房地产企业会计核算存在的问题及优化策略分析

毕艳菊

（北京星光拓诚文化产业集团有限公司，北京 100162）

一、引言

房地产企业经营管理过程需要投入大量资金，且由于建设周期长，其资金回笼周期较长，在这种情况下，企业面临较多的经营风险。因此，房地产企业要加强各方面的管理，提升自身的风险应对能力，合理规划资金使用策略，减少企业财务风险。房地产企业会计核算工作影响因素众多，因此，企业要加强自查，及时发现问题、高效解决问题，在有效提升会计核算质量及效率的情况下，科学指导管理者作出各项决策。

二、房地产企业会计核算内容

房地产企业会计核算的主要内容涉及项目开发过程中的各项费用，包括征用土地产生的拆迁费用、项目开发施工费用、装修费用、各项基础设施建设费用、配套设施建设费用等。其中，土地以及各项设备产生的费用占比较大，影响房地产企业预期收益目标的完成。在项目开发之前，开发商需要进行成本核算，分析预期收益，从而考量项目是否可行。此外，配套设施建设费用指的是房地产开发过程中各项配套设施的费用支出，这部分费用通常无法收回，同时很容易受外界因素的影响，对这部分费用进行成本核算，有利于控制支出，进而降低房地产企业成本、扩大盈利空间。同时，还需要控制房地产企业项目的筹资成本。房地产企业在银行的贷款融资额度较大，利息较高，在这一环节加强成本控制，是保障房地产企业顺利运行的关键。另外，除了要核算成本外，还要核算企业利润，其涉及企业经营的多个方面［1］。

三、房地产企业会计核算存在的问题

（一）企业缺乏健全的会计核算制度

会计核算作为房地产企业内部管理体系的重要组成部分，应该受到房地产企业的重视，但实际上，很多房地产企业缺乏会计核算制度，未形成完善的会计核算体系，其具体表现在以下两个方面。

一方面，企业对建立会计核算制度缺乏重视，内部多参考通用核算制度，由于其与企业实际经营情况联系不紧密，各项影响因素考核不全面，导致房地产企业目前的会计核算流于形式。同时，由于房地产行业的特殊性，其业务较为复杂，与传统企业的会计核算对象、各项会计核算需求有所差异，因此，各部门在核算过程中缺乏统一规范，使得会计核算的各项数据处理面临较大阻碍。此外，在企业各项经营活动中，内外部环境会影响企业的经营，但企业制度并没有与时俱进，导致企业制度建设与实际经营状况不匹配［2］。

另一方面，房地产企业在执行会计核算制度方面也存在不足。当前，许多房地产企业内部沟通不畅，财务部门与各个业务部门之间缺乏沟通，企业内部信息不对称现象较为严重，使得信息在传递过程中失真，影响了企业经营管理活动的顺利开展。同时，也无法保障信息传递的时效性，企业各项财务报表失去了应有的指导作用，无法反映企业最新的经营状况，企业领导者无法及时掌握企业运营问题并作出相应的决策，甚至会因为错误的信息作出错误的决策，制约企业发展。

（二）会计科目设置缺乏规范性

当前，在开展会计核算工作的过程中，最重要的就是设置好会计科目。在新会计准则出台并在企业得到广泛应用的情况下，企业要依据新会计准则的要求，规范内部会计科目。但房地产企业具有特殊性，其业务活动较为复杂，因此，许多房地产企业内部共用一套财务系统，这会导致两种现象。一是企业笼统地设置会计科目，并在各项主营业务中加以应用，不适应企业具体的会计核算需求，且不够规范。企业在修正完善会计科目时，未分析企业当前的经营及管理需要，导致企业后期需要花费大量时间梳理账目，并且，当前系统没有清晰地记录资金流动情况，严重影响企业的会计核算结果。二是为满足企业管理及日常业务需求，在会计系统中增设大量的会计科目，但未严格规划，导致企业会计科目复杂、凌乱，账务管理权责划分不够清晰，随着企业经营规模不断扩大，大量的系统数据及会计核算结果会导致企业后期整改的工作量增加。

