核心二线城市掀取消限购潮楼市“四限”松绑有望进一步轮动

苏华 秦佳丽

在南京最近全面取消楼市限购政策后，济南、青岛等10核心二线城市也全面取消了限购政策，后续可能会有更多城市加入其中。事实上，作为楼市调控的四大核心工具，昔日的“限购、限贷、限售、限价”措施皆在各地迎来不同程度松动。

地产行业人士对此表示，短期内二线城市有望全面取消各类限制性政策，一线城市未来也有望按照因区施策原则优化限购。在二级市场，早已经历股价深度调整的房企，特别是核心城市土储充裕、交付力强劲房企或率先受益。

继“认房不认贷”在各地密集推进后，楼市调控齿轮继续转动，严格限购措施正在核心二线城市迎来松绑潮。9月7日，南京发布楼市新政，提及“自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明”。叠加南京已于2022年取消江北、江宁、栖霞、雨花台、六合等非核心区域限购，房地产限购措施已在南京全面退出。自此，南京成为这轮楼市宽松调控序幕下首个全面放开限购的核心城市。

在南京全面放开限购，本刊了解到，截至9月14日，全国已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、兰州、济南、青岛、郑州至少10城全面取消限购政策，另有苏州、天津、长沙、杭州等近20城针对局部区域、局部群体或房源类型进行限购放松。

与南京类似，该轮全面解除限购的城市经历了分区逐渐解除限购的过程。其中，在9月11日同时对两大核心城市松绑的山东，济南取消了二环以内的历下区、市中区区域购房限制；青岛将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域。基于两大城市已在2022年对外围区域解除限购，目前济南、青岛完成了全域限购放松。

另外，部分一二线城市目前仅是对特定区域、特定群体和特定房源类型实施局部松绑。譬如天津近日将限购区域调整为市内六区，另表示支持大学毕业生合理购房需求，非本市户籍大学毕业生在本市住房限购区域无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房。苏州近日宣布对120平方米以上的住宅产品取消限购，宽松政策可作用于改善性购房需求与远郊型项目去化。

在其他一线城市中，深圳近日确认就非住宅类商办物业向港澳居民放松限购；上海临港新片区进一步调低特殊人才限购门槛，针对重点支持单位工作的人才购房，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。

对多数限购松绑的核心城市而言，由于销售去化压力显现，市场信心亟待提振。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1～8月济南、青岛新建商品住宅分别成交43273套、69518套，分别同比下降约2.2%、11.3%。打响本轮核心城市限购松绑“第一枪”的南京此前成交同样探底，据克而瑞统计，8月份南京住宅成交量为30.36万平方米，同比下滑45%，环比下滑14%，系2020年2月以来的最低值。

部分城市在限购开闸后，楼市成交迅速升温。南京栖霞区某置业顾问段华（化名）向本刊表示，限购松绑后首个周末，南京成交量爆发了一波，全市单日认购量大概在600套左右，较平时翻倍。“不过，具体成交情况存在板块分化，热门板块火爆，但有的刚需板块其实还是需要一定的时间慢慢起来。”

“最近南京的主力客群大多是之前的观望客，本身积攒了一波购房需求。”段华表示，“因为暂时没有时间来南京，现在外地客还没有带来特别多的成交量，但是线上咨询的外地客户确实变多了起来。”

从机构统计数据来看，据中指云数据，2023年第37周（9.04-9.10），南京新建商品住宅成交面积6.64万平方米、成交金额22.14亿元，环比增加15.14%、24.52%。而由于传统“金九银十”销售旺季叠加新政加持，南京部分房企已经晒出成绩单，解除限购首日（9月8日），位于南京南部新城的保利招商文璟和颂项目发布销售海报：“一天完成一个小目标、来访超一百组、成交过亿元”；江核的青奥越江时代也宣布新政后“当日销售破5000万”。

