住宅建筑工程造价的动态管理与控制

2023-11-12申亭亭山东恒博建设项目管理有限公司山东日照276800

中国房地产业 2023年29期

文／申亭亭山东恒博建设项目管理有限公司山东日照 276800

1.住宅建筑工程项目造价动态管理控制的基本原则

1.1 全面性

住宅建筑工程具有独特的特点。首先，建筑工程需要各种专业技术的参与，如土木工程、机电工程、安全工程等，要求施工人员具备专业知识和经验，确保工程质量和安全。另外，成本投入较大，涉及到大量的资金、人力、物资等资源。一旦发生风险，将对项目造成重大影响，甚至导致工程无法继续进行，给建筑企业带来巨大的危机。因此，为了控制风险并提高经济效益，住宅建筑工程的造价动态管理必须遵循全面性的基本原则，并创建科学合理的管理控制体系[1]。此外，施工进度和质量验收也是建筑工程项目中关键的环节。在施工期间，需要对施工进度进行动态的跟踪和管理，确保项目按计划进行，避免延误和违约造成的额外成本。同时应根据工程规范和标准进行验收，并及时处理和修正存在的问题，确保工程质量达到预期目标。

1.2 技术与经济原则

对于造价的动态化管理，要求落实技术和经济性原则。随着国内科技水平的持续提高，在日常施工建设中，公司以及工作人员在制定施工方案时，必须要先完成施工技术的设计与选定，基于对技术的优化设计来充分保障施工方案的合理、可行性，以此做到对整个住宅项目的施工优化，确保达到预期的施工效果。并且基于动态化管理，也可显著减少建设成本，提升工程社会与经济效益。

1.3 真实性

对住宅建筑工程造价进行动态管控，一定要遵从真实性原则。在这个过程中，建筑公司需要基于工程建设的具体情况，制定有针对性的策略，并加强对工程造价管控的力度，以持续改进管理系统。要点如下：（1）确定造价动态化管控系统的目标和服务对象。造价人员需要加强对该系统的理解，明确管理控制的具体目标，并确定服务的对象。通过对目标的明确，可以更好地规划和执行相应的管理措施[2]。（2）考虑各阶段的施工情况和管理标准。根据住宅建筑工程的不同阶段，需要结合实际施工情况来确定相应的管理控制标准。这些标准可以包括项目各个方面的要求，如策划准备、图纸设计、施工技术和质量验收等。同时，这些标准也需要通过不断的优化和调整来确保其适应项目的实际需求。（3）加强协调性和适应性。由于建筑工程项目造价动态管控涉及多个方面，其要求严格且涵盖的范围广泛。因此，需要加强与工程之间的协调性和适应性。这意味着在实施过程中，各方面的沟通与协作必不可少，以确保管控工作能够与住宅建筑工程相互协调，并适应项目进展的变化。

2.建筑工程造价的动态管理与控制现状

2.1 施工过程中频繁变更工程设计

由于前期对项目可能未做到充分的考虑，使得施工环节出现了一系列问题，需要反复修改设计方案。这种频繁变更设计不仅会增加材料和劳动力成本，还会延长工期，进而导致整个工程的造价超出预期。同时，频繁变更设计也会对工程周期产生不利影响，使得工程进展缓慢，无法按时竣工。这样一来，不仅会增加施工环节的管理难度，还会对建筑项目造价的动态管控带来挑战。

2.2 忽略建筑工程造价的本质意义

在建筑施工过程中，一些施工责任方往往更加关注工程进度、质量和利润等方面，而忽略了对工程造价的充分管理。他们仍然坚持传统的工程造价管控观念，未能与时俱进，未能深入理解住宅工程造价的本质意义。事实上，住宅工程造价不仅仅是一个数字，它反映了整个项目的经济效益、投资回报和可持续发展。忽视住宅工程造价的本质意义会导致管理体系的僵化和滞后，使得住宅项目无法在经济效益方面达到最优化。

2.3 造价管理机制不健全

当前许多建筑企业在造价管理方面存在着不健全的体制。如只做简单的收支记录，没有建立起完善的管理流程和系统。这种做法使得在住宅工程竣工后，才发现成本问题。传统的造价管理机制已然无法满足当前的管理需求以及企业的发展要求。由于缺乏及时对数据信息进行高深度、高效率分析的能力，无法发现不足之处，也就无法及时对成本加以有效管理，从而引起一定程度的经济损失。因此，需要建立起完善的造价管理体制，将成本管理贯穿于建筑项目的每个环节[3]。

2.4 合同管理不够规范

在进行合同编制时，双方对合同条款未能做到合理、全面的沟通，或者合同之中所用词语缺乏严谨性，具有漏洞，这些因素都有可能导致在施工环节出现分歧和问题，从而给工程造价产生不利影响。此外，合同签订后的管理也是一个关键环节，如果合同管理不规范，合同内的有关文件可能会丢失或者是被篡改，都会使得合同法律效力和约束力降低，进而对工程造价的控制带来困难。因此，建立规范的合同管理制度，确保合同的完整性、准确性和可执行性，对于实现工程造价的控制至关重要。

