不动产登记制度下的房地产经济发展方向及路径探究

张鸿森?杨李?李红艳

一、前言

房地产行业发展是我国经济发展的重要组成部分。改革开放之后，我国房地产行业经历了几十年的快速发展期，其中也出现了许多问题。为了解决这些问题，规范行业行为，让房地产行业更加健康地发展，我国出台了不动产登记的制度，对相应的法律进行调整。不动产登记制度能很好地处理房地产行业当中存在的违规行为，给行业的发展做好帮助和指导，保障权利人的合法权益与房地产交易安全。为此，对不动产登记制度下的房地产经济发展方向进行研究，力求找到有效路径以供参考。

二、 不动产登记与房地产经济的内涵

我国在2015年3月全面执行不动产登记制度，目的是保护不动产所有人的合法权益，保障不动产交易的过程当中所有的流程安全。尤其是对于不动产登记的机构、流程与信息等方面要进行明确。不动产登记工作的开展，对于房地产税的征收是有一定帮助的，而且也在中国征收房产税的方式和技术层面打好了基础，做好了样板[1]。不动产登记的推行，能更好地保护房屋所有者的权益，有效解决不动产相关的各种问题。另外，我国在重庆、成都、武汉、天津、北京、上海这六大城市中住房空置率只有北京和上海相对较低，如图1。而不动产登记制度的推行能有效降低住房空置率，让房屋能够被充分利用，政府也能通过这样的方式更好地进行管控，让房地产行业健康发展。

三、 不动产登记对于房地产发展的影响

（一） 对房价的影响

要重视不动产登记的制度，其中最为重要的就是要搞明白新出台的价格变动规则。不动产登记制度与房价之间并无直接的因果关系，影响房价的因素有很多种，市场供求关系是主要因素，房价的波动调整对于物业税会有很大的影响。而在2015年3月全面执行不動产登记制度以及市场供求变化，北京、上海、深圳房价在此之后有一定程度的增长，如图2。但是从对房屋需求的角度来分析，制度的建设并不能粗暴地从控制房价入手，而是要保障房地产开发的顺序，规避人们在实际交易过程中可能遇见的各种问题和风险[2]。可以说，不动产登记制度的出台给房地产税的征收打好了基础，而且还能不影响房地产市场的实际发展。

（二）增加二手房供应

不动产登记制度的实施，能够有效地明确产权的归属问题。在实际的执行过程中，房地产登记制度对于二级市场的影响是很大的。在产权归属明确的前提下，二手房市场在交易的过程中，对于消费者以及售卖者和二手房机构或者公司都给予了极大的方便，并且避免了消费者居住时间过长的产权不明的情况。因此，政府能够通过这个制度对市场和房地产行业进行监管。而且制度出台之后，投资者还会抛售手中的房产，让二手房市场的供应量增加，并且让二手房市场规模相应增加，这样就能抑制二级市场的房价，如图3。

（三）影响房地产经济

不动产登记制度的全面执行并不是为了打击房地产行业，相反是为了让行业能够实现更加健康地发展。经过几十年高速扩张，房地产行业暴露出许多问题，如租售结构不合理。我国城镇租赁占比远远低于发达国家，城镇居民家庭解决居住问题主要方式是购置住房，而不是租赁住房，我国388个城市的平均租售比约为1：350，而北京、上海、深圳等地达1：700。政府通过不动产登记制度能很好地把握房地产的发展趋势，同时对于房地产相关信息进行细致的分析，让房地产信息不对等的问题得到解决。不动产登记制度对于房地产市场会产生影响，但是这种影响只是暂时的，要不断完善房地产登记的过程，尽量减少投资，进而更好地做好市场监控[3]。

四、不动产登记与房地产经济的关系

不动产登记与房地产经济之间的关系要从多个层面来论证和分析。简单来讲，只要房屋完成不动产登记，那么就说明房屋属于不动产，自身具备了固定性，同时也表明了房屋的归属权利。作为不动产的房屋具有复杂性，产权纠纷的问题在实际当中发生的频率非常高。从房屋本身来讲，不动产登记制度的落实，就是为了进行房地产经济的宏观调控，让政府能够更有效地做好房价的调控，再一次落实“房住不炒”的政策导向。所以房地产经济与不动产登记之间并不存在必然和直接的联系。从经济学原理的层面来分析，决定房价的重要因素是市场的供求关系，不动产登记制度不但给房产税的执行打好基础，而且还能发挥其他的功能，尤其是能很好地解决房产当中的权属纠纷，维护社会的和谐和稳定。此外，从行业作用方面，以前在长期的GDP考核影响下，经济对房地产非常依赖，房地产经济发展迅速，而不动产登记制度的出台一定程度上促进了房地产经济的发展。而且不动产登记制度能够带动二手房的入市资源增加，让房屋的入住率不断攀升，进而解决我国城市当中住房空置率较高的问题。不动产登记能够最大限度地保障房地产经济实现有秩序的发展，让政府能更有效地落实宏观经济调控，更好地发挥其作用和效果。

