浅析民法典时代下的不动产预告登记制度

陈明秀

从法律性质层面来看，不动产预告登记与不动产物权变动登记是不同的，不直接产生物权变动的效力，但具有特殊的担保功能。对于不动产预告登记而言，主要问题包括债权、物权等有关的规定。同时，因为其他担保权利也有涉及，所以从实际应用来看，会有一些法律分歧。

结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《解释》）的相关规定，本文从不动产预告登记含义、类型等基本概念展开，重点阐释、分析不动产预告登记的优先受偿、对开发商阶段性保证担保责任的提前免除，以此为基础，进而对《民法典》《解释》有关不动产预告登记的规定进行深入理解，不仅有利于为法律的准确适用提供一定的依据，而且能够让裁判规则朝着统一的方向迈进。

所谓不动产预告登记，是指为保障将来物权的实现，当事人依照约定向不动产登记机构申请的预告登记。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定及时向登记机构申请不动产预告登记。完成登记后，未经登记的权利人同意，对该不动产进行处分时，是不会发生物权效力的。此外，完成登记后，如果债权消灭，又或是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，则不动产预告登记失效。《民法典》第二百二十一条明确规定，当事人对买卖房屋的协议，又或者是其他不动产物权的协议进行签订，为了能够确保将来物权可以发挥预期效应，那么需要严格按照相关规定到登记机构完成不动产预告登记。完成之后，涉及处分不动产，未经权利人的同意，也就意味着物权效力不会发生。由此可知，《物权法》与《民法典》关于不动产预告登记的表述基本一致。

根据现行法律法规规定，我国不动产预告登记主要存在三种类型：商品房等不动产预售的；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押的。而实践中，预购商品房交易存在更大风险隐患，为了能够减少这类风险，不动产预告登记制度在预售商品房这个领域发挥着巨大的作用。

随着房地产市场的蓬勃发展，预售商品房不动产预告登记成为一种非常普遍的担保方式，该方式主要是为了防范个人商品房按揭贷款出现信贷风险，对应到司法实践领域，则更多地聚焦仅是办理了预购商品房抵押权不动产预告登记的，而预购商品房按揭贷款的银行是否享有优先享有受偿权的这一突出问题。

《民法典》以及《解释》实施之前，根据《物权法》的相关规定，多数法院认为预售商品房抵押权的不动产预告登记，与抵押权登记是不能等同的。办理了抵押权不动产预告登记，仅表明抵押权不动产预告登记权利人享有了一定的权利，即仅仅只是有了请求办理抵押权登记的权利，并没有意味着抵押权正式确立。所以，优先受偿权对于不动产预告登记权利人是无法实现的。

《解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，若审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形的，则表明办理正式抵押登记的条件尚不具备。此时，法院将不予支持债权人对抵押财产的优先受偿权。但若已经办理建筑物的所有权首次登记的，以及不动产预告登记尚未失效的，则法院明确认定债权人抵押权自预告登记之日起设立。

根据上述规定以及结合笔者代理案件的司法实践经验，不动产预告登记抵押权人享有优先受偿权需要同时满足三个基本条件。第一，对于已经办理好的建筑物所有权的首次登记，即建筑物竣工验收之后，由开发商就建筑物的所有权进行办理的首次登记（俗称“大产权证”）。第二，不动产预告登记不存在失效情形。所谓不动产预告登記失效，主要指两种情形。一种是债权消灭，另一种是自能够办理不动产登记之日起90天内没有申请登记的。对于后一种情形中关于申请登记90天限期的起始时间，笔者认为自抵押权人知道或应当知道能够办理抵押登记之日为起算点，而不是以办理正式抵押登记条件满足之日日作为起算点。第三，从财产层面而言，办理首次登记与不动产预告登记是一致的。

通过新旧法下抵押权预告登记优先受偿效力的裁判规则的对比，笔者认为新担保制度司法解释的规定非常科学，且符合实际，更能有效维护、平衡各方当事人的合法权益。该规定在未违反物权法原则的前提下，将不动产预告登记与抵押登记进行直接等同。当特定条件被满足之后，抵押不动产预告登记权利人才会被承认享有优先受偿权，即由不动产登记机构对建筑物所有权的首次登记。同时，所有权首次登记与不动产预告登记的财产一致，且不动产预告登记不存在失效情形。只要满足前述条件，抵押权预告登记转为抵押权本登记不存在任何法律上的障碍。

