2023，拥抱房地产行业新周期

2022年，房企受困于资金回笼放缓、融资环境收紧、债务违约风险加大等因素举步维艰，行业持续下沉。同时，2022年也是房地产的“政策大年”，在这一年，中央、地方楼市“松绑”政策密集出台，降准降息、限购放松、“三箭”齐发、房企纾困、保交楼等，都是积极推动市场复苏的动作。

发展是房地产的根。众所周知，房地产链条长、涉及面广，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。房地产对于金融和经济稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的产业。

相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市回暖。2023年房地产行业则进入发展新周期，将是筑底回暖的一年。

2023年，国家重申房地产支柱产业地位，无疑给行业增加了信心近期，中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读时表示，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放，刚性还是改善性需求都将得到更有力的支持。

房价的变化和趋势是百姓普遍关心的问题。研究机构测算，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳”的特点。

近2年来，分化是房地产行业最主要的特征之一。房企在分化，强者恒强、优胜劣汰的趋势将更加凸显。区域在分化，疫情形势好转后，市场韧性有望进一步凸显，一线、强一线城市有望率先修复。产品也在分化，改善型大户型产品大行其道，对于青岛这样的强一线城市购房者来说，主城的核心资产或更加抢手。

2023年春节之后，从市场段反馈的情况看，楼市供求关系转好。地产项目复工率、售楼处看房量均有所提升，成交量也得到明显改善。同时，消费者购房信心预期良好。保交楼有序推进、房企合理性融资得到改善，市场主体的购买信心逐步恢复中。

基于市场端、客户端、政策端等方面，春节过后房地产市场加速回暖，房企销售情况出现显著修复。

3月16日，国家统计局发布了最新一期70城房价指数。在房价指数环比涨幅指标持续下跌17个月后，此次2月份房价指数涨幅首次由负转正，充分体现了房地产市场回暖的特征。

笔者认为，2023年，涉及“四限”、首付比例、二套房认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量房首付比例及按揭贷款的利率也有望适度下调，优先覆盖那些政策还有下调空间且前期政策出台对市场作用较小的城市。另外，在确定房地产仍然是国民经济支柱产业后，2023年的各项鼓励性政策会加快出现，包括房地产上下游企业，以及养老地产、智能家居市场等都会有长足的发展。

今年两会期间，有关“房地产”的定调给行业吃下定心丸：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，70个字规划让外界看到最高层的决心。而中央住房和城乡建设部部长倪虹在“两会”期间也表示，对房地产市场的企稳回升充满信心。

全力以赴保交楼，千方百计重塑信心。虽然恢复需要时间，但是曙光已现，房地产行业将坚定信心、继续前行。

（住笙/文）