房地产企业资金管理与成本控制措施探究

杨运苗

（安徽瑞沅置地集团有限公司）

与其它产业相比，房地产业具有投资规模大，项目建设周期较长，风险较大等特点。在企业内部管理过程中，需要投入较多资金，且资金来源多为银行或其他金融机构。因此，房地产企业必须严格进行投资管理，科学规划开发费用，并将投资管理与成本管理有机结合，在大幅减少开发费用的同时，提高资金的使用效率，最大限度地发挥资金的作用。

一、房地产企业加强资金管理工作的重要性

近几年，随着房地产行业的快速发展，其对资本的需求日益增长，资本经营已成为该类企业经营的中心任务。在多元化市场环境下，企业要想增强自身的竞争能力，必须对资本进行合理的配置，最大限度地利用资本，同时加强对资金的管理，保证财务数据的真实性，保持生产活动的经济性和效率，促进企业取得较好的运营效果。房地产企业在进行资本经营时，也应采用自我调节、自我约束的方式，通过科学的评估方法，有效地控制资金的使用。资金管理和内部控制是相互补充的，实行内部控制的一个重要目的就是要加强资金管理，提高资金的运行质量，保证资金的有效利用，实现对企业财务状况的实时了解，确保财务数据的完整性和准确性。

二、房地产企业资金管理与成本控制现状

（一）成本控制意识不高，忽视事前控制

目前，房地产企业在资本与成本控制环节还存在许多问题，其中最突出的就是成本控制意识不强。在生产运营过程中，由于管理者对成本的管理缺乏足够的重视，导致公司面临巨大的财务风险，影响了业务活动的正常开展。随着房地产公司的规模扩大，开发工程越来越多，需要建立一套科学的成本管理理念，以提高公司的经济效益。但是，在企业的实际运作中，各层次的员工都没有充分发挥自己的职能，其成本管理理念相对滞后，因此，对企业的可持续发展构成巨大的威胁。

另外，许多房地产公司对工程造价的控制主要集中在建筑阶段，忽略设计、后期维护等其它环节。对房地产开发公司而言，要把成本控制与工程设计有机的结合起来。然而，从当前房地产开发的现状来看，许多开发商在控制成本方面存在着一定的不足。由于没有认识到前期控制的重要作用，导致了后期的具体控制工作缺乏针对性和计划性。

（二）成本管理体系不完善，融资渠道单一

受经济发展的影响，我国房地产业起步较晚，许多房地产公司至今尚未建立起一套科学的成本管理与控制体系。有些企业盲目地借鉴国外先进公司的成本控制方法，缺乏对成本管理的实效性评估。

当前，我国房地产开发企业的融资渠道单一，大多数公司采用债务融资，这样的融资方式会导致公司财务风险加大，使公司负债逐步上升。另外，也有一些公司会通过信托、债券等方式来筹集资金，但这些方式都会带来巨大的风险，如果不能及时的解决，就会导致资金链断裂，而且还会影响到其他的经济活动。

（三）企业内部控制薄弱，资金配置和成本控制易受到宏观政策影响

房地产企业的每一项工作都需要多个部门的密切配合，但由于房地产项目开发的周期较长，往往会导致各部门的沟通不及时、配合不到位，致使工程进度推迟，甚至产生损失。究其根源，还是由于公司的内部控制相对薄弱造成的。因此，房地产企业必须不断完善内部控制体系，加强内部控制，优化投资结构，对资金和费用控制的各个环节进行监控，防止资金的浪费。

房地产项目的周期性特征决定了从项目设计到最终的完工需要较长的时间，在整个项目进展过程中，成本和费用都会增加，比如建筑材料的价格上涨，还有政策的变化。目前房地产业正处在一个平稳发展的阶段，建筑材料、建筑造价都有较大幅度的提高，加之政府出台的相关政策，使开发商难以确保投资与成本计划相协调，因此宏观调控政策一旦收紧，将直接影响到房地产公司的资金来源，从而给房地产公司的财务管理工作带来巨大风险。

