精装修设计全程操作管理

郭高尚

杭州首开润泰置业有限公司 浙江 杭州 310000

1 设计管理流程指引

精装修交付住宅楼盘从拿地阶段到整体交付，各阶段主要工作的管控要点和输出成果，如表1所示。

表1 各阶段主要管控要点和输出成果

2 各节点管控要点

2.1 户型优化

在项目建筑总规划阶段室内设计就需介入户型优化。因为建筑设计对建筑规范，外观，总体容积率等比较专业，主要解决结构性问题，而相对人性化的室内格局、户型及细部比例尺寸研究较少，这是建筑设计在前期规划中的盲区。客户关注点除楼盘的外在显性价值，如地段、小区环境、周边配套等因素前提下，更在乎住宅产品的“内在”，户型格局是否贴近生活需求，是否满足长期居住的便利性，随着市场产品的多样、可比、完善，应该把关注点放在居住者真正的感受上，因为房子是能给人带来幸福感的[1]。

户型优化是楼盘品质定位的最重要工作，在这个阶段，室内设计的主要工作内容有：

各空间功能确认，建筑尺寸预留建议；完成结构柱网复核，提资给建筑专业；完成建筑、结构、设备、室内各专业交圈。

2.2 精装户型方案设计

户型平面方案定稿后，室内设计开始对空间进行概念方案设计，依据营销策划报告，成本投入概算，市场竞品报告的资料进行总结分析，形成概念方案材料并进行汇报[2]。汇报文件包含：设计总说明；相关竞品楼盘分析；彩色平面图；各空间色调说明；室内风格定位与各空间意向图片；设计计划节点制定进度表。

2.3 精装方案定稿

概念方案确认后开始进行室内设计方案的深化方案，本阶段主要确认的设计内容有：明确的设计定位；客群模拟；点位分析；收纳分析；空间设计分析，各主要空间效果图及su模型，包括但不限于大堂、客厅、餐厅、主卫、主卧；交付标准；软装意向；材料分析；造价分析。

2.4 扩初设计

确认精装设计方案后进入扩初设计阶段，本阶段具体内容，如表2所示。

表2 扩初阶段图纸内容

本阶段最重要的工作为点位复核工作。作为精装修交付项目，从建筑设计阶段室内开始介入，户型内隔墙，点位全部按照后期交付精装修点位进行预埋，故此必须首先明确各空间的点位标准，提资给如PC厂家，综合图单位及智能化设计等。各厂家或设计院根据精装修末端点位进行墙体定位及管线布置深化，在这个过程中不可避免的需要进行多次的多部门多次组织设计交圈，以确保工程能够顺利按照设计方案进行实施。

2.5 精装施工图纸

扩初阶段设计内容确认后，进入精装修施工图设计阶段。本阶段主要完成的涉及内容有：

平面图：隔墙尺寸图；平面深化布置图；地面拼花图；顶面造型图；顶面灯具图；开关连线图；插座点位图；

立面图：各功能空间立面详图；节点大样索引；门表索引；

节点图：造型节点；家具大样；门表大样；

机电图：电气、给排水、暖通、智能化等各相关专业施工图

图纸复核：结构核对及吊顶标高核对；

材料部品：精装材料部品招标技术文件及图纸及选型：洁具、龙头、橱柜、厨电；排风扇；浴霸；防雾镜贴；灯具；木地板、石材、面砖、壁纸；木饰面、户门及户内门、防火门、闭门器；衣柜；门锁、合页、小五金；净水器、垃圾粉碎器、开关面板等。

二次深化：厨房；室内燃气管道路由及燃气表定位图；电梯轿箱精装修施工图；木饰面深化图；户门及户内门深化设计图；公共空间防火门深化设计图；墙、地面铺装排版二次深化（瓷砖/石材）；综合天花二次深化（含消防)。

2.6 交付标准梳理

为精准把控成本投入，适应市场需求，在户型平面功能确认后即可启动项目的交付标准梳理。由营销部门调研市场周边竞品项目的交付标准梳理，提供交付标准及品牌建议，成本部门对各项成本投入分解，由项目部组织召开专题会进行确认。

2.7 部品部件选样

确认交付标准后，由成本部提供各品牌供应商，在可控制的成本范围内，由精装修设计进行部品部件选样，按照各部品类别进行二次深化或者提供产品信息参数，复核进图纸并进行确认，最终形成清单进行设计会签。按会签文件如有更新需及时替换，下发前由精装设计确保装饰效果，成本部核准品牌、供货周期及技术参数等是否满足工期要求，以确认最终型号。

2.8 设计交底

施工图完成后，由室内设计岗组织公司各部门进行精装修设计交底会议，交底会议的内容主要有：

方案讲述：讲解平面功能，方案效果图等

交付标准：装饰材料，部品部件等

读图讲图：施工图讲图，重要节点做法

交底对象有营销部，成本部，产品运营部、工程部，售后岗，前期部等，亦可以邀请咨询公司同时参与。本次会议主要面向后期方案落地实施各岗位人员一次方案交底，同时也为后期施工图联合图审顺利进行做铺垫。

