房地产股突现涨停潮

张学庆

 临近政策窗口时点将为板块带来强β属性，凭借融资优势及维持拿地-销售良性循环的央国企具备较强α属性。

8月27日，证监会发布一系列资本市场利好政策，其中房地产是唯一被直接点出的行业，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

此外，嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》，其中包含取消全部住房行政限制性措施、上调住房公积金贷款最高限额、实行土地预出让制度、加强规划条件管控、支持房地产企业健康发展合理融资需求、提升住宅建筑品质等。

受消息鼓舞，8月28日房地产股全线大幅高开，盘中一度飙涨近7%，半日成交额超前一交易日全天，个股掀起涨停潮。

数据统计显示，即使在大涨之后，截至午间收盘，房地产板块破净的个股仍多达39家，为A股破净率最高的行业板块之一。

此外，从今年已经预告中期业绩的64家房企来看，38家房企预亏，不少房企属于首亏。

中信证券指出，认房不认贷已经被纳入了“一城一策”的工具箱，相信从低线到高线城市，相关政策有望循序渐进进入兑现阶段。

除此之外，政策工具箱内工具也依然充足。有理由相信，防风险的政策有望在四季度集中发力，房地产市场则有可能在年末结束房价持续下行、销售不断滑落的局面。

此外，企业还可能在四季度迎来城中村改造带来的新业务机会。

恒大危机

今年以来，房地产企业的负面消息一直不断。

8月18日，中国恒大向美国曼哈顿破产法院申请债权人保护，即寻求《美国破产法》第15章的保护。恒大的申请文件中提到正在香港和开曼群岛进行的重组程序，该公司几个月来一直在努力敲定离岸债务重组计划。

今年7月，恒大获得香港法院批准，将在8月对离岸债务重组计划进行表决。

根据财报，2021年和2022年，中国恒大合计净亏损8120.3亿元人民币，是此前12年净利润的2.9倍。公司新聘任的会计师对两份年度业绩公告均表示“无法发表意见”。

中国恒大8月27日在港交所发布公告称，截至2023年6月30日，该集团负债总额23882亿元，较2022年末的24374.1亿元负债总额，已下降492.1亿元。剔除合约负债6039.8亿元后为17842.2亿元。总资产17439.97亿元，仍然处于资不抵债。

8月16日，恒大地产集团有限公司发布公告称，因公司涉嫌信息披露违法违规，根据相关法律法规，中国证监会决定对该公司立案。

8月28日，中国恒大在港股市场恢复买卖。中国恒大早盘低开，跌幅为86.67%，每股报0.22港元；截至上午收盘，中国恒大跌幅为78.79%，每股报0.35港元。

债务违约

另一家头部房企碧桂园分别于8月10日及12日发布公告称，2023年上半年公司预期净亏损在450亿至550亿元，境内11只债券8月14日起停牌，拟召开债券持有人会议。

“头部房企的债券停牌表明供给侧风险仍未出清，可能阶段性仍会对需求端市场销售产生负反馈。”浙商证券表示。

中指研究院指出，今年以来仍有多家房企发生债务违约，若销售市场长期低迷，房企债务违约仍会发生。违约事件的发生，对房企经营产生严重负面影响，预估今年退市房企将有10多家，上市房企退市潮不可避免。房地产公司退市对房地产行业、上下游供应商、股东和员工都将带来严重不良影响。

2020年，违约房企4家，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为房企的财务边际恶化埋下伏笔。债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。

2021年，房地产市场开始深度调整，共有15家房企出现债务违约，民营房企成为债务违约高发地。

2022年房企违约进入集中爆发期，共有42家违约企业，受经济下行、疫情防控等因素影响，部分行业景气度下滑，民企生产经营困难，盈利空间压缩，信用资质恶化，因此民企债券违约频发，仍为债券市场的违约主体。

截至6月底，今年共新增5家违约企业。房地产行业深度调整，许多企业陷入了违约困境，据统计，自2020年以来债务违约房企共有66家。

融资不易

虽然自去年四季度以来政策有所放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然處于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出，已出险房企方面的展期违约仍在继续。三季度为债务到期高峰，2023年房企债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。

