老旧小区住宅楼综合改造工程技术与管理

陈雪芳

摘 要：文章以老旧小区住宅楼综合改造工程技术与管理为研究方向，选取WH小区为研究案例。对WH小区住宅楼综合改造技术与管理分析后，提出相关管理措施，旨在为我国老旧小区住宅楼综合改造技术与管理提供理论指导与帮助。

关键词：老旧小区；住宅楼综合改造；工程技术；管理分析

1 前言

改革开放至今，建筑事业为我国社会经济发展及变革提供了有力支撑。诚然，目前我国建筑深化改革中仍存在诸多问题亟待解决，其中，老旧居民区住宅建筑综合改造技术和管理的问题尤为突出。经济全球化时代下，科技进步对于老旧小区改造具有深远影响，如何在现有的建筑技术与管理技术上进行优化与革新，以此提高老旧小区住宅楼综合改造技术逐渐成为广大社会积极讨论的话题。对此，文章以老旧小区住宅楼综合改造工程技术与管理为研究方向，旨在为我国对老旧小区住宅楼综合改造技术与管理研究提供理论指导与帮助。

2案例概述

工程位于KM市WH小区，竣工时间为1996年，结构构件选用钢筋混凝土，整体布局为框架式剪力墙，周边总体开发较好。文章选取小区单元整8884.05 ㎡，八层，总高23.8米。

3WH小区住宅楼综合改造技术与管理分析

3.1围护结构改造设计

3.1.1节能保温改造

WH小区住宅楼外墙热耗约占建筑总热耗70%，外墙节能改造是影响整个建筑保温效果的关键。WH小区住宅楼没有隔热、角窗、带状窗及露台，导致冷桥现象较多，住宅楼里冬季寒冷，夏季炎热。对此，WH小区住宅楼综合改造设计中应首先考虑建筑保温节能问题。具体如下：

在保温板外侧添加抹面层，最外层为一层装饰层，具体材质、颜色、线条排列按照施工时的设计进行还原。此外，水泥砂浆外隔热结构的施工实践较多，因此在WH小区住宅楼中外墙采用水泥砂浆施工。

3.1.2屋顶保温

WH小区住宅楼屋顶为女儿墙平屋顶。与正置型屋面保温相比，倒置型屋面防水层在保温层之下不受自然物理环境影响，可对防水层起到保护作用，且无须再加蒸汽隔离层。WH小区住宅楼外墙面保温材料选用岩棉板，该岩棉板有较好抗压性能，适用于倒置式屋顶保温和隔热。

3.2公共空间改造

目前，老旧小区住宅楼中公共区域照明较差、空气流通不畅、布局混乱是老旧小区住宅楼存在的通病。WH小区住宅楼公共空间存在的问题如下，此次改造具体思路如表1所示。

3.2.1增强公共空间安全性

（1）楼梯间灯光

①为提高楼道内光线，首先将楼道内窗户清理干净让楼道内光线更好。

②对已有破损灯泡进行及时维修与替换。③楼道拐角处和休憩平台安装脚灯，让台阶更容易识别，保证住户上下楼道安全。

④在不妨碍住户进出情况下，在楼梯扶手处，也要注意把脚灯和楼梯扶手连接起来，见图1。

（2）设置访问控制

住宅入口处连接着室内、室外，在小区内因缺乏户外活动场所，部分住户只能在小区门口进行户外活动。目前，存在着入口处没有单元门、居住环境不够好等问题。具体解决措施如表2，改造前后对比如图2。

3.2.2加建电梯

（1）楼梯加建方法

与楼梯间休憩平台相连接的楼梯井可供大部分住户增加电梯使用。电梯到达楼梯间休息室后，还要上下楼梯才能到达该层。目前，对行动不方便的老人增加建筑面积方法还存在着部分问题。

（2）不同类型住宅楼梯加建方式

每台增设电梯方法都有其各自优点和不足，对此，在进行改建时，要结合具体条件来选取最合适电梯。根据房屋建筑不同平面形式，对其进行改造设计。

3.2.3电梯井改建

WH小区住宅楼梯井多为水泥板，有较多损伤，对老人生活不利。同时，还存在着仅有一面扶手、整个楼梯光线暗淡、公众灯光被破坏等问题。由于WH小区住宅楼有69%老人，对此在改造时应考虑到老人需求。因对房屋阶梯通道进行改造，需要耗费大量人力物力，对此较难在短期之内完成。为此，本项目将重点针对三个问题，即台阶防滑、增设栏杆和灯光改进进行分析。

3.3其他综合改造

该老旧小区其他综合改造如下表所示。

4老旧小区住宅楼综合改造管理建议

在各类住宅小区综合改造工程中，为使居民能够更好地适应这一工程，应要有相应配套技术。对于这种住宅楼综合改造技术管理和应用，需要对有关基础设施技术实施进行强化，这样才能更好的，保质保量地将老旧小住宅楼综合改造技术和管理工作任务顺利完成。除此之外，对于住宅有关技术进行研究，能够在一定程度上推动国家城市改造建设，为国家经济和文化发展提供可靠支持，在将来，这些技术也必然会有更多新市场。对此，加强与之相关技术的应用，是所肩负的使命，也是长远发展现实意义。同时，要加强与之配套建设，使之更好地为城市发展提供良好环境。

在对房屋外墙进行装修时候，要从住户生活需要出发，对住户自行改造房屋理由进行深刻剖析，不能将住户自行建造房屋直接拆掉，而是要在原有基础上对其进行改建。对有安全危险加建区段，可按统一设计进行加强，也可将其拆掉后统一进行加建区段；对非规则、凌乱建筑，应分析户内空间，并进行外部立面总体设计。

5结论

综上所述，老旧小区住宅楼综合改造极大促进老旧小区住宅楼空间有效、高效使用，这对我国社会稳定发展有着十分重要的意义。需要对老旧小区住宅楼综合改造技术和管理展开深入研究，同时对有关理论知识进行持续改进，对现有技术进行革新，使有关技术能够更好为社会服务，给社会带来更大价值。

参考文献

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