2023“金九银十”走着瞧

《中国经济周刊》 记者 孙庭阳 | 北京报道

7 月24 日，中央提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

8 月25 日，住建部、央行等三部门联合发文，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。8 月底9 月初，广州、深圳、上海、北京先后宣布执行“认房不认贷”，而后包括成都、武汉、长沙在内的超40 个城市宣布跟进调整放宽政策。

这一个“金九银十”，市场各方怎样消化密集出台的政策？卖房者的策略，买房者的盘算，各自的故事又是怎样？

《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I 摄

今年7 月下旬，中央定调要调整优化房地产政策。8 月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱。此后，各地抓紧“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策的密集出台，带动了房地产市场热度上升。政策调整之后，今年房地产市场“金九银十”销售情况怎样？各地的销售面积和价格变化又是如何？

国庆假期：上海广州日均成交增长，杭州北京下降

很多房企在2023 年国庆假期期间展开促销活动。

据媒体报道，北京有的楼盘推出折扣价购房、送家电特价房、买房抽手机等活动。广州有的房企采取了购房送物管费、砸金蛋送品牌家电、全员营销等措施。成都的一些楼盘推出少量特价房源，优惠措施包括1%至3%的折扣、购房送车位使用权。郑州的房企提高优惠点数，以提供高额人才安家补贴、赠送家庭旅游等方式，加大营销力度。

中指研究院10 月7 日报告显示，今年国庆期间，35 个代表城市日均成交面积较去年国庆假期下降17%，具体城市变化分化较大。

这份报告统计的35 个城市，包括了上海、广州、北京和深圳这样的大城市，也有武汉、杭州、南昌、南京和沈阳等省会城市，更包括了苏州、青岛、宁波等经济活跃城市，但没有囊括重庆、成都、石家庄和郑州等城市。

上海和广州今年国庆期间日均成交面积较去年国庆假期分别增长159%和129%，武汉日均成交面积增长225%，深圳下降46%，杭州下降14%，北京网签日均套数和面积同比微降4%和7.3%。

当然，上述数据只是国庆假期期间的数据，难以代表10 月份的交易情况。10 月7 日，北京网签315 套，一天网签量几乎是假期8 天的63%。从今年10 月1 日至12 日，北京网签合计达2710 套24.4 万平方米。2022年同期网签2714 套24.8 万平方米。2019 年至2021 年同期网签分别是1899 套、1339 套和1757 套，同期网签面积分别是17.2 万平方米、12.3 万平方米和16.2 万平方米。可以说，今年10 月份开始以来，北京网签套数基本与2022 年同期接近，高于2019 年至2021 年的同期数据。

从今年8 月末9 月初开始，部分重点城市开始执行“认房不认贷”，9月份各地销售情况与此前相比，有何变化？

9 月：44 个城市新房价格上涨

44 个城市新房在9 月份价格环比上涨。

中房指数系统公布了百城新房价格指数。数据显示，全国100 个城市中，9 月份新房价格较8 月份环比上涨、持平和下降的城市数量，分别是44 个、26 个和30 个，与前一个月相比分别增加9 个、增加3 个、减少12个。北京和上海连续两个月环比上涨；广州连续两个月环比下跌；深圳8 月份环比下跌0.38%，9 月份环比上涨0.01%。省会城市中，陕西西安、安徽合肥、四川成都和河北石家庄也是连续两个月环比上涨，湖南长沙、甘肃兰州、黑龙江哈尔滨、吉林长春则是连续两个月环比下跌。

房价网统计了32 个重要城市二手房交易数据。这32 个城市，包括4个直辖市以及各省会城市。9 月份算术平均成交价格环比上涨的城市有15个，前一个月只有12 个。有7 个城市连续两个月环比上涨，分别是北京、石家庄、重庆、济南、长沙、乌鲁木齐和银川。另有12 个城市连续两个月环比下降，分别是沈阳、郑州、太原、西安、兰州、南京、杭州、福州、贵阳、昆明、长春和武汉。

看价格更要看成交量，各城市9月份成交量环比变化情况如何？

克而瑞统计了全国30 个重点城市商品住宅销售数据，9 月份销售面积环比微增3%，加上前一个月环比微增1%，销售面积连续两个月上升。当然，这30 个重点城市的9 月份销售面积，仍低于2019 年至2022 年各年9 月份数值。自今年6 月份开始，各月成交面积是近4 年同月最低值的局面，仍未扭转。

北京住宅网签数量走势图

上海住宅网签数量走势图

这份报告所统计的30 个重点城市，包括北京、天津、上海和重庆4个直辖市，还有西安、武汉等省会城市，以及深圳、青岛和宁波等经济发达城市。克而瑞将北京、上海、广州和深圳列为一线城市，这与国家统计局对一线城市的划分一致。