据中指院数据，今年前7个月，房地产行业信用债融资共2855.9亿元，民营房企信用债发行规模仅约165.5亿元。

在楼市持续下行、房企销售低迷且爆雷不断的背景下，房企发行信用债的难度大幅增加，为保信用，多数民营房企只能选择以自有资金偿还。

据第三方机构YY评级数据，截至2023年7月18日，今年以来民营房企地产债呈净流出状态，累计净偿还1563.36亿元。发行规模远不及偿还规模。

目前，民营房企发债的难点之一在于，二级市场债券价格过低，投资者没有从一级市场上购买房企新发债券的动力。

在二级市场大幅折价成交的背景下，地产债的一级发行自然困难重重。未来只有债券二级市场的价格被追平，房企在一级市场上的再融资才有望恢复。

在当前行业形势下，销售未回暖，房企未来的偿债能力不明，股价更是处于历史低位，在市场化的原则下，无论是在新发放信贷，还是股权融资，民营房企都难以得到有效支持。

利率下调

房地产企业的日子不好过，扶持政策正在陆续出台。数据显示，8月第2周新房成交数据环比大降26.0%，同比保持较大降幅。新房市场成交仍处于底部震荡阶段，当前行业整体销售拐点出现仍需时间，虽然各地需求端政策调整速度加快，但政策放松效果传导至市场成交端仍需时间。

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR不变。更多城市或通过降低加点数下调房贷利率。

当前5年期以上LPR为2019年房贷利率换锚以来最低水平，央行在二季度货币执行报告中提到，“截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限”。

根据中指院监测，部分城市首套房贷利率降至3.6%，已接近历史最低下限水平（2015年底中长期贷款利率降至4.9%，房贷利率最低为基准利率的7折，即最低3.43%）。

中指院指出，整体来看，LPR下调空间或已不大，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。

另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。

销售困难

东方证券表示，7月房地产基本面仍延续缓慢复苏态势。7月百城新建商品住房成交面积和金额同环比均降，成交金额同比降幅高于2022年同期，供应面积降幅略高于成交面积降幅。7月百强房企销售金额和面积同比降幅扩大，央国企与民企销售分化态势持续，但随着市场整体活跃度回落，房企去化压力普遍增长，5月以来央国企与民企的销售分化程度较2～4月收敛。预计重点城市涉宅用地成交溢价率受益于房企投资集中度提高而回升，但成交量维持较大降幅，央国企和地方城投平台仍是拿地主力。

7月政治局会议以来，中央持续积极表态房地产相关政策，北京、深圳、广州、上海相继发声将研究落实相关政策，郑州、南京等二线城市政策落地有所推进，对于市场情绪有比较明显的提振效果。

当前市场对于需求端政策内容和效果等存在一定分歧，短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的內容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，该城市房地产销售的实际刺激效果；三是结合近期销售走弱及房企偿债节奏，困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露。

板块弹性

中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023年四季度到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。

东方证券预计临近政策窗口时点将为板块带来强β属性，看好估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团、金地集团、万科A。凭借融资优势及维持拿地-销售良性循环的央国企具备较强α属性，推荐保利发展，建议关注招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、华发股份。

浙商证券表示，多个城市释放需求端调整政策，部分地区的政策调整方式有创新，调整力度有加大，落地速度有加快，三季度仍将为各地需求端政策调整的快速落地期。

浙商证券继续看好以下房企：①都市圈聚焦型房企，包括华发股份、越秀地产、滨江集团等；②全国化龙头房企，包括保利发展、招商蛇口、中海地产等，同时关注华润置地；③抗逆性较强的标的，比如中国国贸；④持续看好二手房中介贝壳和我爱我家。

东吴证券认为，住建部表示“保交楼”工作开展以来，各地加快项目复工和建设交付。“保交楼”专项借款项目总体复工率约为100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超60%。农业农村部支持试点地区重点推动完善宅基地退出补偿机制，建立更加科学的宅基地和农房价格评估体系。

推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来“估值+业绩”的双击，建议关注物业行业的投资机会。①开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、保利置业集团；②物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；③代建公司：绿城管理控股。

基金低配

万联证券表示，当前公募基金对地产配置较低，政策端催化带来的弹性较大。2023年二季度末公募基金重仓房地产行业的总市值为455.25亿元，环比一季度末下降13.98%，占基金重仓A股市值规模1.48%，较标配比例低0.31pct，环比一季度末下降0.18pct，自2022年四季度持续下降。其中开发板块蓝筹股及物业管理普遍遭减持。

住宅开发行业大体可以划分为三类：①核心蓝筹股以及前期重仓的地方龙头股遭减持，如行业龙头的万科A、保利发展、金地集团、绿城中国；前期获增持较多的区域龙头华发股份、越秀地产等；②受益于城中村改造或综合表现较好的中小型房企获得增持，如城建发展、天健集团、中国海外宏洋集团；③已出险房企或其他关注度较低的标的整体持仓处于非常低的位置。商业地产行业，招商蛇口和华侨城A获明显增持。物业管理行业，主要个股均遭减持。其中，中海物业连续四个季度遭减持，绿城服务获增持。