安置房建设项目成本控制研究

高志毅

随着城市化进程的加快以及城镇棚户区改造工作的展开，大量城镇周围的集体土地、住房以及城镇内部的棚户区土地被征收，为使拆迁户得到妥善的安置，安置房随之产生。针对农民或城镇居民的征地，我国已经制定了一系列的法律法规，其中《中华人民共和国土地管理法》为集体土地征拆补偿提供了依据，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》为城镇住宅的征地补偿提供了依据。就集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法来说，在以合法被拆迁房屋面积为依据对拆迁户进行安置房补偿时，如果整套安置房的面积超出安置标准10%的话，则按照多层2200元/㎡、高层2600元/㎡进行收费，一般来说，由于该价格比当地市场上的商品房要低很多，因此，征拆户更愿意选择安置房进行安置。

一、安置房建设项目的特点

从实质上讲，安置房建设项目一般是由当地城市建设投资公司负责建设的住宅项目，是一种政府投资项目，在资金来源、项目管理以及社会关注度等许多方面都与私营房地产公司所开发的商品房存在着明显的差异。

（一）经费来源

私营或者民营房地产公司的建设资金主要来自于其自有资金、金融机构融资以及销售所得。但是，安置房建设的资金主要来自于一般性财政资金、征拆土地出让返还、政府专项债券以及城投公司的融资资金，它的特点是以财政性资金为主。

（二） 项目管理

城市建设投资公司因为它是国有企业，而且安置房的建设资金大部分来自于财政，因此，与普通的商品房相比，安置房建设项目的管理要更加的复杂。安置房项目的设计、预算、招投标、工程变更和结算等，由城建投公司自己管控并由政府有关部门进行严格监督。

二、安置房建设项目成本控制存在的问题

（一） 成本核算太过粗放

许多城市建设投资公司并没有设立一个专门的成本核算部门，也没有专职的成本核算人员，在进行安置房项目建设成本核算时，只是由公司财务人员在会计账套的成本科目下设置一个特定的安置房项目成本核算子科目来进行记录。当想要了解某个项目的成本时，就调取该账户的详细账目进行了解。不涉及成本的计算周期、安置房单位建设成本、安置房子项目成本（如主体工程成本、附属工程成本等）、安置房子项目单位成本（如水电工程的单位成本）等。这样粗放型的成本核算方式，不能为安置房建设项目的成本预测、成本控制和成本考核提供有力的支持。要想对安置房的建造成本进行有效的控制，就必须对现行的成本核算方式进行规范和细化。

（二）成本核算结果未得到有效应用

在安置房施工中，其成本核算的成果通常可以应用于成本预测、损益分析、安置房代建定价、成本控制和业绩评价等方面。通过计算，可以得到安置房工程的单位成本、主体工程的单位成本、附属工程的单位成本、水电工程的单位成本、土石方工程的单位成本等，如果能够运用这些成本数据，可以为公司的管理提供良好的依據。但事实上，城市建设投资公司对拟建安置房成本的预测、安置房代建的定价、施工过程中的成本控制、已建成项目的盈亏分析、工程管理团队的业绩评价等都没有充分运用成本核算结果。比如，城市建设投资公司在估算安置房的成本时，采用了让造价咨询公司按照图纸设计图表的内容得出工程量清单，然后按照所在地区建筑工程定额以及建材市场价格，估算安置房项目的建设成本。这样的估算方法是一种理想化的成本推算方法，忽视了由于建设工程中的各种不确定性而引起的造价增减的情况，如果采用已经竣工的安置房工程的计算造价与价格上涨系数相结合的方法进行估算，不仅能够大大缩短估算时间、估算花费，而且能够使得成本估算结果与现实更为接近。再如城市建设投资公司对安置房项目建设工程的价格采用的是双方协商，然后由领导来决定，这种不能够依靠成本核算支撑的定价方式，极有可能会造成严重的亏损。

（三）缺少科学的决策机制

决策阶段指的是项目的策划阶段，在这一时期，项目的特色、位置、规模和内容基本确定，尽管这一时期的投资并不大，所进行的工作也以调研、分析、讨论和决策为主，但是这一时期对于控制项目整体成本，乃至项目的成功都有着举足轻重的作用。但是，当前我国对于工程建设的整体认识还不够深入，对工程建设的流程也不够细致。

（四）建设阶段没有有效地控制成本

1.现场管理水平较差

城市建设投资公司能够派遣到施工现场的专业技术人员非常少，经常是一名工程师要负责好几个施工场地，施工质量很难得到保障。由于城市建设投资公司的工程技术人员大都缺乏施工经验，他们的专业能力也往往不达标，对于项目现场施工方提出的许多建议都是“充耳不闻”，而且他们经常会站在自己的角度去考虑问题，所提出来的修改建议大部分只是想要提高工程的成本和收益，跟安置房工程的进度和质量没有太大的关系。此外，项目中普遍采用的成本动态控制管理机制也不适用于安置房项目施工。例如城市建设投资公司的技术人员在施工过程中不能及时将各阶段施工进度与原设计成本进行对比并纠正偏差，导致实际投资成本只有在竣工结算时方能体现出来，这就造成了成本动态控制无法发挥其应有的作用。

2.项目变更控制不力

工程变更是所有建筑项目普遍存在的现象，安置房项目尽管有变更审批的审批制度，但仍有很多问题需要有关职能部门来解决，比如，安置房要改变桩基的施工方法，把原来成本很小的桩基改为成本很高的手动打孔桩，通常是等到桩基快要完成的时候才到所在地区的住建局和财政审计服务中心进行审批，这时候由于变更已经完成得差不多了，有关部门又不得不承认因变更而引起的成本上涨的事实。