不过，也有部分城市楼市成交不温不火。本刊咨询多位济南区域置业顾问了解到，由于济南多数区域已在去年经历限购松绑，该轮新政刺激下市场反弹空间不大。济南历城区某品牌房企置业顾问屠瑞（化名）向本刊表示：“济南这次限购放开的是二环内两个最中心城区，而在去年9月份，包括我们楼盘在内的二环外区域其实已经放开限购，所以不存在触达更多外地客户、短期内大幅反弹的情形。”

实际上，对于多数核心城市而言，信心比数据更重要。上述人士表示，二三线及以下城市是否有望迎来“零调控”时代；一线城市则在因区施策等方面还有进一步优化的空间。

中指研究院市场研究总监陈文静向本刊表示，近期多个二线城市全面取消限购政策，各地加大因城施策力度，进一步释放了政策宽松信号。

同策研究院研究总监宋红卫对此表示：“由于资本的避险逻辑，过去几轮房地产周期的规律特征是：一线城市最先引爆，后续一线带动二线，二线带动广大的三四线城市。在放松政策的引爆下，资本往往在一线城市最先入市，表现为楼市量价齐升。预计后续一线城市最先复苏，进而带动核心二线城市楼市热度。”

除了取消限购，作为楼市调控的核心工具，昔日调控楼市的四限（“限购、限贷、限售、限价”）正迎来不同程度松绑。

其中，作為“限贷”松绑的标志，截至9月14日，涵盖北上广深等20个城市明确执行“认房不认贷”政策；限售方面，该轮松绑城市普遍就限购、限售进行“双限”同步放松，比如，济南、青岛近日出炉相关房地产政策调整措施中均表示，将优化住房上市交易年限，商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易。这意味着，此前当地新建商品房须网签满3年、取证满2年的出售条件限制被取消。

在段华看来，除了限贷、限购等重磅政策松绑，其所在的南京市场有所升温是“一揽子”政策组合发力的结果。“现在当地政府会给购房人提供补贴，补贴比例大概在合同总房款的1%～2%；另外三成首付降成两成首付。”她补充道，目前南京市场推出“卖旧买新”相关服务政策，很大程度上释放了一批需求，“现在南京对于‘卖一买一’的客户，可以先签约购买新房，如果三个月后原有的二手房没有卖出，开发商可以退（新房认购金），这个可以很好地带动改善性住房需求。”

据了解，近日南京市发布《促进房地产市场发展南京最新举措》中提及就“以小换大”“卖旧换新”等改善性住房需求，推出“换新购”服务。按照政策，购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在约定的30-90天时间周期内，通过经纪人聚焦推广等方式缩短二手房售出周期；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。而类似鼓励“卖旧买新”等政策来激活楼市交易的措施，近期已在南京、济南、淄博等多地推行。

“之前南京是针对房贷利率之类的政策一点一点释放，这对市场其实没有带来太大波动；现在几乎一瞬间所有政策一起出台，所以短期内容易带来改善。”段华谈道：“南京市场应该会有一个阶段性的爆发，叠加年底前开发商习惯开展促销活动，因此年底前整个市场应该都会有所缓和。不过，长期市场行情还等待市场验证。”

事实上，目前“四限”政策在各地几乎都已出现不同程度松动，而关于后续市场能否有望迎来“四限”全面突破，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向本刊表示：“后续相关限制性措施松绑或将出现进一步轮动，不过，对于‘四限’的全面突破，尤其是核心一二线城市，目前主要还是持谨慎理性观点。”

对于目前市场争议颇多的“限价”调控，陈文静表示，限价政策出台的初衷是在市场热度较高时实现“稳地价、稳房价、稳预期”，但随着市场环境的变化，限价政策带来的负面影响愈发突出，价格倒挂增加了真实住房需求的购房难度，违背了政策初衷。而在房地产市场调整压力增加的背景下，多个城市出台“限跌令”，也导致房企销售不畅。

陈文静谈道，短期来看，“四限”政策有望进一步优化，松绑限价也是调整方向：“对限价政策进行放松，一方面将更直观地反映市场实际供需变化情况，利于市场长效机制的建立；另一方面，取消限跌令，让价格回归市场，也有利于房企回笼资金。”

