我国房地产领域消费对总体消费及经济增长贡献评估——基于存量和增量视角

梁城城

党的二十大报告指出，要“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，同时要“增强消费对经济发展的基础性作用”。拉动消费是畅通“双循环”的核心动力和重要抓手，也是推动经济高质量发展的重要环节，而房地产消费在消费中是重要的一环。当前，我国房地产领域消费对总体消费和经济增长的贡献如何？在总体消费和“双循环”之中占据着怎样的地位？基于此，本文通过多维度测算分析，对其历史变化规律进行总结，同时基于存量和增量两种不同视角观察房地产消费的具体作用，并提出有关对策建议。

一、房地产领域消费核算方法

（一）存量视角的房地产领域消费

根据国际通用核算原则，购买耐用品属于投资行为，而使用耐用消费品属于消费行为。由于商品房属于耐用品，因此房地产领域的消费通常与商品房的使用行为有关，而不将与商品房购买相关的房地产开发投资统计在房地产领域消费。住房消费中自有住房消费是消费核算的关键，国际上通常使用虚拟租金法和成本法，其中虚拟租金法是指根据自有住房在市场上出租的租金来衡量住房消费流的市场价值，成本法是根据住房使用成本来测度住房消费[1]。我国于2013年开始在全国住户调查中加入“自有住房折算租金”这一项。

为此，本文存量视角的房地产领域消费主要是指住房消费支出，现有文献较多使用这一口径测算房地产消费对经济的贡献[2][3]。根据国家统计局的分类标准，居民消费支出是指居民用于满足家庭日常生活消费需要的全部支出，既包括现金消费支出，也包括实物消费支出。消费支出包括食品烟酒、衣着、居住、生活用品及服务、交通通信、教育文化娱乐、医疗保健以及其他用品及服务八大类。其中，住房消费支出包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金①。

根据《居民消费支出分类（2013）》，住房消费支出具体分为4个大项，分别是租赁房房租、住房保养维修及管理、水电燃料及其他、自有住房折算租金等（见表1）。

（二）增量视角的房地产领域消费

由于以上狭义房地产领域消费主要是基于存量角度考虑，并没有把房地产建设和投资拉动消费的增量部分考虑进去，故这里进一步将住房投资和建设拉动消费纳入广义口径的房地产消费。住房投资和建设拉动的消费包括两部分：一是每年新增住房带来的消费支出，即住房存量增加带来的住房消费；二是每年住房交易带来的装修装饰和耐用消费品支出，指居民换房后进行再装修带来的消费增加，包括新建商品住房交易和二手住房交易两部分。由于缺乏直接的统计数据，需要采用估算的方法将广义的房地产领域消费测算出来，大致可以按照下述方法：

第一，每年新增住房带来的消费增加。这里假定，每平方米住房增加消费每年是固定的，根据实际新增住房面积可以测算出由于住房新增使用带来的消费量。估算方法如下：（1）每年新增住房面积=每年商品住房竣工面积-商品住房待售面积，这里不直接使用销售面积主要考虑是现阶段较多商品房采用期房销售，并不一定形成商品房实物量，使用以上测算能直接体现已经进入使用阶段的新增住房销售量；（2）每单位面积住房带来的消费支出=城镇人均住房消费支出/城镇人均住房面积；（3）每年新增住房带来的消费支出=每年新增住房面积×每单位面积住房带来的消费支出。

第二，每年住房交易带来的装修装饰和耐用消费品支出。由于我国住房消费中统计的住房维修消费主要针对的是“用于住房装潢、维修和保养等的支出，此类中所指装潢和维修，仅指为了使住房保持原使用状况进行的小规模保养、维修”，并没有考虑家具及大型装修等支出，为此需要将由住房（包括新房和二手房）交易带来的这部分消费支出纳入增量消费范畴。估算方法如下：