三、安置房建设项目成本控制措施

（一） 进一步细化安置房成本核算指标

在安置房建设成本中，包括了建设直接成本和间接成本两个主要部分。在这些部分当中，建设直接成本可以被划分为征地成本、主体工程建设费、附属工程建设费、土石方工程成本、其他建设成本等。而其他建设成本还可以被细分，比如：初步设计费、监理费、勘察费、造价咨询费等。建设间接成本又可以再分为管理成本、财务成本等。因为在此之前，城市建设投资公司的安置房项目成本核算一直比较粗放，只将财务报表中的制造成本作为第一项，所以在成本汇总和分配的时候，并不能反映出是哪个项目制造成本太高，从而造成了成本的超支。为了解决这个问题，本文从工程造价构成的角度来确定直接成本核算对象，按照一级指标与单个工程成本对象相对应、二级指标与单位工程成本对象相对应、三级指标与分部工程成本对象相对应的原则。第一级的核算指标有直接成本与间接成本。第二级的核算指标是土地征用成本、主体工程成本、土方工程成本、其他施工成本等直接成本，而管理成本、财务成本、长期待摊成本等则是间接成本。第三级指标是以其他建设费用成本和管理成本为例，其他施工费用成本可以被划分为初步设计成本、监理成本等，而管理成本可以被划分为人员工资、办公成本、旅行成本等。

（二）加强对成本核算成果的运用

成本核算成果为拆迁补偿协议定价、项目目标成本制定以及项目成本的事后评估提供了定量的依据。比如，在安置房代建合同的价格制定的时候，可以将历史单位的成本数据与一定的提价因子以及城市建设投资公司的预期收益率相乘，得到参照的底价，然后以该底价为依据，与安置房代建分包方进行谈判，确定代建单价；可以将安置住房主要项目的历史成本单价，做为项目目标成本的参照价值，在项目建设的过程中，用目标价格来对项目的实际成本进行控制；可以将每一套安置房的历史单位成本作水平对比，以此来衡量每一套安置房的成本控制情况。

（三）重视前期的调研和专项讨论

因为城市建设投资公司的特殊性，像安置房项目这样的大型建设工程，都是由所在地区的政府领导来做决定，以前城市建设投资公司都是向所在地政府提交文件，经政府作出决策，城市建设投资公司作为一家专业的建设施工单位则需要在此基础上做好相关准备工作。城市建设投资公司应当在前期建立工作小组，对多个有可能建设的安置房项目进行实地考察，并对其进行详细的调研，包括当地的环境条件和当地群众的意见，然后由公司的专门人员对其功能、经济性、建设规模、建设标准、企业的财务情况等进行全面的评估，最终提交给当地政府。

（四）施工过程中的成本控制措施

1.将标准成本控制方法应用于安置房成本控制

标准成本控制指的是公司在保持正常的生产水平并进行高效运营之后，通过努力所能达到的产品成本水平。通过城市投资公司与工地管理团队的共同努力，通过管理、控制、纠偏等措施，使安置房项目建设成本控制在一定的范围之内。标准成本的类型分为三大类：理想标准成本、正常标准成本以及历史平均成本。在本文研究中，将历史平均成本作为安置房项目建设成本控制的标准，主要有两个理由：第一，从工程施工的性质来看，几乎没有任何一个工程可以全部按合同签约的金额来进行结算，因此，不能将合同的金额当作标准成本。二是不能采用常规的标准价，由于房屋拆迁工程的施工流程十分繁琐，难以事先充分考虑到由于地质条件、工程变更、政策变动、天气状况等造成的工程量增加、价格上涨、工期延长等成本增加的各种原因。

2.建立信用评价制度

城市建设公司负责的所有安置房工程都需要对监理质量进行评估和备案，对质量较低的监理单位列入“黑名单”。这套考核制度具有四大特征：第一，考核对象不再局限于公司，而是包括了监理本人，如果监理人员本身有操守或品质上的问题，不但会对其任职机构的评定结果产生影响，也会对其本人造成一定的影响。二是信誉度是不固定的，可以提升，也可以降低，如果某个监理公司在一个工程中的业绩较差，但是在下一个工程中有出色的业绩，还可以加分，提升评定等级。三是将信用评价的成果运用到监理招标综合评价中，为招标项目的评标提供参考。四是将企业的信贷评估资料与其它部门进行共享，除了城建公司，还有财政，审计等部门，以及所在地区的其他区的市政建设公司，这样信用不达标的监理企业很难在业内站稳腳跟。

（五）构建责任成本法的成本控制考核机制

责任成本法比较适合于像城市建设投资公司这类国有企业的成本控制绩效评价。派驻到每一个安置房建设项目的现场管理队伍是一个成本控制中心，该团队不产生收入，只进行建设成本控制，因此单位建设成本是考核的重要指标。对于现场的管理队伍来说，只考核其可控的直接成本部分。

结语：

当前，我国各地的城市建设投资公司并没有一个明确的赢利模式，并且由于其特有的持股方式和公司管理人员的选择方式，导致了城市建设投资公司在管理能力、专业水平等方面无法与社会上的私营企业、民营企业相比。对城市建设投资公司安置房项目的成本控制进行深入的研究，目的是为了增强其在成本控制层面上的能力，为地方城市建设投资公司找到一个稳定的利润模式。