城市化进程中固定资产配置与居民消费行为分析——以居民住房资产为主要研究对象

康远志

(韩山师范学院金融大数据研究中心 广东潮州 521000)

截至2022年，中国城镇化率超过65.22%，城市发展的规模效应、集聚效应、知识技术外溢效应吸引了人口的大规模流入，引发居民购房需求上涨。我国为推动经济增长保持在合理区间，市场流动性相对宽松，居民的财富管理和资产配置持续投向住房，住房市场已成为10万多亿级的市场。城市化进程中，劳动力资源得到优化配置，产出效率提高，人均收入提高。从需求端来看，资本形成比重下降，而消费支出所占比重将上升，消费结构将从食品等生存性需求转变到居住、教育等改善性和发展性需求方面。亨德森研究显示，城市化水平与人均收入和消费支出正相关，消费具有示范效应，城市化将使进城人群的消费偏好发生变化，并带动消费结构的升级(杜森贝利，1949)。

在我国城市化进程加快，居民收入和居民财富不断增长的同时，居民的消费率却长期低于世界平均水平。如何有效扩大居民消费，发挥消费在经济发展中的基础性作用？生命周期理论认为，家庭会将其资产平滑地分配到生命的不同阶段，实现跨期优化，家庭中的资产价值越大，资产价格上涨越多，相应总体消费水平越高，即资产的财富效应(Campbell，2007)。中国居民的住房资产对居民消费的影响是否显著，不同收入水平家庭的住房资产对消费的影响是否存在差异？本文基于北京大学中国家庭追踪调查(CFPS)微观数据，分析城市化进程中的住房资产配置与居民消费的典型特征，讨论城镇家庭住房资产对居民消费的影响，探讨住房资产对不同收入家庭消费的异质性影响。

1 城市化进程中的住房资产配置与居民消费的典型特征

1.1 制度变革和城市化驱动购房需求巨大释放

我国在1998年实施货币化的住房分配市场改革，政府渐进地建立了住房预售制度、住房公积金制度、住房按揭贷款制度等不同制度，通过市场交易拥有产权住房的居民越来越多。截至2022年，中国的城镇化率提高到65.22%，城市化进程加速带来住房需求的增长，大量新涌入城市的适婚青年对住房有刚性需求。同时，市场流动性相对宽松，房地产金融属性增强，居民关于房价上涨的预期强，居民住房资产配置意愿强烈，住房市场已成为10万多亿级的市场。在收入的约束下，利用银行贷款购房是实现居民家庭当期效用和长期收益最大化的理性选择。中国居民个人住房贷款余额从2008年的3.59万亿元增至2022年的38.8万亿元，如果加上公积金贷款将接近46万亿元，住房贷款是家庭负债的主要构成。

从国民收入核算的角度来看，居民购买新住宅在GDP核算中计算为投资支出。由图1可以看出，2000年以后中国居民消费率开始下降，到2010年仅为34.63%，远远低于世界平均水平，而住宅销售与当年GDP之比从1998年的2.37%上升到2021年的14.27%，2022年下降到9.64%。将住宅销售额占GDP比重和居民消费率数据相加后发现，1998—2022年，居民的消费率趋势变得相对平稳。1978—2022年的平均消费率为48.7%，最低的2008年也达到42.1%。可以说，城镇家庭的可支配收入用于购房比例大，在房价不断上涨的预期下，居民减少其他消费支出，居民住房资产配置挤出了家庭的其他消费(见表1)。

图1 考虑购房支出后的居民消费率

表1 1998—2022年住宅销售额度占GDP比重及居民消费率

1.2 住房自有率高，住房为家庭主要资产

居民资产主要包括实物资产和金融资产，实物资产包括住房资产和生产性资产，中国金融市场受到抑制，居民投资渠道有限，中国居民的家庭资产以实物资产为主，其中又以住房资产为主。2020年，北京大学家庭追踪调查中心(CFPS)数据显示，全国居民家庭总资产平均近90万元，住房资产占家庭总资产的84%；人民银行调查显示，2019年城镇居民家庭户均总资产达317.9万元，但居民资产更多地集中在少数家庭，城镇家庭资产中位数为160万元，户均住房资产为187.8万元，住房资产占家庭资产近7成。

我国城镇住房自有率在1998年住房制度改革前长期仅为10%左右，1998年房改后，居民家庭通过房改、入市购房等方式拥有了自住房，住房自有率不断提高。根据全国第七次人口普查的数据，2020年中国住房拥有率为73.0%，CFPS2020的数据显示，中国家庭住房拥有率达82.6%。不同统计口径均表明，我国城镇居民住房自有率远高于德国41%、英国69%、日本61%、美国68%等发达国家水平，拥有2套以上住房的家庭越来越多。中国居民住房自有率较高的原因与中华传统文化与财富观念有很大关系，近些年房价的快速上涨强化了居民对房价上涨的预期，也推动了居民购房释放。

