日本住宅团地的再生

作者：南一诚 芝浦工业大学 名誉教授/大阪公立大学、东京都立大学 客座教授

翻译：马凌翔

1.引言 日本存量住宅现状和面临的挑战

截至2018 年，日本存量住宅约为6200 万套，较约5400 万的日本总居住户数多出约16%，存量极为充足[1]。居民入住的存量住宅为5362 万套，其中6 成为自有住房，4 成为租赁住房。从存量住宅的建成年份来看，1980 年以前建设的住宅有1160 万套，1981 年以后建设的则有3612 万套。

截至2021 年，日本的分割转让公寓＊3存量约为685.9万套[2]。根据2020 年人口普查数据中1 户平均2.21 人推算，约1516 万人，即约日本总人口的10%都居住在分割转让公寓中。其中，建成年数超40 年的公寓中居住有115.6 万户，约占存量公寓总数的17%，预计10年后增长2.2 倍达到约249.1 万户，20 年后增长3.7 倍达到约425.4 万户。尽管房屋不断老化，但截至2019年4 月，累计公寓重建项目数仅244 个，涉及户数约19200 户。此外，随着人口老龄化不断加深，公寓中空置住房和转租给第三方的住房数量也在不断增加。

在1955 年后约20 年的日本经济高度成长期，日本人口开始向大城市圈集中。而政府在当时为了应对城区人口增加所开发的新城中，如今居民老龄化、住宅老化、无障碍化改造迟缓、区域生活中心衰败、中小学废弃等问题正愈发凸显。目前，政府正采取以下措施来缓解上述问题。

(1)灵活开发利用当地人力资源，鼓励居民参与各项活动。

(2)对区域生活中心进行更新升级，对废弃设施进行功能转化改造，引入必要的服务性功能。

(3)确保老年人等行动不便人群的出行。

(4)改造老旧存量住宅，升级无障碍设施。

(5)支持对居民进行重新安置。

另外，没有电梯的中层集合住宅还面临着增设电梯的问题。尽管延伸公共楼梯中间平台进行电梯增建的方法成本低廉，但由于从电梯入户还需经过一个楼梯梯段，因而轮椅仍难以通过。而在住宅旁边新建楼梯和电梯间的方法则成本较高。

2.日本国土交通省的住宅团地再生政策

2.1 《国土交通旅游白皮书》[3]

近几年的《国土交通旅游白皮书》中都对住宅团地的再生做了如下叙述：

“在人口急速老龄化和不断减少的背景下，高速成长期时在大城市圈郊区大规模集中规划开发的城区（即新城）正面临着活力不足等问题。我们需要通过更新老旧住宅和公共设施、完善基础生活功能等措施，来构建所有人都可以安心居住的城区。同时，为了提高居民、企业和地权人等各主体的参与积极性，我们也召开了由地方政府和民营企业等组成的‘住宅团地再生联络会议’，对参与方式及已有经验等内容交换意见，从而为新城再生做出贡献”。

2.2 住宅团地再生联络会议

为了对郊外住宅团地的再生和转换方案进行调研和讨论而设立的住宅团地再生联络会议于2017 年1 月至2022年8月间共计召开了6次。会议成果公开发表在《住宅团地再生指南》[4]中。

在《住宅团地再生指南》中，列举了下列4 个住宅团地所面临的相关问题：

(1)居民变化造成的问题：即团地无法应对人口减少、老龄化和居民构成变化，生活相关服务和交通服务不足的问题。

(2)无法应对社会变化的问题：即城区功能无法满足变化的社会需求的问题。

(3)硬件问题：即住宅和设施老化、空置，灾害应对措施不足等问题。

(4)地区持续性问题：即伴随老龄化和年轻人流出而造成的地区人力资源不足，从而导致区域治理能力下降的问题。

另外，为了解决这些问题，指南中也鼓励在福利健康、子女养育、生活服务、交通、工作、住房、居住环境、犯罪和灾害防范、社区这9 个层面开展横向研究和讨论。

2.3 住宅团地再生手法研讨会

针对老旧住宅团地重建和改造等再生手法这一课题，为了给相关研究人员提供进行广泛讨论的条件，国土交通省设立了住宅团地再生手法研讨会，并于2014 年7 月至2016 年1 月召开了共计8 次。具体讨论事项包括住宅团地再生的现行制度、现状和课题整理，住宅团地重建及改造的具体事例分析以及住宅团地再生政策和手法的探讨。