2.5 缺乏专业的造价管理人才

目前，许多造价管理工程师是具有丰富的经验转行而来，其不具备工程造价专业的学术背景和专业能力。他们主要依靠多年的施工经验进行成本计划和管控，但往往仅停留在较浅层次上，欠缺深度的管理思路。如果造价上发现问题，他们也很难科学地进行控制和解决。所以，需要选聘具备更高水平、专业实力的造价工程师，保证在施工全程中能够进行合理、科学的造价管理，提高工程造价的控制水平。

3.建筑工程造价动态管理与控制的内容

3.1 评估决策阶段

这个阶段旨在全面、系统地评估工程的各个方面，并根据评估结果做出决策。动态管理意味着管理过程的灵活性和及时性，能够根据项目的实际情况做出调整和优化。通过动态管理，工作人员可以更好地掌握工程进展情况，及时解决问题，确保工程顺利开展。（1）前期造价方案的制定。主要涉及到工程的材料选择、施工方式、人力资源配置等方面，直接影响后续施工的成本、进度和质量。因此，在制定前期造价方案时，企业和工作人员需要充分考虑工程的需求和限制条件，结合相关经验和技术知识，制定出合理可行的方案。这些方案不仅是为了满足当前工程需求，更重要的是为后续施工提供参考，确保工程能够顺利进行。（2）数据信息采集、整理、分析和审核。需要进行采集的数据主要包括工程施工费用、材料成本费用、机械设备使用费用等。然后再对数据进行整理和分析，以便全面了解工程的成本情况和资源利用情况。同时，对数据资料应当加以全面审核，确保其准确性和有效性，只有准确有效的数据才能为工程造价管理提供可靠的依据。（3）提高工程造价管理的整体性和系统性。建筑工程造价管理不仅仅是一项单一的任务，而是涉及到多个环节和多个方面的综合管理工作。通过全面把握工程造价管理的各个方面，包括评估决策、前期造价方案、数据信息采集与分析等，将各个环节和方面相互关联起来，形成一个完整的管理系统。只有在整体性和系统性的基础上，才能更好地进行工程造价管理，确保项目的顺利实施。（4）完善投资决策表的编制，并与实际情况相契合。投资决策表主要作用为辅助决策者做出投资决策。在编制投资决策表时，企业和工作人员需要充分考虑工程的具体状况，包括前期造价方案、数据信息分析结果等。同时，投资决策表需要综合考虑工程的成本、效益、风险等因素，以便做出科学合理的决策。也应当考虑到各项法律法规对工程投资的限制和要求，避免违规行为的发生。通过完善投资决策表的编制，企业和工作人员能够更好地掌握工程的投资情况，提高决策的准确性和可靠性。

3.2 设计阶段控制

为了实现良好的成本控制，以下是关键要点：

（1）初步设计。在初步设计阶段，需要充分考虑建筑物的功能需求，例如空间布局、使用性质和要求等方面。同时，结构形式和施工方式也是初步设计的重要考量因素。通过合理的结构和施工方式，可以有效降低材料和人力的成本，并提高施工效率。

（2）建筑平面图规划。在规划过程中，应全面考虑各种因素，包括空间利用效率、功能布局、施工流程以及材料和设备的合理配置，以最大程度地优化成本。例如，通过合理布局可以减少不必要的材料浪费，降低建筑物的总体造价。此外，合理规划施工顺序和流程，可以减少工期延误和返工率，从而有效控制施工成本。

（3）预算编制工作。对于复杂项目，预算编制应该更加详细和全面，以确保每一项工程项目的成本控制方案得到合理安排。此过程需要综合考虑各个方面的成本因素，包括人工费用、材料费用、机械设备租赁费用、施工安全费用等等。通过准确测算和合理分配预算，可以避免成本超支和不必要的浪费，提高整体项目的经济效益。

3.3 招投标阶段控制

首先，确保投标工作的公正性和透明度是至关重要的。职员们必须严格遵守招标规定，不能搞后门操作或接受低价中标的情况发生。只有在公正的竞争环境下，才能保证各方的利益得到充分的保障。为了确保公正性，可以采用公开透明的评标方式，评审标准要明确，并且每个参与投标的单位都应该有平等的机会竞争。其次，管理者应该综合考虑招标单位的过去的项目经验、技术水平、人员素质以及资金实力等因素，以便从众多的招标单位中选择出优秀的一方进行合作。通过这样的分析，可以有效地降低项目合作风险，提高建设项目的质量和效益。第三，在签订合同之前，职员们需要认真核对合同中的所有资金条款，确保其准确、全面、真实。这些资金条款包括工程款项的支付方式、进度款的比例、变更造价的规定等。只有确保合同内容的准确无误，才能避免后续纠纷的发生，从而保证建设项目的顺利进行。最后，在合同之中明确定义具体的索赔金额。这样做的目的是为了防止后续项目出现问题时索赔方面产生矛盾，使得整体建筑造价的不必要增加。合理的施工索赔条款能够为双方提供明确的权益保障，确保项目的顺利进行。

