房地产企业债务危机成因及对策分析

贾凯　李百惠　张倩

摘要：近年来，房地产企业得到了迅速发展。由于房地产企业普遍存在举债经营的方式，若投资失败、现金流持续为负数则极易产生经营风险，当投融资环境、市场需求改变时，容易导致资金链断裂而引发债务危机。因此，如何发现并辨别房地产企业资金链条中存在的风险，及早采取措施避免企业陷入债务危机，已成为我国房地产企业亟待解决的问题。文章选取A集团为研究对象，通过挖掘A集团产生债务危机的根本原因，旨在为其他采取相似融资管理策略的企业起到一定的参考作用，也为相关决策者对融资模式的改革提供借鉴。

关键词：A集团；债务危机；现金流

一、引言

近30年，我国房地产行业发展迅速，房地产企业商品房的交易额总体呈现上涨趋势。作为我国国民经济的支柱，房地产行业不断刺激市场经济发展，逐渐成为促进我国经济发展的关键产业。然而，房地产行业却面临销售疲软现状，行业内企业经营业绩下降，资金流转难度加剧。为了提升市场竞争力，房地产企业开始大量吸收社会资金，增加企业的流动资金，提升企业的竞争力。但是，却有不少房企陷入资不抵债的情况，引发了社会各界的持续关注，危机体现在现金流严重不足乃至断裂，因此对其债务危机进行研究具有重大意义。房地产企业拥有高负债、高风险、回款周期长等特点，在竞争日益激烈的市场环境中，很难做到稳健经营，极易出现债务风险问题。本文对A集团债务危机案例进行剖析，提出有针对性的对策建议，希望能够对其他房地产企业应对债务危机产生一定的借鉴作用。

二、债务危机的概念

债务危机是指在国际借贷领域中大量负债，超过了借款者自身的清偿能力，造成无力还债或延期还债的现象。债务危机的主体存在于不同的范畴，国家、企业和个人都可能是发生债务危机的主体。本文所阐述的债务危机是针对企业层面的分析，企业的债务危机是指在其发展进程中，由于不恰当的资金行为，导致公司的负债超过了其本身的偿付能力，从而面临公司的债务到期而无法偿付的局面，最终给公司的所有者、债权人乃至整个经济社会造成不利影响。

房地产企业由于自身经营的特殊性，资金链循环需要一段漫长的过程，如果过度使用财务杠杆、经营管理不当，极易导致现金流不足或断裂，形成债务违约风险，引发债务危机。因此，房地产企业客观上有很高的现金流风险和资本风险，而优化资金链需要从整个链条出发，涉及金融行业、上下游企业等相关行业，而且会牵涉众多的利益相关者，对于购买商品房的消费者来说，保护自身权益极其重要。一旦出现现金流短缺问题，会对企业自身、上下游企业、投资者、债权人以及消费者造成不可估量的损失，严重损害社会经济健康发展、危害社会治安的持续稳定。

三、房地产企业债务危机的特点

众所周知，房地产企业是典型的资金、资源密集型企业，具有投资大、风险高、供应链长、地域性强等特点。房地产企业的库存商品主要是商品房，而商品房建设周期较长，如果产品销量下滑，整个项目的回款压力就会增大。房地产建设项目从建设规划、买地开发、开工投资建设、基础设施完善等就需要很长一段时间，这期间需要不断投入资金。为了吸引消费者购买期房，房地产公司还需要持续进行产品包装和公司形象宣传、在媒体渠道进行大量广告投放、不断优化售前服务和售后物业服务。

在目前房地产行业的研究领域中，发现房地产企业的项目开发周期很长，具有高杠杆和高风险并存的特性，前期在支付开发成本时需要大量的资金投入。例如，前期土地流转费、土地补偿款、拆迁款。项目开发时还需支付购进原材料、进行广告宣传等一系列支出，需要不断地投入资金，如果房地产企业的现金流不足，则需要对外借款、赊账购买，每一个环节都是债务的积累，而且房地产企业的融资成本也比较高，投入资金的回收期相对较长。同时，商品房售价受到各地备案价的约束，如果房地产企业售楼处违反法律、行政法规的强制性规定抬高定价销售，会导致销售合同无效、面临违约和法律诉讼风险。因此，房地产企业属于高杠杆、高风险并存的企业，同时也是资金、资源密集型企业，比较容易产生债务危机。

