某未建设区域可开发土地调查方法及土地估值计算研究

杨维彬

（贵州省第一测绘院 贵州贵阳 550025）

该区域调查总面积415.00 hm2，其中已建设区域195.00 hm2，占调查区总面积的47.00%；未建成区域220.00 hm2，占调查区总面积的53.00%。为了摸清该区域未建设的土地利用总体规划、城市规划、开发的价值等相关情况，本文在利用第三次全国国土调查成果的基础上，结合无人机倾斜摄影测量技术，基于各类现状调查数据，通过详细分析调查范围内符合土地利用总体规划、城乡规划和相关专项规划的情况，确定了调查区域内的可利用土地面积，同时结合该区域的基准地价资料，估算调查范围内可利用土地的经济价值等方面的情况。

1 调查目的

本次调查的目的是在充分利用已有资料的基础上，通过对该区域进行航空摄影测量、土地现状研判、合规分析、供批状况、外业补充调查等，摸清未建设区域内可利用土地的位置、规模、权属、利用现状、价值等情况，为该区域产业结构优化、基础设施完善、土地高效集约化利用、地区综合经济增强等提供决策支持。

2 调查技术路线及方法

在前期资料收集和整理的基础上，加以实景三维模型成果辅助，摸清调查区建设状况、土地利用现状与土地权属等现状，分析土地总体规划、永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界、城市规划等合规性情况，重点分析未建设区域符合规划的范围内批供情况及利用程度难易状况，通过外业补充调查，最终确定该区域可利用土地位置、规模、土地价值等。总体技术路线如图1所示。

图1 总体技术路线图Fig.1 Overall technical roadmap

3 资料收集

本次调查工作收集的资料主要有遥感正射影像、第三次全国国土调查统一时点更新调查（简称“三调”）数据、土地利用总体规划数据、永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界［1］、城乡规划、建设用地审批及供应数据、低效用地等数据。对所收集数据进行梳理、整合、格式转换，将基于不同坐标系下的数据均转换为2000国家大地坐标系。

4 实景三维模型生产

4.1 测区踏勘

充分了解调查区内交通、地形、空域管制、气候、海拔、高低落差等因素，以保障航测作业顺利进行。

4.2 航线设计

根据调查区的红线范围，导入大疆智图地面工作站进行航线设计，保证调查区最边缘地物采集完整。为保证航摄光线，将航摄时间定为正午前后4 h。主航线航向、旁向重叠率皆为80%，航向、旁向覆盖均超出摄区边界线150 m［2］。

4.3 像控测量

像控点应布设均匀，间距以500 m为宜，像控点标志以L字形标志为主。

4.4 空中三角测量及三维实景模型建立

建模软件中，空三计算通过光束法区域网整体平差方法自动完成，选取坐标系，导入相应的像控点，完成刺点。绝对定向后，进行模型建立，并选择输出坐标系、范围及分块尺寸，最终生成实景三维模型。

5 现状分析

5.1 土地利用现状情况

与“三调”成果叠加进行分析，调查范围为415.00 hm2内，建设用地面积195.00 hm2（占调查范围的46.98%），农用地218.00 hm2（占调查范围的52.54%），未利用地2.00 hm2（占调查范围的0.48%）。建设用地中以城镇住宅、城镇村道路、铁路、商业服务业设施、机关团体用地为主，占建设用地的82.50%。农用地以乔木林、灌木林为主，占农用地的95.00%。未利用地包括河流水面和其他草地。

5.2 土地权属情况分析

与“三调”成果叠加进行分析，本次调查范围内国有土地面积为265.00 hm2，占总面积的63.86%；集体土地为150.00 hm2，占总面积的36.14%。

5.3 建设状况分析

结合“三调”土地利用现状及实景三维模型、航空正射影像进行内业分析，调查区415.00 hm2范围内已建设区域195.00 hm2，占调查区总面积的46.98%，现以铁路、城镇住宅、物流仓储、科教文卫用地为主。未建设区域220.00 hm2，占调查区总面积的53.02%，现以林地、耕地等农用地为主。

6 开发利用难度分析

6.1 土地开发合规性分析

合规性分析是指利用调查范围线叠加土地利用总体规划、城市规划、永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界等规划进行分析，以确定其是否符合相关规划的管控要求。

6.1.1 占用永久基本农田分析

利用未建设区域范围线叠加永久基本农田图层，本调查区内占用永久基本农田52 hm2，即未建设区域内未占用基本农田的面积为220－52＝168.00 hm2。

6.1.2 占用土地用途管制区分析

利用上述未占用永久基本农田面积的区域叠加土地利用总体规划的用途管制区，不符合规划的面积为限制建设区＋禁止建设区，面积共计20 hm2。符合土地利用总体规划的面积为允许建设区＋有条件建设区＝168－20＝148.00 hm2。

