新政下的购房客

邱永芬

“起了个大早，赶了个晚集，还亏了一小笔......”

9月9日晚，此前广州流传一时的降首付降利率一一落地兑现。

在即将“上车”的市民欢呼之际，也有刚买了房的市民，在新政中遇到形形色色的问题：卡在新政前一天遇到银行放款了；东拼西借凑齐五成首付，结果不用五成只需三成首付了；也有人在交五成首付前一刻遇到新政出台，秒省两成首付，多出百万现金在手。

接连房地产新政冲击之下，有几家欢喜，就有几家失落。公众对于未来的房地产市场走向，也有了不一样的期许。

房地产市场近半个月的政策迭变，让白领陈芸一时有些回不过神。

“就在前几天，我还在跟朋友炫耀最先喝到政策‘头啖汤’，享受到二套房4.2%的基准利率。”陈芸家住天河区，因当前自住的房子为二套，当年房贷利率上浮较高，为降低利率，在今年上半年，她赎清自住房子的贷款，卖掉一套小房子，在中心区首付五成，置换了一套一手房。

7月下旬，陈芸新购的房子完成了网签等各项事宜。此时中央已几次表态支持刚需和改善置业，“但该发布的房贷利率下调政策却一直没有公布”。7月底，银行发来短信，表示“购置贷款已经审批通过，利率执行贷款发放时全国银行间同业拆借中心公布的最新5年期以上LPR不浮动”。

由于此前与银行沟通过，“银行称‘利率以实际放款时为准’”，陈芸担心与房贷利率政策利好失之交臂，就找到所贷款的银行强烈表达申请延期放款，等最新利率政策出台后再放款。但在她找了可贷款银行大约一周后，楼盘销售经理联系她，称‘利率调整的可能性不大，回款现阶段意味着生命’”，对陈芸的请求未予采纳。

8月29日，银行放款，执行首套房利率4.2%。8月30日，广州官宣“认房不认贷”；紧接着，8月31日，央行宣布“首套住房和二套住房商贷最低首付款比例统一为不低于20%和30%”，同时也明确存量首套房贷利率确定下调。

也正是在这天，陈芸按银行要求，往供楼账户存进几千元（完整月的供楼一万多），于9月1日开启第一笔供楼。

但到9月8日，广州明确首套房商贷利率下限突破LPR，降至LPR-10BP（基点），即4.1%。

“刚刚还沉浸在4.2%利率的喜悦中，眨眼就发现原来吃亏了”。陈芸不爽，“如果银行迟十天八天放款，我可能也就享受到4.1%的利率了”。

陈芸掐指一算，她贷款280万元，以目前4.2%的利率，贷30年，月供13692.48元；假设利率降至4.1%，则月供13529.55元。由此每月月供多付163元，一年即是多掏1955元。

事实上，根据央行此前发布的相关政策，“符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款”，这意味着，陈芸或也有机会享受4.1%的利率。但在她近期与银行和楼盘律所沟通中，相关工作人员也表示未能确定，让她静等9月25日统一调整政策看看。

李雪莉堪称这一波新政中，享受政策利好最前锋的幸运儿。

今年上半年，出于对学位的需求，家有两套房的李雪莉在观察楼市多时后决定“卖一买一”：将家庭名下在天河的一套有一定楼龄的小三房卖掉，在黄埔区置换一套全新的、面积较大的学位房。

放盘三个多月，6月下旬，李丽莉成功卖房，并在7月上旬成功置换到黄埔区某楼盘。前面交易一切顺利，但在贷款时却遇到难题。

“我们家开公司，一年多前申请了经营贷，多家银行由此拒绝贷款”。李雪莉说，在楼盘合作的多家银行中，无论国有还是商业银行都不敢接件，只有一家商业银行态度不大明确地接收了申请资料。

由于银行一直不明确是否审批放款，李雪莉担心交了几百万元首付之后，银行不批贷款，届时房子买不成，追回首付款也需要漫长的时间，所以和楼盘一直在拉锯。

按照此前认购合同的约定，李雪莉一家需在8月31日前交齐五成首付款。而李雪莉有一笔近百万元的理财到8月31日才能到期赎回，9月1日方到账。为此，开发商要求她届时按规定缴纳未付首付的一天滞纳金，“好话说尽也不肯减免”。

根据银行要求，李雪莉递交了经营贷的贷款合同等相关证明资料，证明其经营贷的确是用于生产经营，银行也调取相关资料进行加急审核。8月31日晚上7点多，收到银行经理电话明确“贷款初审结果没有问题”后，李雪莉在销售催促声中火速赶往楼盘交首付。当晚8点多，当他们正打算缴纳五成首付之际，央行发布调整优化差别住房信贷政策，提出“首套房首付最低两成，二套房贷最低首付三成”。

“当下我们都惊呆了，就是这么幸运”。李雪莉十分开心，“刚好我们符合新政策，销售人员说帮我们申请改成三成首付”。首付五成瞬间变三成，此前担心的迟交两成首付所产生的万分之三滞纳金难题也迎刃而解，且额外有近百万现金在手支配。

李雪莉表示，由于朋友此前在多个楼盘中购买社区商铺获利不错，她也犹豫是否要将这笔政策红利下“省下”的百万元，与朋友合伙投资社区商铺，近期正在观望之中。

在近半年“上车买房”经历中，张远的战线拉得最长。

今年2月，广州楼市异常红火，张远夫妇发现位于妻子工作地点片区的某白云区大盘降到理想价位，且愿意首付分期半年，而且为现楼发售，今年年中即可收楼，遂上车置换全新一手大房。

由于首付资金有着四五十万元的缺口，张远在2月份买房之际就将彼时家庭唯一自住的房改房挂牌出售，以凑够五成首付。房子为荔湾区某国有旧厂的宿舍，楼梯楼，“比较破旧，可能建于上世纪八九十年代，但对口学位为省级小学。”

张远的老房子为建面近80平方米三房，为楼梯中层。他称，与他家同款户型，楼层不如他家的好，在2021年有邻居曾以350万元成功转手；而他家在2022年重新豪华装修，原打算长久自住。今年2月挂牌时，中介现场估价行情约为300万元，他则以328万元挂牌，“在小区周边中介都放了盘”。

但在今日，张远称，自放盤以来，除了一开始有几家中介来看过房，后来都再也没有中介带客看房了，“我倒是想降价，但这期间看过房子的，都没人来和我谈价格”。

张远称，他在网上看同款户型但楼层相对差的房源挂牌价，普遍为260万元至270万元，也是久久未见成交。

在今年8月中下旬新房交首付截止日，张远东拼西借凑勉强陆续接近交清首付，至今尚余几万元尾款未缴，开发商几次发律师函催缴补齐尾款。由于未交清首付未办理贷款，到目前也未能实现收楼。

“目前新政对于我这种情况是怎样处理方式？有没有政策明确可以协调退回部分首付，补充合同增加贷款？”张远称，他此前分期交付的首付款中，有四五十万元都是找亲戚朋友借的，允诺半年左右归还。从目前看，原有住房预计短期仍难卖掉，“如果我的首付可以调整到三成首付，那就有钱归还亲朋借款，不必再卖房了”。

张远称，新政出台以后，他和开发商沟通退回部分首付，未获同意。截至记者发稿前，他仍在多方沟通咨询，试图可以享受二套房的三成首付之利好。

（文中采访对象均为化名）