五、 不动产登记制度下房地产经济的发展方向和路径

（一）强化房地产市场的宏观调控

由于房地产与民生之间关系密切，能够直接对社会群众的实际生活产生影响，如果房地产市场的管理不到位，任由其随意的发展，那么就会导致市场失控，简单来讲就是房价飙升，严重超出大众的实际承受能力，损害群众的根本利益，进而影响我国经济的正常发展[4]。政府需要做的是合理管控房地产市场，对其进行适度的宏观调控，让房价能稳定在合理的范围内，在科学的区间内可以让市场自行调节，一旦超出这个区间标准，那么就必须要采用行政手段进行干预，帮助房价回归正常。而且，地方政府还需要彻底落实“房住不炒”的定位，让房屋真正回归居住属性，利用税收的方式来减少投机或投资行为，让房地产消费更加合理，进而实现市场的健康发展。

（二）搭建信息共享的网络平台

在互联网信息化的大背景下，房地产行业要实现更好的发展，那么就需要用到大量的数据，以便于更加科学地分析，在这个基础上制定出更加符合市场的、科学的、合理的发展战略和方向。尤其是当下在不动产登记的制度之下，更是要实现不动产登记相关的信息共享，避免在租赁与其他的活动当中出现信息不对等的问题。实际上我国的网络信息技术经过快速发展，这就给不动产登记信息共享平台的构建打好了基础。合理应用大数据技术以及云计算等先进的信息技术，能够快速并且精准地做好不动产相关的信息与数据资料的搜集和分析[5]。依托互联网平台能让不动产登记信息的查询和相应的服务更加完善，而且也方便了大众通过网络平台查找所需的信息。但是要注意的是，为了保护信息的安全，需要对个人登录的权限进行合理限定，通过实名制的方式来约束信息的查询和搜索行为。而且，对于重要的信息与数据要做好加密处理，避免重要的信息被泄露出去，保障房屋所有者的个人隐私不被侵犯。

（三）完善房地产的运营核心

房地产企业拿地之后要先后进行设计、施工、建筑和销售等多个环节，实际上这就是房地产开发的整个流程。在过去的发展模式之下，房地产企业的运营管理中心不仅要对其产品做好相应的建设和营销，而且要完善企业内部的管理制度与流程体系，但是运营管理中心的营销模式过于落后，并不适应当下时代的要求。所以，在不动产登记制度背景下，房地产经济有了更广阔的选择和发展空间，消费群体成为房地产开发和运营的中心。对于房地产企业来讲，要更加重视服务客户，满足不同客户的需求，为其认购提供保障[6]。更为重要的是，企业还要打造好品牌形象，其开发的产品不但要满足居住功能，而且还要结合当地的风土人情，在因地制宜的基础上进行创新。企业要定期分析客户的需求，比如户型和智能家居建设等，以便于给运营提供良好的建议和保障，让房屋的居住观念得到升级。在实际运营过程中，只有意识到客户和房地产企业的关系，带给客户更好的体验，才能够保障企业健康发展和运行。

（四）落实土地供应政策

房地产经济要得到更好的发展，那么房地产企业就必须要肩负起自身的义务和责任，除了发展经济之外，还要保证给大众提供优质的地产资源。因此，国家要对房地产企业进行规范与控制。强化土地供应的政策保障是重要举措，对于地价要结合实际情况进行灵活的调控，帮助房地产企业实现良性的循环，这样才能实现可持续发展。土地是基础性资源，可以在价格和来源上对企业进行管控，即从宏观的层面控制住房地产整体价格，做好调控，让房地产行业稳健发展。此外，还要进一步推进土地收购储备制度的实施，对其进行完善和调整，让企业之间进行公平的竞争。国家对于房地产销售市场也要做好调控，减少“炒房”现象发生，让土地充分发挥价值，满足人们的需要，拉升整体财政收入的同时也能为我国经济发展做出贡献。

六 、结语

综上所述，经过前些年房地产市场的发展和实践，可以看出房地产登记制度是势在必行的，同时也非常受市场的欢迎，能够给企业带来非常多的便利，让产权制度在更加完善和健全的同时，保障房地产行业的稳健与可持续发展。正因如此，我们才应当更加透彻地研究房地产统一登记的制度，对其进行深入了解和充分认识，更加深入地做好不动产登记的工作，让房地产行业能走上可持续健康发展的道路，为我国经济发展做出应有的贡献。

引用

[1]何福春.不动产登记制度下的房地产经济发展分析[J].住宅与房地产，2021（24）：16-17.

[2]王春梅.不动产登记制度下的房地产经济发展方向及路径探究[J].今日财富，2021（15）：3-4.

[3]赵秀容.不动产登记制度下房地产经济发展思路探讨[J].今日财富（中国知识产权），2020（07）：8-9.

[4]陈力群.不动产登记制度下的房地产经济发展策略剖析[J].住宅与房地产，2019（31）：8.

[5]趙喜梅.不动产统一登记制度下的房地产经济发展[J].今日财富，2019（19）：212-213.

[6]刘明昌.基于不动产登记制度下的房地产经济发展策略剖析[J].商讯，2019（20）：144-145.