通过上述分析，本调查范围内未建设区域不占用永久基本农田且符合土地利用总体规划用途管制的面积为148 hm2。

6.1.3 生态保护红线分析

以符合土地利用总体规划的范围与该区域生态保护红线数据库叠加进行分析，该区域内未占用生态保护红线，即符合规划（未占用生态红线）的面积为148 hm2。

6.1.4 城镇开发边界分析

利用未占用生态红线范围叠加该市城镇开发边界，全部在城镇开发边界范围内，即符合规划（在城镇开发边界范围内）的面积为148 hm2。

6.1.5 城市规划分析

利用上述在城镇开发边界范围内的范围线叠加该县城市规划，不符合城市规划的面积为30 hm2，即符合城市规划的面积为148.00－30.00＝118 hm2。

通过上述5个步骤的叠加分析，本项目符合“两规”的面积为118 hm2。

6.2 符合规划分析+土地审批供应分析

整个项目区范围叠加批供数据后，已批已供面积为65 hm2，已批未供53.5 hm2，未批准296.5 hm2。其中未建设区域内符合规划的土地中已批已供土地0 hm2，已批未供28.5 hm2，未批准89.5 hm2。

6.3 未建设区域内开发利用难度大的区域分析

未建设区域内开发利用难度小的区域（即可开发利用区域）指未建设区域内符合土地利用总体规划和城市规划、不占生态红线、在城镇开发边界范围内并扣除难以开发利用的山体、河流、已批已供土地等。

开发利用难度大的区域包含已批已供土地和开发困难的土地，按以下2个步骤进行分析。

①符合规划区域内的已批已供土地分析：因未建设区域内的已批已供土地为已取得合法使用手续，只是尚未进行建设的土地，变更土地使用权难度相对较大，故划为难利用区域。利用符合规划的区域叠加该区域的批供数据库，计算出符合规划区域内的已批已供面积，本调查区域内的已批已供面积为0 hm2。

②开发困难区域分析：开发困难区域为利用上述未批准范围叠加航飞三维模型，在航飞三维模型中勾绘出难以开发利用的山体、河流等区域的面积，该未批准范围内开发困难的面积为35 hm2。

综上，本项目符合规划的范围内开发利用难度大的区域面积为0.00＋35.00＝35 hm2，剩余未建设又符合规划的土地即为开发难度小的区域（即可利用区域），面积为118.00－35.00＝83 hm2。

7 外业补充调查

7.1 补充调查

经内业图斑筛选、综合分析，避开难以独立开发的零散、细碎小地块后，选取外业补充调查核实图斑，叠加正射影像图，制作外业调查底图［3］，实地对可利用区域土地进行外业补充调查，并填写以下外业核实表格。

7.2 调查数据分析

经外业补充调查后，实地为耕地、荒草地、果园等非建设用地，均为可利用地块，面积为4.5 hm2。

8 土地估值计算

土地估值首先需要确定土地规划利用类型和对应利用类型的单价，详细如下。

8.1 土地规划利用类型

利用开发难度小的区域（即可利用区域）范围叠加某市城市规划，分别统计出商业用地、住宅用地和工业用地3类面积。辅以外业实地调查后，经分析，该区域内商业用地面积为25 hm2，住宅用地面积为36 hm2，工业用地面积为22 hm2。

8.2 土地估值单价的确定

通过查询某市政府网、自然资源局官网等，采用距该区域最近区域内近2年土地挂牌出让信息的起拍单价平均值作为计算单价的参考依据。本项目计算土地估值单价确定为住宅用地1 340.09元/m²，商业用地2 975.64元/m²，工业用地227.19元/m²。

8.3 开发难度小的区域（即可利用区域）土地估值计算

首先以土地规划利用类型×土地估值单价计算出对应类型的土地总估值，再将住宅用地、商业用地、工业用地的土地估值求和即可计算出开发难度小的区域（即可利用区域）的土地估值。

住宅用地：1 340.09×36×10 000＝48 243.24万元

商业用地：2 975.64×25×10 000＝7 439.10万元

工业用地：227.19×22×10 000＝4 998.18万元

土地估值总值＝住宅用地＋商业用地＋工业用地＝127 632.42万元。

9 结 论

通过上述调查和内业分析，该区域内土地面积共415 hm2，按权属情况划分为国有土地面积265 hm2、集体土地150 hm2；按土地批供划分为已批已供65 hm2、已批未供53.5 hm2、未批土地296.5 hm2；按建设状况划分为已建设区域195 hm2、未建设区域220 hm2。经调查分析，土地开发利用难度小（即可开发区域）的有10个地块，总面积为83 hm2，土地估值为127 632.42万元。

综上，从调查的过程来看，技术路线基本可行，该区域内的可利用土地符合国家相关用地政策，不需要进行土地利用总体规划的调整和永久基本农田调整补划，只需办理用地审批手续即可，立即进行开发成本低，土地估值可观。