三、房地产企业加强资金管理与成本控制的具体策略分析

（一）树立正确成本控制意识

在新的形势下，要更好地推进房地产企业的可持续发展，必须加强资金成本的控制和管理。首先，管理层要树立正确的成本管理观念，充分认识到加强成本管理对于企业今后发展的重要意义，同时，要积极鼓励员工以良好的心态参与成本管理，在有条件的情况下，可以建立一定的奖励和惩罚机制，进一步推进成本管理工作的有序进行。其次，根据企业的各种经济活动需要，建立完整的管理系统，这对于提高资本经营的质量至关重要。

（二）完善和健全企业资金成本制度

在建立了正确的成本管理观念后，管理者应根据企业的实际情况，建立起一套既能有效地促进资金的利用，又能有效地避免资金浪费的体系，并加强对项目的事前、中、后三方面的控制，使资金的运行更加有效和规范。此外，还可以建立一个成本责任体系，定岗定责，促进房地产公司在新形势下更加健康地发展。

（三）做好资金管理与成本控制的规划工作

合理的规划方案是确保项目投资和费用控制的有效基础。房地产企业的资本经营涉及到整个投资项目的全过程，各个因素的变动都会对其资本的投入造成一定的影响，因此在制订经营和成本的计划时，要考虑一切可能影响到公司资本投入的变动；在规划设计初稿完成后，对方案进行审查和核查。

具体而言，在建设工程项目的经营管理和成本控制中，首先要对所投资工程项目的市场价值、所能收回的资本、效益等进行评估和计算。房地产开发、工程监理、造价预算等方面的工作，都要在规划的编制中给予支持。在规划中，要尽可能地反映出价格和费用的浮动幅度，这些变化会对工程的实际进度和造价产生一定的影响。在对各项资产的管理内容进行清楚的规划和测算后，可以根据实际的资金需要计划，为房地产公司的运营提供融资方案，保证其资金运用的实际情况与期望的需要相一致。

（四）促进资金管理与成本控制之间的联动

房地产开发企业应加强工程、营销、财务等各方面的协作，从总体战略发展的角度来统筹规划建设的效益。在财务方面，不仅要考虑到公司日常运营所需的正常资金，还要考虑到项目的未来现金流量。针对多个项目进行投资的房地产公司，其投资规模大、工期长，必须采取多种融资方式进行资金筹集，存在一定的财务风险。房地产公司应加强对每个项目资金和支出的精细化管理，从而为公司的资金和成本控制提供科学的、完善的计划，争取把资金的成本降到最小。

（五）加强对项目资金以及成本控制工作的监管

房地产企业在资本运作过程中，既要注重资金的管理，又要注重成本的控制，同时还要注意在投资运作中可能发生的各类风险。为了有效降低和避免房地产开发企业在经营活动中可能出现的各种风险，在强化资本和成本控制的同时，也要对房地产企业的财务进行全面的监督。因此，要使房地产市场的监督工作得到充分的发挥，必须建立健全内部监督体系，定期检查房地产企业的投资运营活动的成本和支出，确保及时发现问题，并采取相应的对策进行预防或是将已经发现的问题解决。

（六）注重拓展多元化的融资渠道

由于缺乏有效的融资渠道，导致了企业的资金和成本控制难度较大。因此，在新的环境下，房地产企业的管理者要想办法拓宽融资渠道，避免资金链断裂。首先，可以通过合作发展等途径拓展融资渠道，增强自身的整体实力，有利于拓展自身的融资渠道，从而获取更大的盈利空间，能够在激烈的市场竞争中占有一席之地。其次，要维持良好的经营绩效，针对存在的各种风险，采取有效的应对措施，不断提升自己的风险抵御能力。

四、结语

目前大部分的房地产公司都对资金管理和成本控制工作给予了充分的关注。在实际操作中，企业不仅要对资金成本的各个操作环节进行严格的控制，还要对资金成本控制风险进行有效的防范，避免可能发生的各种风险问题，使企业的资金得到有效的使用，对房地产企业的发展也有一定的推动作用。