1.3 消费结构升级，居住消费随城市化提升

1998—2022年，全国城镇人均可支配收入由5425元提高到49283元，增长9倍；城镇居民人均消费支出从4331元增加到30391元，增长7倍。其中，食品消费支出从1926.9元增加到8958元，增长4.65倍；居住消费支出从408元增加到7644元，增长18倍。随着人均收入的提高，消费结构从食品等生存性需求转变到居住、教育等改善性和发展性需求方面。1998—2022年，食品支出占消费支出的比重从45%下降到29%，而居住支出占比则从9%上升至25%，交通通信及医疗保健支出比重都有上升(见图2、图3)。

图2 1998年8大类消费支出占比

图3 2022年8大类消费支出占比

居住消费是发达国家家庭支出中的重要组成部分，以美国为例，1920年美国城市化率超过50%，居住消费率约为12%，在1940—1990年的美国大都会化阶段，期间居住消费支出稳中有升，美国居民2020年居住支出的比例为23.7%(见图4)，考虑到房屋维修、房屋保险等支出，比例可能更高。1998—2022年中国的城市化率由30.4%提高到65.22%，居住消费支出占比从9.4%上升到25.1%，呈稳定上升趋势，居住消费占比国际横向比较也已经不低了，也说明中国城市居民的居住消费支出压力较大(见图4、图5)。

图4 美国城市化率与居住消费占比1960-2014

图5 中国城市化率与居住消费占比1998-2022

1.4 大城市的居民家庭资产水平高，居住支出占比高

城市群和都市圈已经成为中国城市发展的主要形态，城市化已经进入高质量发展阶段。全国第七次人口普数据显示，北上广深和东莞等城市吸纳了全国80%的非户籍就业人口。人口大规模向大城市流动，城市房价上涨幅度较高，大城市家庭住房资产价值高。人民银行调查显示，2019年北京市居民户均资产892.8万元，上海居民户均资产为806.7万元。总体看这些城市均有下述共同特征：经济总体较发达、经济增速高；基本为省会城市或区域中心城市、产业集聚程度高；常住人口增加；富裕家庭多、融资环境松。

从世界范围来看，居住消费占比高是大都市的常态。美国纽约、芝加哥等城市居住消费占比超过25%；1995—2005年，美国居住消费指数上升了1.5倍，但加州等大城市密集区、佛罗里达旅游区的上升幅度更高。北上广深等特大城市的高房价、高房租成为生活成本的重要方面，京沪居住支出占全部消费支出的比重自2015年以来稳步上升到30%～40%，超过食品支出(占比20%～26%)，成为消费支出之首。深圳居住消费支出占比也接近三成，其中北京、上海、深圳均明显高于全国同期均值(见图6)。

图6 北京、上海、深圳、广州及全国平均居住支出占比

2 家庭住房资产对居民消费的影响分析

2.1 变量设定

(1)被解释变量：本文拟讨论家庭住房资产对居民消费的影响，居民消费为被解释变量，用年度家庭全部消费支出和衣着、食品、居住、交通通信、医疗保健、文教娱乐、家庭设备及日用品支出和其他消费等来衡量。

(2)解释变量：核心解释变量为居民住房资产。房产以被调查当年家庭所持有的全部房产的市值来进行衡量。

(3)控制变量：选取家庭年收入，上一期消费，家庭代表者的受教育程度、家庭规模、户口类型加入模型。

2.2 模型设定

由生命周期消费理论可知，家庭资产总价值越大，一生的总体消费水平越高，中国家庭资产的配置中，住房资产占7成以上，住房资产及房价上涨会对家庭消费产生影响。由于能力、未来预期等因素不可观察，横截面数据易产生内生性问题，本文采用北京大学家庭追踪调查(CFPS)2018年和2020年两期的面板数据研究家庭资产的财富效应。借鉴李涛、陈斌开(2014)的研究，引入上期消费水平，有效地控制上期及以前所有信息集，用于消除家庭成员偏好、预期等可能造成内生性的因素，建立如下模型：

式(1)中：Cit为总消费；AHit为住房资产；Xit为其他控制变量，包括家庭总收入、家庭受教育程度和家庭户口类型；μi为家庭固定效应；γt为时间固定效应；ε为扰动项。为了减小数据中包含的数值为0的变量以及异方差的影响，将所有数据先进行加1再取对数处理。