不过，在宋红卫看来，目前“限价”松动难以普遍操作。据介绍，尽管主流市场观点认为这轮救市需要保量、允许打折促销，部分城市也已经逐渐放松了对于降价折扣的限制，然而，一方面，如果房企展开降价竞争，会导致大面积房价的踩踏以及全国土地价格下降，对防范金融系统风险不利；另一方面，消费者存在“买涨不买跌”心理，这种调控模式实际操作难以达成效果。

“打蛇要打七寸，本轮房地产调控成败的关键点在于要突破‘稳地价、稳房价、稳预期’的三稳导向。同时，应该把取消限购纳入储备政策，以备未来之需。”宋红卫如此表示。

由于今年以来房地产市场利好政策频出，不少业内人士对年内市场筑底企稳持乐观态度。关荣雪预计：“下半年以来，中央及各部委表态、各地方政策松绑频次及力度均有了明显突破，加之短期内政策持续放松的信号仍较明显，今年全国商品房销售情况有望好转。”

而在陈文静看来，后续市场仍将延续分化形势。据介绍，随着政策进一步跟进落实，核心城市有望逐渐恢复，全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳；三四线城市或以价换量带动需求释放，短期内可能延续价格下行态势。

“在市场深度调整预期下，不同房企类型销售都有不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧。”陈文静谈道：“在核心城市市场活跃度逐渐提升的情况下，当地拥有充裕土地或项目资源的企业或将率先受益。另外，品牌优势明显、项目交付力强的企业更容易获得市场信任。”

本刊了解到，作为奠定企业未来销售格局的基础，2023年以来房企土地投资规模整体下降，但从结构来看，优质房企拿地份额保持高位。据中指院数据，保利发展、华润置地、绿城中国位居今年1-8月房企新增货值榜单TOP3，其间全口径新增货值均超过千亿元。

值得一提的是，部分稳健型房企拓储规模仍在逆势增加，其间绿城中国、建发房产、万科A分别以1007亿元、928亿元、874亿元的全口径新增货值规模入围榜单TOP5，且同比增长65.63%、26.95%、97.74%。

从核心城市最新土储资源布局来看，今年头部企业普遍调仓加码一二线城市。以“保万中华招”销售规模TOP5阵营为例，据企业管理层在中期业绩发布会上披露信息，万科A今年1-8月累计获取新项目总地价718.6亿元，投资金额中一二线城市占比达100%；华润置地上半年权益地价投资金额为705亿元，一二线城市投资占比达93%；招商蛇口上半年斥资权益拿地总额345亿元，斩获25宗地块，其中（新）一线城市项目数量占比82%；中海地产表示集团持有6100亿元总可售货量，其中80%分布在一线及强二线城市；保利发展上半年新增计容建筑面积385万平方米，其中一二线城市占比达到65.3%。

另据中指研究院数据，2023年“保交楼”工作持续推进，全国房屋竣工表现改善。今年上半年，碧桂园、融创中国、保利发展、绿地控股4家企业交付套数超10万套，另有万科A、绿城中国、金科集团、龙湖集团、华发股份、旭辉集团、中梁控股、新城控股等12家企业交付套数超5万套。其中，除了部分出险房企聚焦“保交楼”，头部房企依然是市场交付主力。

“目前市场情绪虽然局部出现一定改善迹象，但是整体市场的供应量处于历史高位，仍然依赖政策端的持续支持，尤其是需要代表性城市发挥带头提振作用，因此不排除一线城市后续可能会对限制性政策进行松绑。”关荣雪如此表示。

陈文静对此表示，当前尚未全面取消限购的城市多为核心一二线城市，部分城市政府部门仍在研究如何优化调整相关举措。这类城市基本面较强，特别是一线城市，核心区限购仍有必要保持一定力度。

“從政策方向上来看，短期二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策。一线城市政策调整取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则优化限购政策。”陈文静补充道，“另外，降低首付比例、降低房贷利率加点数也是一线城市政策优化方向，比如北京、上海首套住房首付比例有望降至30%；同时北上普宅认定标准已10年未做调整，存在优化空间。”

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）