一线城市成交分化

今年8 月末9 月初，北京、上海、深圳和广州先后执行“认房不认贷”政策，一个多月过去，市场成交情况怎样？

9 月1 日起北京执行“认房不认贷”，9 月份网签数据创近5 个月新高。北京住房和城乡建设委员会公布签约数据显示，9 月北京网签1.43 万套126.8 万平方米。无论是签约套数还是面积，都创出了自4 月份以来的新高。9 月份网签套数和面积环比分别增长30%和28%。这一涨幅，是近4 年中同期最高值。

2022 年9 月，北京网签套数和面积环比分别增长2.9%和2.5%。2021年同期，这两个数据是分别下降21%和22%，2020 年同期分别增长7%和9%。

北京9 月的网签数据接近去年同期。今年7 月和8 月，北京住宅网签套数和面积相当于去年同月的80%左右。今年9 月签约套数和面积，相当于去年同月的99.5%、97.8%，基本接近去年同期数值。

上海9 月份签约数量增长弱于北京，无论是套数还是面积，都创出上海今年以来的新低。

上海9 月2 日开始执行首套房“认房不认贷”政策。据中指研究院统计，9 月上海新建商品住宅成交规模环比增长约三成，同比降约两成。二手商品房成交环比增长超过一成，成交量回暖。中秋、国庆假期由于出游影响，同比下降25%。市场人士分析，在政策刚刚公布时，市场各方比较活跃，接近10 月时，反倒有所降温。

据上海市房地产交易网公布的数据，今年10 月1 日至12 日，上海网签1240 套12.21 万平方米，与2022年同期网签1815 套18.4 万平方米相比，今年网签套数和面积比去年同期分 别 下 降32% 和34%。2019 年 至2021 年同期，上海网签套数分别是2150 套、2484 套和1577 套，网签面积分别是20 万平方米、26 万平方米和16 万平方米。今年10 月1 日至12日，上海网签套数和面积均创出近4年的最低值。

今年前8 个月，上海住宅各月的签约套数都在8000 套以上、80 万平方米以上。3 月份最高时曾达1.15 万套115 万平方米。今年9 月，上海住宅签约套数跌破8000 套至7483 套，签约面积跌破80 万平方米至77.8 万平方米。

上海9 月商品住宅签约套数和面积环比分别下降11%和6%。这一降幅，近3 年居于中间位置。2022 年9月，上海住宅签约套数和面积环比上涨0.74%、下降0.15%。2021 年9 月，上海商品住宅签约套数和面积环比分别下降37%和38%。

从绝对值看，上海今年9 月份签约套数和面积都创下近3年同月新低，签约套数相对于2022 年9 月、2021年9 月分别下降40%、19%，签约面积分别下降39%、16%。

深圳从今年8 月31 日开始执行“认房不认贷”政策，一手住宅“金九”成色逊于去年。乐有家研究中心数据显示，深圳一手住宅网签套数8月份环比下降30%后，9 月环比下降6%。9 月份网签数量是前9 个月的第三低月份，比最低月份数值高28%，比最高月份低41%。

深圳9 月网签套数与去年同月相比，下降43%。2022 年9 月，深圳网签数量是当年峰值，比当年最低月份值高了93%。

深圳二手房9 月份网签数量环比下降8%。9 月份网签数量是前9 个月的次低值，比最低的1 月份高58%，相当于前9 个月平均值的74%、最高月份数量的58%。

同在广东省，广州二手房网签数量9 月份在增长。

广州市房地产中介协会统计，今年8 月26 日至9 月25 日，广州二手住宅整体网签比上一统计周期（7 月26日至8 月25 日) 分别增长4.76%和4.1%，该协会分析，自8 月底以来，广州密集出台多项重要举措优化房地产市场调控，市场情绪有所修复，驱动全市二手住宅网签宗数环比继续增长。

深圳市一手住宅网签量（套）

百强房企销售额环比增长17.9%

克而瑞研究中心统计，今年9 月份，百强房企实现销售金额环比提升17.9%，这一增幅高于去年同期。9 月份权益销售额超过50 亿元的企业有18 家，8 月和7 月超过这一数值的房企分别是14 家、17 家。

百强房企中，有56 家企业9 月份权益销售额环比增长，其中27 家增长在30%以内，另有29 家增长超过30%，更有9 家公司翻倍。增长前3名分别是中建玖合、大悦城控股和葛洲坝。有18 家房企销售额连续两个月增长，其中包括大悦城控股、金科集团和金地集团等企业。

另外，有15 家房企销售额连续两个月下降。例如，上海建工今年7 月至9 月各月销售额分别是19.8 亿元、8 亿元和0.6 亿元。中骏集团今年8 月份销售额比7 月下降51%后，9 月份比8 月份再度下降17%。深业集团今年8 月份销售额环比下降58%后，9月份环比再度下降42%，9 月份的销售额只相当于7 月份的25%。