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香港美国楼市走势分析

2023-10-19卧龙

股市动态分析 2023年20期
关键词:楼价印花税特区政府

卧龙

多个研究报告均指出,中国人家庭资产中房屋占约七成,而股票所占比例,有人认为只有约5%,有人认为加上基金应该有10几个百分点。但总体而言,金融资产所占比例较低,因此,楼市走向掀动人心。香港作为中国楼价最高者,其楼市走势对其他城市具有参考意义。过往香港楼市持续上升时,特区政府先后推出“三辣”政策:

(1)新住宅从价印花税(AVD),是向来在港买楼均需涉及税款,但2013年2月起,特区政府推出双倍印花税(DSD),将原有印花税率上调一倍,税率按楼价计介乎1.5%至8.5%,首次置业买家可获豁免。2016年11月再度“加辣”,将印花税税率划一上调至物业售价15%。

(2)买家印花税(BSD)为2012年10月推出,由于当时大陆有大量资金涌入香港楼市,刺激楼价飙升,政府为遏抑非本地买家需求,遂推出BSD,冀优先照顾香港永久居民的置业需求。非香港永久居民及公司名义买家,买楼时须缴付楼价15%BSD税项。

(3)额外印花税(SSD),特区政府于2010年11月20日推出额外印花税(SSD),属于第一批“辣招”,旨在打击楼市炒风。其后特区政府“加辣”,上调SSD税率及延长禁售期至三年,2012年起所有买家购入物业后六个月内转售需缴交楼价20%税项,六个月至一年内为15%,一年至三年为10%。

即便上述“三辣”,亦未能阻挡香港楼市持续上升。

中原城市领先指数(简称中原指数)是一个反映香港楼市价格指数,作为香港地产市场变动趋势参考指标。中原指数由中原地产及香港城市大学商学院管理科学系编制,数据取自香港138个大型屋苑二手成交,逢周五公布一次。中原指数将1997年7月定为100点。过往我曾几次分析香港楼市走势——

2017年7月29日文章《全球楼市危机山雨欲来(上)》,当时认为“2003年SARS之后香港楼市进入第[5]浪上升,而2015年至2016年调整已经是[5]浪(4)下跌,现在正处于[5]浪5最后上升。”当时中原指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦北京楼价松动银行股中期见顶》,文中指“2003年展开超高级浪[5]。目前已经进入[5]浪(5)最后上升。压死骆驼最后一根稻草恐怕是美国持续加息。”当时中原指数约175点。又,2019年8月31日《中国股市反复震荡香港楼市摇摇欲坠》一文中认为,香港楼市正进入2003年以来[5]浪(5)上升。楼价在创新高后出现停滞,[5]浪(5)是否已经结束,抑或是(5)浪1而已?需要继续观察。当时中原指数185点。

时至今日,中原指数终于在2021年8月最高见191.3点,其后大幅回落。

中原指数1997年6月23日一周最高103.8点,之后10月20日一周101.8双顶,接着一路下跌。我将1997年6月23日高点定义为超高级浪[3],跌至2003年8月最低31.7点为一组(a)(b)(c),浪[4],跌幅69.4%。此后展开浪[5]上升。

2003年8月低點升至2015年8月146.7点为[5]浪(1),[5]浪(1)是延伸浪,第1浪为延伸浪相当罕见。其中2005年6月55.8点为(1)浪1,55.8点跌至2006年9月52点为(1)浪2,52点升至2013年3月123点为(1)浪3——(1)浪3为延伸浪——123点跌至2014年4月117.1点为(1)浪4,123点升至2015年8月146.7点为(1)浪5。

[5]浪(2)由2015年8月高点跌至2016年3月127.4点,此后升至2018年8月188.6点为[5]浪(3)。188.6点跌至2019年1月170.1点,在《中国股市反复震荡香港楼市摇摇欲坠》一文中划分成[5]浪(4),但事实是,这段跌势仅仅为(4)浪a——[5]浪(4)是一个水平三角形——至2021年1月175点结束。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪(5)。

2021年8月香港楼市终于见顶,其后展开跌市。由于特区政府辣招仍在,加上美国联储局不断加息,目前香港银行同业拆息隔夜4.68厘、一个月4.92厘,近期最高隔夜5.8厘、一个月5.4厘,创2000年以来新高。

近年香港局势动荡,加上疫情,令楼市投资者信心大减,而联储局连番加息下,楼价自然拾级而下,我相信香港楼市已经进入一个较1997年至2003年更大级别调整期。我们看到中原指数自历史高位下跌,先是呈现一组5浪推动局面。此组5浪下跌,可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪(a)下跌。其中历史高点跌至2022年3月177.3点为(a)浪1,反弹至4月182.7点为(a)浪2,182.7点跌至12月156.3点为(a)浪3,之后回升至2023年4月168.4点为(a)浪4,然后进入(a)浪5下跌至今。(a)浪5又可再细分次一级下跌浪。总之,香港楼市下跌基本目标是2016年3月127点附近,具体走势且日后再分析。

美国持续加息,自然亦对美国楼市有所影响。先看看1963年以来美国楼价中位数走势图,图中走势是指美国房屋售价中位数。1960年代美国房屋售价中位数只需一两万美金,股神巴菲特1958年所买住宅当时售价为3万美金出头(这栋住宅位于奥马哈市中心边缘,建于1921年,占地面积约541平方米),1971年巴菲特在加州拉古纳海滩(LagunaBeach)所购别墅只需15万美金——2017年曾以挂牌价1100万美金出售。今时今日,美国楼价中位数最高49.7万美金!而家庭收入中位数为7.4万美金,楼价收入比6.7倍。

由于资料所限,我将1969年美国楼价中位数顶部定义为第[1]浪,随后跌至1971年为第[2]浪,此后升至2007年初26.3万美金为延伸浪第[3]浪,2007年初高位跌至2010年低位约20.3万美金为第[4]浪,其后为第[5]浪。

我认为,美国楼市于2022年第三季度楼价中位数49.7万美金已经见顶,结束浪[5]。其后下跌呈现5浪推动。这是一手楼,而二手楼则未见顶。原因是许多旧楼业主以前办理按揭时选择固定利率,只有3厘;而新楼目前30年期按揭利率已经冲击8厘水平。故此旧楼业主大多不肯出售手头物业,否则办理新按揭时利息支出分分钟倍增都不止,由此二手楼价格坚挺。而新楼按揭利率高扬,使得新入市买家态度保守,于是乎美国楼市交投便清淡。最终美国楼市是否如香港一样,且拭目以待。

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