（1）每年新增住房面积=每年商品住房竣工面积—商品住房待售面积。

（2）每年二手住房交易面积=每年新建商品住房销售面积×特定比例。

（3）每年住房交易带来的装修装饰和耐用消费品支出=（每年新增住房面积+每年二手住房交易面积）×装修费用/平方米。

综上所述，增量的房地产领域消费为新增住房带来的消费增加及住房交易带来的装修装饰和耐用消费品支出二者之和。

二、全国层面房地产领域消费情况估算

（一）全国房地产领域消费总体及结构情况

1.存量视角下全国房地产领域消费总体及结构情况。

近年来，我国居民居住支出增长较快，在居民消费全部支出中的占比也明显提高。从人均量来看，1998—2022年间全国、城镇及农村居民居住支出分别增长了18.2倍、16.6倍和13.4倍，均呈现快速增长势头；从居民居住支出在总消费中的占比看，2022年全国、城镇及农村居民居住支出占比分别为24%、25%和21%左右，分别提高了11.8、15.2和5.9个百分点，这表明城镇居民在居住支出中的花销相对更大。进一步，将人均居住消费支出乘以总人口，可以分别得到全国、城镇、农村居民居住消费总支出，其中全国居民居住消费总支出由3830亿元增长到83039亿元，城镇居民居住消费总支出由1806亿元增长到70379亿元，农村居民居住消费总支出由2029亿元增长到17201亿元（见图1）。这表明，随着1998年住房制度改革，居民居住消费支出中逐步由农村居民居住消费略微占优，逐步转向城镇居民占绝对主导，说明城乡居住消费支出差距呈现扩大态势。

近年来，居住消费支出在我国居民消费中的占比位列第二位，仅次于八大类别中的食品烟酒消费支出。从住房支出的消费结构来看，近年来，我国居民住房消费支出中自有住房折算租金占比最高（超过60%），租赁房房租支出占比最低（不到5%），这在一定程度上表明我国住房租赁市场发展不充分，多数居民倾向于通过购房获得住房。从变化情况来看，近年来，我国住房消费支出中租赁房房租、水电燃料及其他消费支出比例逐步下降，而在住房维修及管理、自有住房折算租金消费支出中的占比逐步提高，表明居民住房自有水平逐步提高。从城乡结构来看，农村居民消费支出中住房维修及管理、水电燃料及其他消费支出占比高于城镇，而租赁房房租、自有住房折算租金支出占比明显低于城镇（见图2），这主要是因为农村住房租赁市场不发达，同时住房价值相对较低。

图2 2013—2021年全国及城乡住房消费支出内部结构（%）

2.增量视角下全国房地产领域消费总体情况。

（1）住房面积增加带来的房地产消费。城镇人均住房面积采用全国人口普查数据进行估算，2010年第六次、2020年第七次全国人口普查得到城镇家庭户人均住房面积分别为30.33平方米、38.62平方米，2011—2020年城镇人均住房面积年均增加0.83平方米。按照年均增加0.83平方米，估算2013—2022年各年城镇人均住房面积（见表2）。

表2 2013—2022年新增住房带来的消费支出

根据以上估算思路和数据假定，得出2013—2022年每年增加的住房存量带来的消费支出情况。近年来，每年新增住房带来的消费支出在300亿—1000亿元之间不等，平均每年带来的消费支出约为660亿元（见表2）。2014—2015年、2020年房地产市场处于调整期，商品住房销售下降库存上升，新增住房存量减少，由此带来的新增住房消费支出下降，其他年份新增住房存量增加，带来的新增住房消费支出持续增加。

（2）住房交易带来的房地产消费。住房交易带来的房地产消费中涉及的部分指标缺乏统计，需要通过估算的方法对部分关键指标进行估算：

一是每年二手住房交易面积的估算。每年二手住房交易面积与每年新建商品住房销售面积在部分年份存在较为稳定的比例关系，根据贝壳研究院发布的《普惠住房——中国新居住发展报告2022》对二手房交易量的估计，测算得出2017—2020年二手住房交易面积与新建商品住房销售面积之比平均每年约为0.27:1，按照此比例估计2013—2022年各年二手住房交易面积（见表3）。

表3 2013—2022年每年住房交易带来的装修装饰和耐用消费品支出

二是单位面积交易带来的装修装饰和耐用消费品支出，即单位面积装修费用的估算。2005年国家统计局典型调查得出，通常住房装修费用约为购房支出的1/10或更多[4]，考虑到除住房装修外的新购置家具家电等需求，我们按购房支出的20%进行估计。即按每年商品住宅平均销售价格乘以20%的方法，估算2013—2022年购买住房单位面积带来的装修装饰和耐用消费品支出额（见表3）。