导致房地产企业出现债务危机的内部原因有很多，通过对国内上市公司中的房地产企业进行研究后发现，大多数房地产企业存在负债水平过高，和自身的财务状况不匹配、管理者决策失误、多元化战略失败等情形，而且管理层的短视行为和股东利益的冲突会增加债务违约风险；部分房地产企业存在资本结构不合理，融资结构单一、经营模式激进等现象，且长期债务高于短期债务，导致公司偿债压力过大，容易造成流动性风险，引发债務危机；部分房地产企业盈利能力低、融资结构不合理，内部融资难以维持，主要依赖外部融资，致使融资成本上升，如果管理层为了自身利益盲目决策、不考虑未来可持续发展的战略决策，企业会面临经营不善、出现资金链断裂的局面，引起债务危机。

四、A集团债务危机事件影响

A集团债务危机事件影响广泛，涉及的利益相关者相对较多。首先，严重损害中小股东对企业的信心。A集团负债金额巨大，由于债务危机不能及时兑付，导致广大投资者和消费者大失所望。由于债务危机，A下属金融公司无法兑付即将到期的理财产品，广大投资者纷纷到各个业务网点维权，严重影响了A集团的名誉和声望，使人们对企业的信心降低。其次，股价下跌。A集团票据违约、项目停工、资产被法院查封，一系列负面消息陆续曝出，A集团的股票市价大幅度降低，出现了连续下跌的现象。最后，影响金融系统的稳定性。根据A集团年报披露，集团的主要融资都来源于外部借款，大多是商业银行的长期借款，而非来源于内部融资，而且由于企业应付账款连年增加，所以短期偿债压力和长期偿债压力持续升高。对于提供借款较高的部分银行，由于不能及时收回导致信贷部门内部矛盾不断激化。如果A集团破产，将对这些银行造成巨大冲击。为了缓解债务危机、房地产企业应该保持主业的竞争力，尽快处置不良资产、优化亏损项目投资，通过延长付款期限、折价还款等方式缓解还款压力，尽快加速投入资金的回笼、盘活现金流，及时补足资金。在融资渠道方面，应减少股东分红，扩展内源融资，拓宽外部融资渠道，优化公司融资结构，进一步降低财务风险。在风险管控方面，应进一步细化风险预警部门的职责分工，对每一个投资项目、每一个楼盘进行充分的风险评估，完善内部风险预警机制，优化公司的内部控制制度设计和实施。

五、A集团债务危机的原因分析

（一）盲目多元化扩张

A集团自上市后就在进行多元化产业布局，但是A集团在进行多元化产业布局时，扩张的节奏相比于其他企业来说较快，并且多元化的目标非常不明确，并没有体现出中心业务，近些年来，可以了解到有很多房地产企业实施多元化转型，但是目标却是不同的，比如说，有些房地产企业实施多元化转型是为了扩大发展，有的是为了可以给企业带来收入等。无论目标是否相同，对于企业来说，实施多元化转型目标必须明确，这是一个关键的因素。但是A集团在实施多元化转型时目标不符合企业发展实际，业务相互之间有很大的差异，缺乏具体目标和整体定位。与此同时，A集团虽然对多个项目进行了投资，但经营效益持续亏损。以上说明A集团业务拓展情况经营不善，每年投资所需资金持续增加。进行多元化发展是希望企业找到新的利润增长点，来提高整个集团的利润率，但通过实际经营效果来看，不仅未达到想要的预期，还拖累了主营业务的发展。对于其他行业来说，房地产行业产业链较长，与上下游企业之间的相关度较高。房地产行业作为A集团的核心项目，可以带动其他项目协同发展，盲目多元化扩张不仅会导致投资失败，还会直接影响主营业务的收入。

（二）高息分红资金回笼受阻

分红问题是公司治理决策的关键之一，恰当的分红对于企业来说是极其重要的一个环节，不仅可以降低企业的融资成本降低，还予以投资者足够的信心，促进企业债务融资战略发展。A集团资金回笼受阻的主要原因之一是连年高息分红，自上市以后，集团为了实现企业快速发展，除了盲目多元化扩张外，A集团在给投资者分红时，无论集团是否盈利，都没有停止分红的计划，这显然没有做到合理分红。分红对投资者来说确实是一种激励方式，但是对于集团而言，将大量资金投入到多元化扩张中，并且都处于发展初期，这些扩张并没有给集团带来更大的效益，反而让集团处于危急状态，在这种债务危机下，A集团仍以高额的支付率来进行连年分红，这种不合理的分红方式会大大减少集团的资金量，集团的偿债能力也会有所降低，如果集团面临投资需要大量资金时，很可能因为资金不足的问题增加财务风险，从而引发债务危机。