2.4 可持续社会既有存量共同住宅再生学习会

人们希望可持续社会可以应对可能的灾害以及人口减少、老龄化和能源减少等问题。在这个可持续社会的建设中，针对作为重要社会资产的既有集合住宅，国土交通省设立了可持续社会既有存量集合住宅再生学习会[5]来讨论其相关问题。该学习会从存量住宅的战略性管理维护的角度出发，对应有性能及改造技术等基础问题进行综合性探讨，从而为体制的完善提供有效信息，并做出必要的制度调整。在2012 年2 月至2012 年8 月之间，学习会共计召开了5 次。会议将钢筋混凝土结构的中高层集合住宅做为分析对象，对耐久性及耐用性、环境及节能性能、抗震性、防灾性能、适老性这5 个主要在公共部分实现的重要技术性能进行调查，编制并公开发布了《各技术概要表》。

2.5 “规划性开发的城区的未来”主题研讨委员会

随着新城等规划性开发的城区中居民老龄化、家庭规模小型化等问题的凸显，各种功能和设施不足、住宅及设施老化陈旧化等现象在公共及服务设施中出现并不断扩散。为了解决这些问题，更新城区的各项功能，维持城区品质使其得以被长久高效地利用，国土交通省设立了“规划性开发的城区的未来”主题研讨委员会。基于研讨会的讨论成果，于2005 年11 月发布了《关于规划性开发的城区再生的建议》。

《建议》中指出，为实现面向21 世纪的城市再生，应“由职住分离的卫星城向职住并存的融合城转变”，“对老城区实现再生”，“由直接选址规划的新城区向以居民为主体可自发发展成熟的城区转变”。

3.基于城市再生机构的技术研发和业务开展

3.1 复兴计划1[6]

该计划旨在通过对原计划拆除的住宅楼栋进行再利用，从而以楼栋为单位进行改造试点，以研究改造技术。研发内容包括楼梯间型住宅楼的无障碍化、面向现代生活的内装及设备改造、外立面与景观的融合等。

3.2 复兴计划2[6]

基于复兴计划1 的研究成果，在广泛征集民营企业的建议和民众的想法创意后，复兴计划2 应用了新的再利用和改造方法，在“多摩平之森 多世代（即多代人）交流型租赁集合住宅”项目中实现了社会实验性的试点项目开发。同时，复兴计划2 也在诸如福利设施再利用、创造新的生活方式、多代人交流等方面对软技术的再生手法进行了探讨。项目中具体实施了下列改造内容：

•“玉结”露台项目将原有建筑改造为共享住宅，为多代人的交流提供了空间。

• ReEnt 多摩平项目将2 栋共56 户房屋改造成了142间的共享住宅。在1 楼设立了公共休息室，为居民提供了舒适的交流空间。

• AURA243 多摩平之森该项目为租赁住宅1 层的住户设置了私有的入户庭院。同时为了满足2 层以上住宅的护理功能，还新安装了垂直电梯。

• Yuima～ru（日本冲绳方言，为“互助”之意）多摩平之森项目在原有两栋住宅楼的东北角增建了一层集会用房和多功能居家护理楼。为了实现无障碍化，项目还加建了电梯和外走廊。

3.3 柏市丰四季台团地再开发项目[7,8,9]

距离柏站约1 公里的丰四季台团地是日本住宅公团在1964 年建成的拥有4666 户，占地约32 公顷的大规模团地。既有住宅均为5 层，包含了从26 m2的1DK 到56 m2的3DK 不等的面积和户型，其中约一半的住房户型是45 m2的3K＊4。这个团地自2004 年起开始进行改造重建。