同时，笔者从山东省青岛市不动产登记机构了解到，预售商品房的不动产预告登记转为本登记仅需要提交登记申请书、不动产预告登记证、购房合同、全款发票，房屋交接书、购房人身份证件等相关材料，审核通过并交纳相关税费后即可领取不动产产权证。该房产上的不动产预告登记也会直接转化为抵押登记，完全不需要当事人另行申请。无论是从法律可行性角度还是不动产登记程序角度，若再僵化地以不动产预告登记未转化为抵押登记为由，在不动产预告登记已经完全满足了转化成抵押权登记的条件时，一概否认不动产预告登记的权利人所享有的优先受偿权，显然是不妥当的，也违反了立法的初衷。

该规定对于不动产预告登记的顺位效力进行了认可，也就是说抵押权从不动产预告登记那天开始设立。这是指抵押权在不动产预告登记的转化成抵押登记过程中，其原先在不动产登记簿上的顺位不发生变化，仍以不动产预告登记的顺位为准。这就说明已经办理不动产预告登记的房屋再次抵押，或者再次设立不动产预告登记，对于在先办理不动产预告登记的权利人不会产生不利影响，这有利于充分发挥物的效用。

如前所述，新担保制度的司法解释规定了不动产预告登记权利人在满足一定条件下即自不动产预告登记之日起就享有优先受偿权，这就导致新法规定和合同约定存在不一致。所以，担保制度司法解释颁布施行后，关于开发商阶段性保证担保责任能否提前免除在司法实践中也存在不同的判决。

一种司法裁判观点认为，贷款合同约定的阶段性担保责任是附条件解除，若条件未成就，开发商仍需要承担担保责任。比如兴业银行股份有限公司郑州分行、张伟等金融借款合同纠纷案件〔（2021）豫01民终9445号〕中，二审河南省郑州市中级人民法院认为：涉案房屋尚未办妥房屋所有权证，和谐公司担保责任解除的条件未成就，故和谐公司仍应对涉案贷款承担连带担保责任。

另外一种司法裁判观点，比如福州市中级人民法院〔（2021） 闽01民终4911号〕判决，法院认为部分论述如下：案涉《个人购房担保借款合同》第三十五条约定，开发商的阶段性保证截至讼争房产的抵押登记手续办理完毕之日，其合同目的在于，督促开发商尽早履行办理产权初始登记的义务，以便银行的抵押权可以尽早设立。抵押权设立后，银行依法享有对房产处置价款的优先权，开发商的阶段性保证责任也因此免除。

故而，开发商的阶段性保证担保与讼争房产的抵押担保应当是非此即彼的关系。在开发商完成其所能尽的义务（即办理讼争房产产权初始登记）后，因买受人怠于履行办证义务而让开发商继续承担保证责任，与合同目的不符，也加重了开发商的保证责任，有违公平。

笔者比较赞同第二种观点，阶段性保证的设立初衷在于为降低正式产权登记未办理所引发的债权清偿风险，督促开发商推进项目建设，积极协助办理产权登记手续。以此出发，开发商的阶段性担保责任和银行的抵押权，不应是并存的、银行能夠随意选择的关系，而应该是承接关系，即银行取得抵押权后，开发商的阶段性保证责任即可免除。对贷款合同担保条款进行机械解读，会造成银行在享有抵押权的情形下，仍倾向性选择要求开发商承担担保责任，开发商承担责任后还需另行起诉追偿，这就造成司法资源的浪费。

综上所述，根据新颁布施行的《民法典》和《解释》的规定，以及笔者常年代理金融案件积累的经验，认为银行一手房贷款的金融案件在抵押不动产预告登记未转为抵押登记之前，一定要从银行业务人员、借款人、开发商甚至不动产登记中心处了解涉案房产是否具备办理不动产产权证的条件，即建筑物所有权是否办理首次登记，以及审查不动产预告登记是否存在失效的情形。如果已具备不动产预告登记转为本登记的，则可以认定银行对涉案房产享有抵押权，且抵押权自不动产预告登记之日设立。

随着《民法典》及《解释》相关规定的更新与完善，不动产预告登记中争议问题涉及的司法裁判规则开始趋于统一，有利于维护债权人的合法权益，也给代理金融领域案件的律师提供了新的代理思路以及法律适用依据。

（作者单位：山东海达律师事务所）