（三）资金管理模式存在缺陷

首先，房地产企业项目开发时，涉及大额资金流，为了保证项目的如期进行，房地产企业需要不斷提升资金管理水平，对资金管理模式进行完善和创新，维持企业经营的持续发展。A集团在项目开发过程中，没有构建符合企业实际的资金管理信息化平台，对闲置土地的利用程度较低，一定程度上导致资金流无法高效运转，增加了资金的管理成本，影响了企业经营的稳定性。其次，集团缺乏对资金的全面预算，预算执行力欠缺。资金预算工作对房地产企业来说至关重要，一方面能够对项目资金进行统筹规划，合理安排项目进度，还能够防止资源浪费，合理控制建筑成本，及时发现资金使用方面的问题。而A集团没有突出对资金的统筹安排，企业融资计划滞后于项目整体进度，资金得不到很好的循环与利用，使得项目开发的有效性和及时性难以保障。最后，资金链管理效力缺乏，建筑项目可行性评估受到影响。在项目资金跟进时盲目决策，对产品和消费者的期望过高，无法及时打开市场、达到预期的收益，使得资金回笼受阻、资金链管理问题加剧。

（四）风险预警机制不健全

对于集团的发展来说，风险预警机制不健全是一个严重的问题，直接影响到企业的稳健发展。对房地产企业而言，债务风险客观存在，因此需要对其予以足够的重视，如果不给予重视的话，将会严重影响到企业可持续发展。首先，A集团在财务风险预警机制方面缺乏有效经验，没有建立完善的风险预警体系。高层债务风险意识薄弱，没有专员管控集团的现金流，管理者难以精准把控全局，在信息传递过程中，很难确保其真实性和准确性，严重影响了集团的稳定发展。其次，风险预警机制无法准确、客观地预测各项经营风险。企业的债务风险爆发时受很多种因素的影响，A集团也不例外，比如，组织构架不完善、管理制度缺失、管控能力薄弱、系统对接不充分等因素，建立有效的风险预警机制可以及时发现问题，采取相对应的措施来应对债务危机所带来的风险。最后，集团缺乏专职的财务风险预警部门。A集团在应对风险时，财务预警机制不健全，在工作考核和人才评比的过程中，没有采取有效的奖惩机制，这严重影响了风险识别和风险应对工作的进行。

六、A集团债务危机的改进措施

（一）谨慎扩张理智投资

随着经济迅速发展，市场竞争愈发激烈，实行多元化扩张，不仅可以提高企业竞争力，还可以分散企业的风险。但是多元化经营存在着隐患，如果集团盲目扩张，投资于自己不熟悉的领域，就有可能导致投资失败，资金无法收回，造成资源浪费，还会对主营业务产生影响。房地产企业在多元化经营过程中应该更加严密和慎重，聚焦核心任务，将多业务发展作为方向和目标，在经营风险方面做好严格把控，有效地控制风险，避免盲目多元化。多元化开发还需要人力、财力、物力共同的支持，三者缺一不可。A集团在多元化发展过程中债务风险明显增加，在扩张多元化项目时受多种因素的影响，导致集团困难重重，面临着前所未有的挑战，可想而知，企业在扩张多元化项目时有多艰难，如果投资不当会给整个集团的后续发展带来极大的阻力，因此其他房地产企业应以A集团为鉴，谨慎多元化，避免盲目多元化，做到合理规划投资项目，审慎选择投资领域，投资前进行实地考察，充分了解投资领域，全面分析其优势、劣势以及将来所面临的问题和挑战，应把房地产业务作为主要核心力量，在此基础上推进集团的可持续发展。

（二）加快营运资金回笼

要加快营运资金回笼，必须合理分红，建立完善的体制和系统，杜绝高额分红。恰当的股利分配方式至关重要，不仅会鼓励投资者，还能降低企业融资成本，在提高公司形象的同时，还会帮助企业更好地发展。A集团可以引入战略投资者进行股权调整，引入战略投资者可以引入资金，减轻A集团的债务压力，提高企业资源整合能力，加速项目的开发，完善集团的股权结构。以房地产为核心业务的A集团股权结构占比相对复杂，因此必须引入投资者来改善其股权结构，进一步提升经营能力和盈利能力。对于房地产企业而言，提高存货周转率、及时回笼资金十分重要，只有这样才能及时回流，形成一个完整的资金链，来保证企业的正常运转。因此，A集团还可以提高资金周转效率，促进资金回笼，要对项目投资的各个阶段做好规划，重视资金的回款问题，避免资金链断裂影响项目的开发，联合中介、电商等进行网上宣传，提高销售回款率，减少存货量。