（三）会计核算与监督机制不完善

房地产企业会计核算监督主要涉及内部及外部两方面。首先是内部监督，内部监督就是在满足国家政策法规、行业要求的基础上，企业监督审查自身规章制度及各项经营活动的合法性，及时整改企业运营过程中的不合理情况，保障房地产企业经营的稳定性。房地产企业内审工作需要一定的审计周期，且工作任务量大，由于内审工作对企业的业务开展难以造成直接影响，且不能给企业带来相应的经济利润，所以企业内部各个部门并不重视内审工作。同时，企业内审团队人员配置不足，内审工作流于形式，无法真正解决企业运营中的各项问题，难以真正发挥企业会计核算监督工作的作用。此外，忽视了企业会计核算反映企业经营状况的作用。甚至有部分房地产企业未设置相应的内审部门，仅仅通过会计核算履行监督职能，给企业带来了较大的经营风险［3］。

外部监督主要是税务部门对企业的各项税务进行检查与监督，或者企业聘请专业的外部审计机构，审计企业各项经营活动。部分企业以尊重税法、遵守税法为前提，以对法律和税收的详尽理解、分析和研究为基础，发现和利用现有税法不完善及其特有的缺陷合理避税。为合理避税，企业通常会调整经营活动报表，从而影响会计核算结果，导致报表无法有效地反映企业的真实经营状况，在数据出现偏差的情况下，容易导致企业管理层作出错误决策。

（四）企业成本核算周期不够明确

房地产项目开发周期普遍较长，具体到每个项目，开发时间长短不一，其开展成本核算工作，主要是核算项目总成本，然后结算盈余，评价企业经营业绩。现阶段，房地产企业成本会计核算周期不够明确，影响因素众多，可能由于配套设施而出现整体项目延迟竣工的情况，不利于企业开展费用、收入、利润与税费的核算工作。

（五）企业会计核算人才不符合需求

随着知识经济时代的到来，储备优秀人才成为企业提升经营管理水平的重要方式。房地产企业资金流量大、各项业务活动复杂，要涉及土地、工程建设以及后期销售等多个方面，因此，良好的资金管理对企业的发展极为重要，房地产企业需要大量的会计核算人才，并对其专业能力提出了较高的要求。目前，部分中小型房地产企业的会计核算人员专业素质不足，对相应的政策不够了解，加上日常工作中时常出现失误，会影响企业会计核算结果和企业决策的科学性。

四、房地产企业会计核算的优化策略

（一）完善房地产企业会计核算制度

房地产企业要不断完善各项管理制度，保障企业的正常运转，并创造更高的管理效益。房地产企业要重视各项信息的时效性、准确性，从而科学地开展会计核算工作，保证会计核算能准确、及时地反映企业的经营状况，同时要有效监督企业资金状况，保障资金正常流转，为企业经营决策及时提供准确的参考依据。首先，要深化管理层、财务工作人员、各部门人员对会计核算工作的认识，使其了解会计核算工作对企业发展的重要价值。其次，组织专业的团队完善会计核算制度，在有效分析企业经营现状的基础上，持续完善各项会计核算制度，并配合监督，在企业内部建立起高效统一的会计信息处理平台，规范各项会计核算处理流程，全力保障工作开展的公开性、透明性，确保企业制度建设能够紧跟行业发展趋势，充分满足各项管理需求，促进企业的可持续发展。最后，要建立顺畅的内部沟通渠道，帮助企业各部门及时反馈工作开展过程中出现的各种问题，规避信息不对称的问题，避免会计核算结果产生较大偏差，为企业经营发展提供有力的支撑［4］。

此外，房地产企业要意识到会计核算能够有效反映企业的经营情况，企业要深入分析核算结果，并在此基础上识别风险，采取相应的风险规避措施，尽量做到事前控制，减少事后补救的现象，降低经营风险给企业造成的损失，提升企业经营的前瞻性。