结合每年新增商品住房面积和二手住房交易面积，进一步计算得到2013—2022年各年度住房交易带来的装修装饰和耐用消费品支出。估算结果显示，2013年以来每年住房交易带来的装修装饰和耐用消费品支出在6000亿—16000亿元之间，平均每年带动装修装饰和耐用消费品约为11000亿元（见表3）。

（二）全国房地产领域消费对总体消费及经济增长贡献情况

1.存量视角下全国房地产领域消费对总体消费及经济增长贡献情况。

根据测算得出的存量视角下全国房地产领域消费情况，可以进一步计算其对总体消费和经济增长的贡献率。首先，存量视角下全国房地产领域消费占居民消费支出和GDP的比重在2008年较快提高，此后占比分别维持在12%、6%左右。其次，根据图3，可以看出存量房地产领域消费对总体消费和经济增长的贡献率波动性、周期性较为明显，两者变动较为同步，同时对总体消费的贡献率相对更高。同时，住房消费对总体消费和GDP贡献率自2020年来有明显降低趋势。“十一五”“十二五”“十三五”期间住房消费对总体消费平均贡献率分别为16.3%、13.0%和16.3%，住房消费对GDP平均贡献率分别为7.4%、7.9%和8.3%。受2021年房地产市场周期性影响，住房消费对总体消费和GDP贡献率分别降低了18.8、4.3个百分点。

图3 1999—2022年房地产领域消费对GDP贡献率和最终消费支出贡献率（%）

2.增量视角下全国房地产领域消费对总体消费及经济增长贡献情况。

将每年新增住房存量带来的消费支出和每年换房带来的装饰装修和耐用消费品支出加总，作为住房投资和建设拉动的消费支出。2013—2022年，住房投资和建设每年拉动住房相关消费逐步增加，由8000亿元增加至18000亿元，各年住房投资和建设拉动的消费额占全国最终消费支出比重接近3%。

住房投资和建设带来的消费支出对消费增长和经济增长的贡献率②随房地产市场的周期波动而变化，2014—2015年房地产市场调整时期由住房投资和建设带来的消费支出对消费增长的贡献率是负的，2020年受疫情影响消费下降，对总体消费和经济增长贡献率分别增加至11.7%、3.5%的较高水平，正常年份住房投资和建设带来的消费支出对消费增长和经济增长的贡献率基本在3%左右和2%左右（见表4）。

三、结论与政策建议

本文从多个维度尝试考量房地产领域消费对总体消费和经济增长的贡献，既有理论层面的分析，也有数据层面的测算；既考虑了存量维度，也结合了增量维度。研究发现：近年来，我国房地产消费在消费中的占比较为稳定，对总体消费和经济增长的贡献波动性较为明显，同时存量维度房地产消费对总体消费和经济增长的贡献程度更高。建议一方面要合理调控房地产市场，更好支持刚性和改善型住房需求，通过激活房地产市场支撑住房领域大宗消费，优化家居、家装、家具等住房领域消费环境，加大信贷支持和保险保障，稳定居民房地产领域消费，进一步释放房地产领域消费潜力，发挥房地产领域消费对扩大内需的支撑作用。另一方面要大力发展住房租赁市场。长期以来我国房地产市场供给侧“重售轻租”，导致住房租赁市场发展相对滞后，不少年轻人租赁需求得不到很好满足，建议以房地产业新发展模式为契机，大力发展长租房和保障性租赁住房，引导城市居民通过租赁住房解决居住问题，构建好“租购并举”的住房制度。

注释：

①在居民消费支出统计中，自有住房折算租金指现住房产权为自有住房（含自建、自购住房等）的住户为自身消费提供住房服务的折算价值，主要是依据自有住房的市场估值和使用年限进行折算，在实际操作中一般只针对城镇居民计算自有住房折算净租金。

②住房投资和建设带来的消费支出对消费增长的贡献率=住房投资和建设带来的消费支出/最终消费支出增量。