小区规划地面（露天）停车位的产权归谁所有

徐映雪

案 例

A公司申请办理一住宅小区内10栋住宅楼的首次登记，同时，申请将小区规划地面（露天）停车位也登记在自己名下，不动产登记机构能否办理？

分 析

有观点认为，小区规划地面（露

天）停车位与地下车库虽建筑形态不

同，但本质一样。小区地下车库除已公摊的及人防工程外归开发单位所有，开发单位可通过合约的方式将地下车库约定为业主专有或专用，故小区规划地面（露天）停车位也归开发单位所有。

笔者不支持此观点。《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”既然开发单位能对车位进行出售、附赠或者出租，可认为开发单位享有处分的权利，即开发单位取得所有权。

地面停车位与地下车库虽有一定的相似之处，却具有本质区别。两者都是为了保障全体业主日常生活及公共使用需要，按规定数量或比例设置的停车设施，虽同为规划批准，位置及大小在规划总平面图上有明确标识，但前者基于地表土地使用权确定，绝大多数没有固定的建筑形态和维护结构，不存在建筑面积。即使个别存在简易的维护结构，在规范审批的范畴也不能作为一个独立的建筑单体。后者属于地下空间，即地面以下能够开发使用的空间范围，具有稳固的建筑形态和外围结构，在规范审批上一般作为一个独立的建筑单体。根据《房产测量规范》的有关规定，地下车库层高2.2米及以上的，需计算建筑面积；层高在2.2米以下的，则不计算建筑面积。

对于没有建筑形態和维护结构的小区地面停车位，不属于建筑物或构筑物，其本质属于土地使用权。在开发商将商品房向业主出售前，该宗地使用权属于开发商所有，但开发商一旦将商品房出售，根据《民法典》第二百

七十四条关于建筑区划内道路、绿地的权属规定及《不动产登记操作规范

（试行）》1.2.2规定的“一体登记”原则，除了“地随房走”分摊给业主的专有部分，建设范围内共有部分的土地使用权即归全体业主所有。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属全体业主，其性质与《民法典》第二百七十四条中的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并未规定依据规划建设的附属设施都归开发商。即使开发商支付了土地使用权出让金，取得了该宗地使用权，但是小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权应归全体业主共有。

对于个别存在简易维护结构的小区地面停车位，虽然修建是经规划部门批准的，但所占面积并未计入地上建筑面积，故其建筑面积未计入容积率，不能办理产权登记，不存在属于特定业主专有部分的可能性。根据《建筑物区分所有权司法解释》第二条第一款的规定，地面停车位虽然构造独立，能明确区分，也具有利用上的独立性，可以排他使用，但不能登记成为特定业主所有权的客体，因此该部分停车位应属于《民法典》第二百七十五条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，属于全体业主共有。

综上所述，不动产登记机构可为A公司办理10栋住宅楼的首次登记，但小区规划地面（露天）停车位归全体业主共有。根据《不动产登记操作规范实施细则》第三十六条的规定，A公司“应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有”，登记机构在登记簿中予以附记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）