由于丰四季台团地的老龄化率已经超过40%，因此经柏市政府、城市再生机构和东京大学高龄社会综合研究机构（IOG）三方共同研讨后，制订了区域老龄人口支持策略，将这个团地打造成老年人无论何时都能安心居家生活的居家医疗点。

具体来说，他们主要通过以下两个方针来完善相关体制，实现社区营造。一是使老年人可以在长期居住的地区并在熟人的帮助下居家生活，直至离世。二是为老年人创造无论何时也可以发挥余热、感受到自己活力的工作机会。东京大学也基于“安土重迁的社区营造理念（Aging in Place）”，提出引入新式居家医疗护理系统、通过工作提高居民活力等建议。

另外，政府还在2014 年设立了面向老年人的服务型住宅以及区域医疗点，逐步构建起全区域覆盖、24 小时响应的社区综合护理系统。

3.4 与宜家、无印良品合作进行内装改造，以及DIY 的引入

管理着约70 万套租赁住宅的城市再生机构正在进行各类改造工程，以提升老旧住宅团地的品质。其中之一便是和宜家、无印良品合作的项目[10,11]。这一项目旨在通过内装改造来提升软装品质，提高其对年轻人的吸引力。

租赁住宅在退租时，居民一般都有“原状恢复义务”＊5，但城市再生机构则免除了这个义务[12]。相对的，城市再生机构为入住居民提供了DIY 的服务，即免去居民入住初期3 个月的房租，在这期间居民可以对内装进行设计和施工。

大阪府住宅供给公社也在茶山台团地通过实施DIY 和改造等服务来吸引新租户[13,14]。除DIY 外，该公司还尝试了将两户合并成一户的改造方式。

国土交通省也颁布了《关于促进入住居民可改造的新型租赁住宅—DIY 型租赁的建议》[15]，以支持DIY 型租赁住宅的发展。

4.结语

日本集合住宅的再生不仅局限于对物理上老化的结构体、内装和设备的改造，更注重长期居住于此的居民和社区的可持续发展。由于几十年前团地大规模建设时，基本都是同一代人入住，因此如今的团地正同时面临着子女一代搬离造成的人口减少和老龄化加剧等问题。形成健康的住宅社区需要在老旧团地中创造能吸引年青一代入住的居住环境，构建各年龄段人口均衡的居民社会体系。同时，要在住宅中实现好的可持续发展，除拆旧建新外，改造既有团地，持续地实现再利用也变得愈发重要。

图1.复兴计划1：改造前的云雀之丘团地（笔者摄）

图2.复兴计划1：改造后的云雀之丘团地（笔者摄）

图3.复兴计划2：多摩平之森全景（笔者摄）

图4.AURA243 多摩平之森（笔者摄）

图5.Yuima～ru 多摩平之森（笔者摄）

图6.重建前的丰四季台团地（笔者摄）

图7.重建后的丰四季台团地（笔者摄）

图8、9、10.城市再生机构既有团地的内装改造左：与宜家合作的项目（笔者摄）中、右：与无印良品合作的项目（引自城市再生机构主页）

译注:

＊1 住宅团地：日本自1955 年起大规模建设的住宅小区。团地一般由多栋住宅组成，与中国国内住宅小区相类似。

＊2 城市再生机构：Urban Renaissance Agency，简称UR。前身即大规模开发住宅团地的日本住宅公团，于1955 年创立。1981 年10 月1 日停运后所有业务交由住宅·城市整顿公团运营，后于2004 年7 月转为城市再生机构，在管理既有住宅公团的同时，致力于城市更新等项目的开发建设。

＊3 分割转让公寓：简称“分让”公寓，也称为“区分所有”公寓。指将公寓整体的所有权以单套住宅为单位进行分割，使公寓可以按套售卖给不同业主。

＊4 日本用nLDK 的形式表示住宅户型。n 为居室数量，L 为客厅，D 为餐厅，K 为厨房。如文中的“3DK”即指3 室1 餐厅1 厨。

＊5 原状恢复义务：指租赁住宅的居民在退租时，需将住宅恢复到入住时状态的义务。