（三）进一步提升资金管理工作质量

为了有效保障房地产企业的稳健经营、提升经营效率、降低财务风险，应该对资金管理工作进行精细化安排，进一步完善资金链管理工作，提升房地产企业整体运营的稳定性。从现代企业管理角度看，房地产企业更应该建立一套完整的资金管理体系，从制度设计、制度实施方面落细落实，形成完善的资金预算制度。首先，应进一步加强高管对资金管理的认知，构建信息化资金链管理平台，在确保资金安全的情况下提升资金使用效率。在平台构建方面，可以引进专业化的信息化平台构建团队，构建全方位的信息化管理系统，将工程、财务、采购、销售等部门的业务数据及时进行对接和传递，根据企业实际进行设计，以实现可视化、立体化、数字化的资金链管理，形成收支两条线的管理模式，最大程度降低资金管理风险。房地产企业的各个部门还可以利用平台实时生成的资金管理报告，及时查询资金使用状况、进行数据分析，便于管理者开展预算编制和执行，做出准确、有效的项目决策。其次，房地产企业需重视项目预算的有效执行，提升资金的管理效率。鉴于房地产企业普遍存在项目投资金额大、项目周期长等特点，应在项目实施前进行投资可行性论证、通过实地调研获取的资料对地产市场进行科学的分析和评估，从源头上遏制债务危机。进一步明确项目开发的主要目标和业务内容，梳理各个项目各个流程涉及的现金流量，并对重点项目的上下游企业和业务的发展情况进行实时跟踪，及时评估项目方案的科学性和可行性，并对项目预算编制情况进行完善和调整。最后，应该建立现金流管控部门，通过财务风险预警体系预知现金流风险，并采取有效的措施来及时解决问题。

（四）完善风险预警体系

以房地产为主营业务的企业存在着高杠杆、重资产、高负债的特点，所以建立风险预警体制对于A集团有着重要的作用。第一，应提高治理层和高层管理人员的风险管控意识，在风险管控和治理方面积极投入资金和资源。将资金链风险和债务违约风险的预警管理提升到企业的战略发展层面，致力于在最早的时间内发现债务问题，用最小的成本控制风险，并采取必要的解决措施。第二，通过建立完善的风险预警制度体系，从制度层面约束企业和管理层的行为。应引进专业型人才来辅助高层管理人员建立风险预警体系，精准地把控全局，对集团未来可能出现的债务危机进行预判，采取相对应的措施进行全方位预警，通过对经营活动现金流量、债务资金构成比例等指标进行量化分解，对资金链危机和债务危机进行全面、系统地分析，避免企业陷入债务危机而影响持续经营。第三，集团应关注公司的现金流入与流出，通过对资金链整体层面的分析，合理优化资金结构，充分利用闲置资金进行投资，最大程度发挥资金的使用效率，及时应对可能发生的资金周转风险。第四，集团应建立负责监控整体风险的风险预警部门，通过构建专业化的风险控制团队，對企业的各项经营风险进行全面把控，对可能发生风险的项目进行调查，对执行效果较差的部门进行追责和惩罚。

七、结语

通过对A集团债务危机的分析可以得到的启示是深刻的，这次危机不仅对A集团的投资者以及合作伙伴带来了巨大的损失，对中国的金融市场也带来了影响。房地产行业通常属于高负债行业，“降杠杆”和“绿红线”成为当下房地产行业的关键任务。房地产行业是关乎民生稳定、促进经济增长的重要产业，在房地产企业项目的开发中，资金关系到整个项目的运转，资金链供应和使用的每一个环节都格外重要，环环相扣中任何一个环节出现问题，都将导致企业面临资金链断裂的风险。本文以A集团为研究案例，对A集团的债务危机进行分析，通过债务危机相关理论和特点的介绍来分析A集团债务危机存在的原因，发现存在盲目多元化扩张、连年高息分红资金回笼受阻、资金管理模式存在缺陷、风险预警机制不健全等问题，并提出相应的解决措施来应对债务危机问题，保障集团的可持续发展，也希望能够对其他房地产企业应对债务危机提供一定的借鉴。

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（作者单位：贾凯、张倩，长春财经学院；李百惠，长春科技学院。张倩为通信作者）