武汉规范房产市场

向阳 黄召弟

日前，武汉市住房保障和房屋管理局公布了今年二季度房企信用扣分情况，共有68家房企违规被扣分，涉及71项扣分事项。

支点财经记者梳理发现，违规最多的事项，是未按规定将房价款存入监管专用账户，共有26项，涉及华宇集团、上坤集团、新城控股等；其次是未按照已报备的商品房销售方案销售商品房，共有17项，涉及中国信达、金地集团、大悦城等；再次是未依法缴存住宅专项维修资金，共有8项，涉及华侨城、太和控股、紫元置业等。

下半年房价款监管专户将实施更严新规

房价款不入监管专户一直是重灾区。今年一季度，就有18家武汉房企因此被扣分，涉及事项共22项。二季度包括华宇集团旗下武汉业锦房地产开发有限公司开发的华宇林泉雅舍一期，上坤集团旗下武汉市嘉伦诚泰商贸有限公司开发的博译·名门，新城控股旗下武汉新城鸿瑞房地产开发有限公司开发的天悦观澜等仍因此项违规被扣分。

武汉市房管局官网信息显示，华宇林泉雅舍一期房屋总套数956套，目前卖出90多套；博译·名门房屋总套数113套，已基本售罄；天悦观澜房屋总套数841套，卖出200多套。

这一顽疾有望得到根治。今年6月以来，武汉市人民政府、武汉市房管局先后印发新版《武汉市新建商品房预售资金监管办法》和《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》，相关新规已于7月20日起施行。

新规加强了资金入账管理，要求开发企业不得使用非监管账户收取购房款，购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等购房价款，应当全部直接交存至监管账户。同时，强调购房人通过按揭贷款方式买房的，按揭银行应确认首付款已足额交存至监管账户后，再将按揭贷款直接发放至监管账户，严格预售资金入账管理。

新规还加大了违规行为惩处，并明确了各方监管责任。明确对违规开发企业可暂停其监管额度内预售资金使用，逾期不改的，可采取暂停商品房预售等方式进行处置；首次将监管额度内资金被开发企业集团公司抽调等情形纳入违规行为，并按前述规定处理。对监管银行未及时将按揭贷款发放至监管账户、擅自扣划监管账户内预售资金等违规行为，要求追回款项，无法追回的依法承担经济、法律责任，主管部门可视情况暂停、取消监管银行新增监管账户开户权限，并将其从监管银行名录库中除名。

业内人士表示，监管新规有利于减少或避免房价款不入监管账户问题。

“可以看到，这些新规是针对实际中存在的问题进行查漏补缺。”中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政说，“相关指标更直接，监管事项更细化，违规处罚更严格，逐步打造全流程监管体系，这是在实践中的创新。”

打折销售项目不在少数

未按照已报备销售方案销售商品房项目被扣分的，包括中国信达旗下武汉合信新玺房地产开发有限公司开发的信达新外滩，金地集团旗下武汉广申房地产开发有限公司开发的金地·长江峰范，大悦城旗下武汉地悦房地产开发有限公司开发的中粮祥云·地铁小镇等。

业内人士表示，未按照已报备销售方案销售商品房，其实就是在备案价基础上大幅打折销售。按照武汉市相关规定，低于备案价9折销售就会被扣信用分，“如果降价过大或过频繁，可能会对市场稳定和购房者权益产生负面影响”。

6月底，支点财经记者曾实地探访信达新外滩，该楼盘位于武昌二环内。置业顾问推荐的一套约115平方米的住房，备案价为35558元/平方米，总价409.02万元；打折后的价格为31829.8元/平方米，总价366.14万元，相当于打了8.95折。

武汉市房管局官网信息显示，信达新外滩房屋总套数704套，目前已卖出200多套；金地·长江峰范房屋总套数1196套，卖出400多套；中粮祥云·地铁小镇房屋总套数2048套，卖出1400多套。

今年上半年，武汉楼市销售整体遇冷，新建商品住房成交6万余套，与近五年高峰时期——2021年上半年超10万套相比，几乎接近“腰斩”。7月份情况并未好转，成交仅为4881套，按目前武汉有约1000個在售楼盘平均计算，单个楼盘的月销仅为个位数。

据悉，为提振武汉楼市，武汉市房管局正谋划拟定多项优化政策，有望于近期落地执行。

未缴存专项维修资金或因缺钱

二季度的信用扣分处罚中，还有房企未依法缴存住宅专项维修资金，包括华侨城旗下武汉当代华侨城实业发展有限公司开发的当代华侨城·东岸二期，太和控股旗下武汉怡景地产有限公司开发的环球贸易中心一期，紫元置业旗下武汉新恒基置业有限公司开发的银湖翡翠商业楼2等。

武汉市房管局官网信息显示，当代华侨城·东岸二期房屋总套数954套，目前已卖出400多套；环球贸易中心一期房屋总套数2054套，卖出200多套；银湖翡翠商业楼2房屋总套数58套，已基本售罄。

多位接受支点财经记者采访的业内人士表示，此项违规与房企资金流动性紧张的可能性较大。房企在面临资金压力时，可能会优先将资金用于其他方面。

以环球贸易中心一期开发商武汉怡景地产为例，天眼查信息显示，今年以来，该公司多次因未按时履行法律义务而被法院强制执行，执行标的合计2.01亿元。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，无论如何房企都不应该不缴存住宅专项维修资金，因为这是决定未来房屋长期运营的关键因素，后续的基础设施和设备等方面的维修，都需要用到这些资金。