香港美国楼市走势分析

卧龙

多个研究报告均指出，中国人家庭资产中房屋占约七成，而股票所占比例，有人认为只有约5%，有人认为加上基金应该有10几个百分点。但总体而言，金融资产所占比例较低，因此，楼市走向掀动人心。香港作为中国楼价最高者，其楼市走势对其他城市具有参考意义。过往香港楼市持续上升时，特区政府先后推出“三辣”政策：

（1）新住宅从价印花税（AVD），是向来在港买楼均需涉及税款，但2013年2月起，特区政府推出双倍印花税（DSD），将原有印花税率上调一倍，税率按楼价计介乎1.5%至8.5%，首次置业买家可获豁免。2016年11月再度“加辣”，将印花税税率划一上调至物业售价15%。

（2）买家印花税（BSD）为2012年10月推出，由于当时大陆有大量资金涌入香港楼市，刺激楼价飙升，政府为遏抑非本地买家需求，遂推出BSD，冀优先照顾香港永久居民的置业需求。非香港永久居民及公司名义买家，买楼时须缴付楼价15％BSD税项。

（3）额外印花税（SSD），特区政府于2010年11月20日推出额外印花税（SSD），属于第一批“辣招”，旨在打击楼市炒风。其后特区政府“加辣”，上调SSD税率及延长禁售期至三年，2012年起所有买家购入物业后六个月内转售需缴交楼价20%税项，六个月至一年内为15%，一年至三年为10%。

即便上述“三辣”，亦未能阻挡香港楼市持续上升。

中原城市领先指数（简称中原指数）是一个反映香港楼市价格指数，作为香港地产市场变动趋势参考指标。中原指数由中原地产及香港城市大学商学院管理科学系编制，数据取自香港138个大型屋苑二手成交，逢周五公布一次。中原指数将1997年7月定为100点。过往我曾几次分析香港楼市走势——

2017年7月29日文章《全球楼市危机山雨欲来（上）》，当时认为“2003年SARS之后香港楼市进入第[5]浪上升，而2015年至2016年调整已经是[5]浪（4）下跌，现在正处于[5]浪5最后上升。”当时中原指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦北京楼价松动银行股中期见顶》，文中指“2003年展开超高级浪[5]。目前已经进入[5]浪（5）最后上升。压死骆驼最后一根稻草恐怕是美国持续加息。”当时中原指数约175点。又，2019年8月31日《中国股市反复震荡香港楼市摇摇欲坠》一文中认为，香港楼市正进入2003年以来[5]浪（5）上升。楼价在创新高后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑或是（5）浪1而已？需要继续观察。当时中原指数185点。

时至今日，中原指数终于在2021年8月最高见191.3点，其后大幅回落。

中原指数1997年6月23日一周最高103.8点，之后10月20日一周101.8双顶，接着一路下跌。我将1997年6月23日高点定义为超高级浪[3]，跌至2003年8月最低31.7点为一组（a）（b）（c），浪[4]，跌幅69.4%。此后展开浪[5]上升。

2003年8月低點升至2015年8月146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）是延伸浪，第1浪为延伸浪相当罕见。其中2005年6月55.8点为（1）浪1，55.8点跌至2006年9月52点为（1）浪2，52点升至2013年3月123点为（1）浪3——（1）浪3为延伸浪——123点跌至2014年4月117.1点为（1）浪4，123点升至2015年8月146.7点为（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高点跌至2016年3月127.4点，此后升至2018年8月188.6点为[5]浪（3）。188.6点跌至2019年1月170.1点，在《中国股市反复震荡香港楼市摇摇欲坠》一文中划分成[5]浪（4），但事实是，这段跌势仅仅为（4）浪a——[5]浪（4）是一个水平三角形——至2021年1月175点结束。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪（5）。

2021年8月香港楼市终于见顶，其后展开跌市。由于特区政府辣招仍在，加上美国联储局不断加息，目前香港银行同业拆息隔夜4.68厘、一个月4.92厘，近期最高隔夜5.8厘、一个月5.4厘，创2000年以来新高。

近年香港局势动荡，加上疫情，令楼市投资者信心大减，而联储局连番加息下，楼价自然拾级而下，我相信香港楼市已经进入一个较1997年至2003年更大级别调整期。我们看到中原指数自历史高位下跌，先是呈现一组5浪推动局面。此组5浪下跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪1，反弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至12月156.3点为（a）浪3，之后回升至2023年4月168.4点为（a）浪4，然后进入（a）浪5下跌至今。（a）浪5又可再细分次一级下跌浪。总之，香港楼市下跌基本目标是2016年3月127点附近，具体走势且日后再分析。

美国持续加息，自然亦对美国楼市有所影响。先看看1963年以来美国楼价中位数走势图，图中走势是指美国房屋售价中位数。1960年代美国房屋售价中位数只需一两万美金，股神巴菲特1958年所买住宅当时售价为3万美金出头（这栋住宅位于奥马哈市中心边缘，建于1921年，占地面积约541平方米），1971年巴菲特在加州拉古纳海滩（LagunaBeach）所购别墅只需15万美金——2017年曾以挂牌价1100万美金出售。今时今日，美国楼价中位数最高49.7万美金！而家庭收入中位数为7.4万美金，楼价收入比6.7倍。

由于资料所限，我将1969年美国楼价中位数顶部定义为第[1]浪，随后跌至1971年为第[2]浪，此后升至2007年初26.3万美金为延伸浪第[3]浪，2007年初高位跌至2010年低位约20.3万美金为第[4]浪，其后为第[5]浪。

我认为，美国楼市于2022年第三季度楼价中位数49.7万美金已经见顶，结束浪[5]。其后下跌呈现5浪推动。这是一手楼，而二手楼则未见顶。原因是许多旧楼业主以前办理按揭时选择固定利率，只有3厘；而新楼目前30年期按揭利率已经冲击8厘水平。故此旧楼业主大多不肯出售手头物业，否则办理新按揭时利息支出分分钟倍增都不止，由此二手楼价格坚挺。而新楼按揭利率高扬，使得新入市买家态度保守，于是乎美国楼市交投便清淡。最终美国楼市是否如香港一样，且拭目以待。