新城控股2023年半年报：融资端实现突破“双轮驱动”战略优势彰显

刘洋

面对复杂的行业环境，房企的基本面与经营能力均备受考验，在此背景下，2023年上半年，新城控股（601155.SH）实现营业收入417.68亿元，归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，报告期内，公司在融资端不断取得突破，整体平均融资成本有所下降，财务结构得到持续优化，基本盘稳固。为应对市场变化，新城控股仍聚焦于“住宅+商业”双轮驱动战略，其商业地产业务在经营过程中展现了行稳致远的韧性，商管收入占比有所提升，不断增厚企业“安全垫”。

今年上半年，新城控股坚持稳步发展、砥砺前行，践行将有品质的产品与服务贯彻到经营运作和管理思路之中，2023年上半年，在行业加速洗牌的大环境下，仍实现了正向盈利，彰显出身为标杆房企的韧性。在保证盈利的同时，新城控股将“保交楼、保民生”作为首要经营目标，严把工程管控，躬身实干，2023年上半年，其在10个下辖大区58个城市，累计交付5万余套住宅。

在业务基本面良好因素下，新城控股财务结构继续优化，在手资金充裕、现金流表现良好，为公司稳健发展提供了保障。截至2023年上半年末，其在手现金为284.89亿元，经营性现金流已经持续五年多为正，意味着现金流“源头活水”持续流入。值得关注的是，新城控股作为示范房企，今年上半年在融资端表现也较为亮眼。2023年，随着“三支箭”政策渐次落地，房企再融资环境明显好转。3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，募集资金不超过80亿元。

6月14日，新城控股2023年第一期面向专业投资者公开发行公司债券完成簿记发行，发行总规模合计11亿元。本次新城控股公司债发行，由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式，联合创设信用保护工具，也是“央地合作”江蘇首单、全国第五家房企。业内人士表示，在中国证监会的指导下，金融市场以“央地合作”增信模式为优质民营房企发行债券提供支持，有利于增进民营房企投融资对接，增强市场信心，并形成良好示范效应。

7月24日，新城控股完成发行2023年度第一期中期票据，发行规模8.5亿元，并再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。当日，新城控股还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。以吾悦广场作为底层资产的经营性物业贷及其他融资也持续落地，今年前8月已累计获得融资约110亿，其因具备“融资期限长、还款安全”等优势也成为新城控股融资的一大亮点。

由于在融资端不断取得突破，新城控股融资成本较上年同期有所下降，截至2023年上半年末，其整体平均融资成本为6.41%。公开市场融资的成功发行，体现出监管部门对公司作为示范性优质房企的合理融资需求的支持，也体现出资本市场对其经营能力和财务稳健基本面的认可。

新城控股持续聚焦“住宅+商业”双轮驱动战略，商业地产业务方面，展现出稳健的发展势头。2023年上半年，其实现商业运营总收入52.01亿元，对比上年同期的47.18亿元，金额有所增长。公司物业出租及管理收入48.65亿元，占总营业收入比重为11.65%，较上年进一步提升。

截至2023年上半年末，新城控股实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1367.14万平方米，出租率达95.22%，实现租金收入48.38亿元，同比增长10.06%。同期吾悦广场商户销售收入388亿元，活跃用户1358万人。在商业管理方面，吾悦广场已同时具备数量、面积的规模优势与招商、运营的体系优势。事实上，吾悦广场不仅为新城控股提供了一笔可观的租金现金流，此外在其流动性紧张的情况下，还可以成为融资的核心抵押物，无形中增厚了企业的“安全垫”。今年3月份，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的“2022中国房地产开发企业综合实力测评”结果揭晓。新城控股荣获“2022房地产开发企业综合实力10强”，连续五年跻身十强；位列“2022房地产开发企业商业地产综合实力10强”第4位，并连续七年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。

3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这一政策将利好持有运营零售商业项目的企业，有助于企业盘活存量资产，优化投融资模式，促进新增投资。