2.3 住房资产对居民消费影响的基准计量分析

本文将样本家庭总消费支出和衣着、食品、住房、交通通信、医疗保健、文教娱乐、家庭设备及日用品和其他消费支出8大类消费支出引入模型，进行基准回归，检验家庭住房资产对消费的影响，结果如表2所示。

表2 住房资产对居民消费影响的基准分析

由表2可以发现，各模型总体都显著，同时住房资产对家庭总消费及衣着、食品、住房、交通通信、医疗保健、文教娱乐、家庭设备及日用品等消费支出的影响都显著，且除了居住支出外，影响都为正。家庭住房资产每增加1%，居民总消费就增加0.01%，住房资产的财富效应相对较小。居住消费支出系数为负的主要原因为拥有住房及住房资产价值越高，其不用以现金形式支付住房租金，相应居住消费支出更少。

由表2也可以看出，家庭收入对家庭总消费支出的影响都显著为正，家庭收入增加1%，居民总消费支出增加0.284%，家庭收入对消费的影响效应相对住房资产的效应更大。上一期消费对本期消费的影响也为正，说明居民有较强的消费惯性。

2.4 不同消费类型和不同收入水平家庭的异质性分析

本文将消费分为生存型、发展型和享受型消费三类，生存型消费包括衣着、食品和住房支出；发展型消费包括交通通信和医疗保健支出；享受型消费包括教育文娱和家庭设备支出，将三类消费分别引入模型，检验住房资产对不同类型消费的影响。同时，本文根据家庭收入数据，按20%、20%～80%，80%～100%排位，分为低、中、高收入三组，对低、中、高三个组分别回归，讨论住房资产对不同收入水平家庭消费的影响。

由表3发现，各模型总体都显著，住房资产对生存型、发展型和享受型消费的影响都显著为正，家庭住房资产每增加1%，生存型消费增加0.0052%，发展型消费增加0.012%，享受型消费增加0.041%，总体财富效应都较小。住房资产对不同收入水平家庭的消费支出影响都显著为正，家庭住房资产每增加1%，中收入家庭消费支出就增加0.061%，是三组家庭中效应最大的，原因可能是低收入家庭组有房家庭有住房贷款，每月的按揭支出挤压了低收入家庭的消费支出。同时，家庭收入和上一期消费对生存型、发展型和享受型消费支出及低、中、高收入组家庭的影响都显著为正，且系数更大，影响效应更大，这说明收入是决定家庭消费最重要的因素，且家庭有较强的消费惯性。

表3 住房资产对不同消费类型和不同收入水平家庭消费的影响

3 结语

3.1 结论

(1)制度变革和城市化驱动住房需求释放，居民的财富管理和资产配置持续投向住房，城镇居民的住房需求得到巨大释放，住房市场已成为10万多亿级的市场。家庭的住房自有率高，住房资产是中国家庭资产的主要形式，居民住房资产配置挤出了其他消费。

(2)随着人均收入和城市化率的提高，消费结构从食品等生存性需求转变到居住、教育等改善性和发展性需求方面，1998—2022年，食品支出占消费支出的比重从45%下降到29%，而居住消费支出占比则从9%上升至25%，北京、上海、深圳等大城市的居住消费支出更高，并且超越食品支出成为第一消费支出。

(3)家庭住房资产存在财富效应，显著正向影响家庭消费支出，住房资产每增加1%，居民总消费支出增加0.01%，影响程度较小。分类来看，住房资产对生存型、发展型和享受型消费的影响都显著为正；从收入水平来看，住房资产对中等收入水平家庭的消费影响效应最大。

3.2 未来展望

大城市消费潜力巨大，中国城市化当前已进入大城市和城市群(带)发展阶段，大城市已成为经济增长的重要载体，粤港澳大湾区、长三角、京津冀等城市群的规模效应、聚集效应、知识外溢效应吸引了大量年青人口流入，中国的大城市和特大城市将迎来人口流入。到2030年，中国城市20-30岁的青年人口还将增加约1700万人，大城市的消费还有巨大的成长空间。截至2022年，城镇家庭人均建筑面积达36.52平方米，户均住房套数达到1.1套，基本解决了“居有所住”的问题。随着居民收入水平的提升和对美好生活的向往，实现从“居有所住”向“居住舒适”的二次升级，是未来的大趋势。在住房进入存量市场时代，应引导居民优化家庭资产结构，合理配置住房资产，通过多元化实现家庭资产风险分散。采取措施稳定房地产市场，提高房地产调控政策的精准性，因城施策，实行购租并举，以满足不同层次的家庭需要，持续挖掘并保障居民合理购房需求，释放居民消费潜力。