（二）优化房地产企业会计科目设置

企业要提升会计核算质量，规范内部会计核算科目是关键，要不断完善会计核算制度，提升企业会计科目与行业政策的适应性，同时契合企业发展需求，企业要严格依据会计准则要求，系统梳理与分析内部业务产生的各项数据，严格落实数据分类工作。财务人员要深入业务实际，对企业的业务以及运营状况、会计核算工作中的各项数据、影响数据变化的因素及各项数据代表的含义等要有清晰的认知。财务人员要在此基础上，高效地整理与分析数据，科学设置内部会计科目，保障房地产企业会计科目设置满足基本的会计核算要求，避免会计科目设置过于冗杂，为房地产企业高效开展会计核算工作打下坚实的基础［5］，提升房地产企业业财融合水平。

（三）加强会计核算方面的监督

房地产企业要对会计核算发挥的作用引起重视，独立开展内部会计核算工作，突出会计核算平台的透明性，适当发挥会计核算的监管作用。可以成立在企业中独立运作的专业内部审计团队，同时，要公开透明地开展各项工作。此外，要根据企业的管理规模，配备充足的人员，重视提升内审人员的工作能力，使其保持高度的信息敏感，不断提升道德水平，保障高效、公正地开展内部审计工作。此外，企业要完善内审制度，在充分分析业务特性的基础上规范内审工作开展流程，完善内部审计工作制度，通过严格执行奖惩措施，定期监督各个业务部门开展会计核算工作的具体情况。此外，企业可以通过引进专业审计机构，有效监督会计核算工作，为企业会计核算工作提供相应的咨询服务，提升房地产企业会计核算质量。

（四）明确成本核算周期，避免项目竣工决算拖延

房地产企业要明确项目成本核算周期，充分考量其项目规模及持续时间。针对时间短、规模小的项目，成本核算周期可以项目周期为准；针对时间长、规模大的项目，可以项目建设“期”数为准。同时，要避免在项目竣工后出现决算拖延的情况，在项目未完工的情况下，相关人员可以依据项目的实际情况科学估算成本，开展相应的预算核算工作，在实际项目完成后对成本核算工作进行相应调整，这部分成本由于占比较小，一般不会对企业的总成本产生较大影响［6］。

（五）提高房地产企业会计人员综合素养

房地产企业要意识到自身经营活动具有多元化特征，为了不断提升会计核算工作效率，必须进一步提高会计核算人员的专业素养。

首先，要考查相关人员的专业知识掌握情况，定期组织会计核算人员参与学习培训，加大对会计核算人员的能力考核力度，要与时俱进，确保会计核算人员拥有丰富的专业知识储备，同时促使其学习各项政策及制度要求，确保会计核算人员的专业素质能够适应企业的经营管理需求。其次，要提高会计核算队伍的实操能力，会计人员要将专业知识高效地应用于日常经营管理活动之中，切实提升工作效率，保障会计核算数据的准确性。再次，企业要重视培养人员的沟通能力，促进其与税务部门保持良好沟通，为企业提前做好相应的税务规划，减少企业需要面临的风险。最后，企业要细化各项工作岗位内容，通过相对固定的工作内容，提升员工与岗位的匹配度。

五、结语

会计核算是房地产企业财务管理工作的重点，关联企业的流动资金，为企业管理层作出决策提供了参考，优化企业会计核算能够提升企业资金使用率，帮助企业控制成本、提高利润率。面对越来越复杂的市场环境，房地产企业要及时发现会计核算工作中的问题，提升会计核算的效率与准确性。基于此，房地产企业要完善会计核算制度，建立健全会计核算体系，保障并指导企业科学开展会计核算工作；优化会计科目设置，规范会计科目，保障会计信息真实有效，进而高效开展企业内部审计与外部审计工作；加强会计核算监督工作，设置独立的内部监督部门，严格审计会计核算工作，规范企业审计流程；进一步明确企业成本核算周期，在项目竣工决算方面，要规避拖延现象；对提升房地产企业会计核算人才专业素质引起重视，加强其专业能力培养。总之，要采取各项有力措施，优化房地产企业的会计核算能力，提升企业的内部管理水平。