3.4 施工阶段

3.4.1 精细管理人工、材料及设备费用

为了管理好这些费用，项目管理团队需要提前调查和分析市场上人、材、机相关资源的价格波动情况。密切关注劳动力和材料市场的变化，并根据市场供需情况制定相应的应对策略。例如，在人工成本方面，可以选择在旺季之前签订长期合同，以避免价格上涨；在材料采购方面，可以与供应商保持紧密联系，掌握材料价格的变动趋势，并在适当的时机进行采购。此外，项目管理团队还会审查和控制人工、材料和设备的数量和使用，以减少浪费和不必要的支出。

3.4.2 强化工程变更及合同价调整控制

在住宅建筑工程的施工阶段，工程变更是难以避免的。然而，工程变更往往会带来额外的成本。为了控制变更造成的费用增加，项目管理团队会建立严格的工程变更管理流程。所有工程变更必须经过工程师的签字确认，并在变更前进行充分的评估和审查。此外，还要对合同价加以适当调整，确保与工程变更相匹配。这需要对合同条款进行细致的研究，以便精确计算出调整后的合同金额。管理团队还会实施现场签证管理，只有经过正当程序批准的签证才能纳入费用核算范围内。

3.5 竣工阶段

此阶段是对投资金额把关的最后一环，要求保证计量、支付资料的完整与真实性，保证结算工作顺利结束。竣工结算通常不涵盖工程预付款、保修金、业主享有的优惠政策、减免税务项目等，同时，排污费、水电费、劳保统筹等费用属于容易遗漏的项目，因此实行跟踪式、全程化审计十分关键，有助于住宅工程中各项数据资料的可靠整理，让计算结果更加准确、科学。

4.建筑工程造价的动态管理与控制优化的具体策略

4.1 贯彻工程造价动态管理的全过程理念

工程造价的动态化管理是一个全面的过程，从决策到设计、招投标再到施工，每个阶段都需要有意识地关注成本控制，并采取相应的措施来确保动态管理工作的有效开展，以实现工程造价的优化和控制，具体措施涵盖了下述几点：（1）在决策环节，制定明确的工程造价目标是至关重要的，同时要实行成本控制，以避免因功能过剩而引起成本的不必要增加。这意味着需要审慎考虑建筑工程的使用价值，并在造价控制中加以权衡，以确保最佳的经济效益。（2）在设计环节，成本控制是通过优化设计方案和施工细节来实现的。这需要对设计方案实行详细的分析和评估，以选出最优方案，进而提高效率的同时降低成本。例如，可以通过选用更经济的材料、优化施工工艺、简化结构等手段来实现成本控制的目标。（3）招投标方案的选择。可以采用竞争性招标、谈判招标等方式，以获取具有高性价比的工程承包商，并确保他们能够按照预算要求进行施工。（4）施工环节是实施动态化管理的具体执行过程。在这个阶段，需要加强对工程材料的管理、施工质量和安全的监督，以及对设计变更的及时响应。合理控制工程材料的采购和使用，确保施工过程中材料的合理利用，以减少浪费和成本的增加。同时，对施工质量和安全进行严格监督，避免质量问题和事故发生。此外，要高度重视设计变更，在变更发生时及时评估其对造价的影响，并采取相应的措施来控制成本。

4.2 加强建筑施工材料管理

（1）在建筑施工材料管理中，应该采取计划先行的原则。这意味着要提前制定详细的施工材料计划，确保材料的供应与施工进度相匹配。从而防止过早进场材料导致资金占用，同时也能够有效地预防因材料短缺而导致的操作人员停工和工期延误的问题。

（2）需要密切关注施工材料价格的波动情况。如果发现施工材料价格产生较大波动，并且超过了合同范围所规定的范围，应该及时采取相关措施进行索赔工作。这可能涉及与供应商协商或通过法律途径来保护项目的利益，避免因施工材料价格波动而引起的经济损失。

（3）实行合理的限额领料制度。因此需根据实际需要，制定合理的材料领取标准，并进行严格的管理和监控。如此可以有效地避免材料的浪费，最大限度地利用资源并控制成本。

4.3 健全管理机制

首先，要明确确立动态化管理的核心原则，例如灵活性、实时性、准确性等。其次，要建立起科学合理的管理流程，包括信息收集、分析决策、执行调整等环节。最后，还需要明确具体的管理内容，例如成本预测、风险评估、变更管理等，以确保造价管控工作能够顺利进行。企业还应该确立明确的责任分工，明确每个岗位和人员在造价管理中的职责和义务。同时，应该制定完善的监管制度，明确各级管理层对造价管理工作的监督和指导职责，并建立相应的绩效评估机制，激励和约束管理人员履行自身的工作职责。企业也可以关注行业内的领先企业或专家团队，了解他们在造价管理方面的创新实践和经验总结。同时，也可以借鉴其他行业的先进管理思想和方法，结合自身实际情况进行创新，构建符合企业需求的管理机制。这样可以使企业在管理中更加科学、高效。