产企业融资新模式

如今，我国房地产行业的融资渠道较为简单，不能达到风险分摊的效果，风险依旧主要集中在银行身上，而银行所承受的风险十分有限，如果超过限度，可能威胁金融的稳定性。故而，银行不仅需要强化对内的管理，还需要积极创新房地产开发融资新模式。如今，我国商业银行需要满足用户多样化融资需求，积极创新业务内容以及模式。具体可采用如下方式：第一，强化信贷业务和投资银行的协调性，例如针对地产积极开展并购的情况，银行可以适当提供一些专业人员作为帮助，包括财务顾问或是股权融资等服务；第二，加速房地产投资信托基金的发展与普及。如今，我国天津滨海新区已经开始采用房地产投资信托基金，并获得较好的成果。银行可以此为机会，研发适合的业务发展模式，并与有关部门开展交流，以寻求市场的先机。

（五）完善房地产风险项目化解和处置机制

对于最终因市场等因素导致房地产项目发生风险暴露的，金融机构首先需积极配合做好“保交楼”工作。当前“保交楼”工作意义重大已经成为各方共识，千方百计“保交楼”，对于避免少数房企项目烂尾，维护业主合法权益，盘活资产避免资源浪费，降低金融机构坏账，促进楼市信心回暖等方面有重要意义，金融机构对于“保交楼”应积极提供配套融资支持。金融机构需区分项目与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房企风险处置项目并购金融服务，加大并购债券融资支持力度。从地方政府角度出发，需因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，积极出台契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的政策。

对于最终发生实质性违约的房地产开发贷款，商业银行需建立良好的风险贷款处置机制。第一，对于信用好的中小房地产开发商因资金链断裂，在进入不良贷款以前，商业银行在严控贷款规模的情况下，可与资产管理公司协商，使其参与房地产项目融资，为这样的开发商提供所需资金，救活房地产开发商，盘活商业银行房地产贷款，化解风险；第二，对于房地产开发贷款的抵押物，可通过司法拍卖方式进行处置，实现不良贷款的清偿；第三，债权转让，即债权人将不良债权依据市场价格进行出让，从而实现产权变更；第四，不良资产证券化。该方法可以有效提高房地产不良资产的流动性；第五，其他方式，如呆账核销、破产重整、银行减免贷款利息等。

五、结语

房地产行业在我国经济发展中发挥了至关重要的作用，而房地产开发贷款同样与国民经济稳定协调发展有直接关系。因此，商业银行应明确房地产开发贷款存在的风险，并通过加强房地产市场和政策的研究、强化银行内部控制、提升回笼资金封闭管理有效性以及创新融资模式等方式，尽量降低房地产开发企业贷款风险，对于出现房地产贷款商业银行需通过多种方式灵活处置，盘活不良资产，推动我国房地产行业和金融行业健康可持续稳定发展。

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（作者单位：江苏银行股份有限公司南通分行风险合规部）