2.9 施工图联合图审

完成设计交底会议后，督促各部门各岗位充分读图审图，在规定的时间内提交图审意见，并组织召开施工图图审会议如表3所示。

表3 各岗位审查要点

2.1 0 施工图外部图审

精装修施工图完成并通过内部审查后，即可根据项目开发进度要求进行外部图审工作。此项工作主要由前期进行图纸报审，设计院配合图纸上传，根据图审意见进行调整，最终完成图审，拿到图审合格证书。

3 图纸类管理标准指引

3.1 绘图深度及图例标准

精装修施工图是设计方案实现的载体,是成本测算的依据，是指导施工的标准。越细致的图纸内容越有利于项目的顺利实施，是工程量化的最终体现。我们对每个功能空间的出图原则，工艺做法，点位标准等细节都做了细致的探讨，形成设计院出图的标准。绘图深度要求如表4所示。

表4 图纸标准及深度要求

3.2 通用工艺标准节点

每个项目可能有多种户型，多钟装修风格，但是大部分的设计内容只是在面层选材和造型上的差异，故仍会有较多的通用节点做法。每个通用节点都会牵扯到成本的清单描述，工程的施工规范，设计效果方案等内容，所以对于通用节点做法的正确描述非常重要。

4 材料部品部件

4.1 材料及部品部件清单

结合设计方案，交付标准，经成本部确认完成招采的部品部件品牌及选型，形成完整的项目材料及部品部件清单。清单内容经过各部门审查后会签确认，用作后期指导实施的主要依据。项目根据户型，公共区域，架空层方案不同，需整理不同的材料清单，所涉及到的材料往往有几十种之多，若不汇总明确，将极大地干扰后期施工秩序，影响工期及设计效果[3]。

4.2 材料及部品部件封样

精装修设计所涉及的材料非常多，必要的材料管理制度是保证工程正常实施的基本前提。在设计方案确认后，以设计院提供的装饰主材设计样品为依据进行封样，所有的设计选型材料均通过专题会的形式进行确认，然后由各主要部门进行会签留档。

5 样板间配合与管控

5.1 样板间配合流程

样板房是一个楼盘的脸面，其效果好坏直接影响房子的销售，质量优差直接影响后期大货的质量标准，成本造价直接影响整体费用的测算。所以对样板间的设计指导，设计监督非常重要，要在过程中与设计，成本，工程充分沟通，在不同的施工阶段进行相应的设计管理输出工作：（1）由工程部组织，精装修设计主导施工蓝图，二次深化图纸及部品清单交底；（2）现场放线后，组织设计师现场复尺，确保标高 天花造型比例正确，同时复核土建预留点位；（3）基层做完后，组织设计师到场配合，确保立面造型及平立面关系正确；（4）安装时，精装负责人需对现场差异问题第一时间予以配合答复，如因未按图纸施工或其他影响装饰效果的问题，强制整改，不允许进行下一步施工；（5）面层施工前，精装负责人需负责审核施工方铺装、线条等二次深化方案，确认后下单铺装。

5.2 样板间巡场制度

为了把控项目品质，及时了解项目进度及重难点情况，设计师定期的样板间巡场非常重要。一般过程中要求设计师每周抽一天到现场进行核查指导，并形成现场报告，及时发现现场问题，及时纠错，保证方案顺利落地。

5.3 样板间后评估

样板间开放前十五天或面层材料施工完毕后，由项目工程管理部组织项目营销部、工程管理部、客服部、产品研发部、成本部、精装修设计联合巡检；（1）巡检完成一天内，由精装修设计汇总各部门巡检意见，工程部一天内回复整改方案，交由精装修设计确认；（2）项目工程部负责整改，确保开放品质；（3）针对未按巡检意见整改或整改后未达标准及效果的部位，由项目部组织强制拆除。

5.4 开盘前营销、投发、客服、物业类配合

精装修设计管理在项目开发过程中与营销、客服、前期等沟通也非常频繁，主要服务包括以下内容：（1）户型差异与特殊楼层差异资料；（2）户型赠送率（使用率）统计；（3）户型彩页提资与核对；（4）预售文件住宅编号与非住宅编号核对，户数核对；（5）营销说辞及宣传单设计描述核对；（6）签约户型图；（7）合同附件提资；（8）效果图制作；（9）设计细节；（10）家配图；（11）预售楼栋门牌号核对；（12）物价备案表格核对；（13）交付标准（品牌、内容等）；（14）物业招标文件设计部分填写。

6 总结

精装修设计管理指引始终贯穿项目精装修设计施工的全过程，明确规范了各阶段各岗位的工作内容、管理动作及输出成果事项。精装修设计技术要求有很多，涉及建筑、装饰、人体工程、装饰材料、机电、安装、装饰施工、成本、消防、法规、各地方人生活习性等多维度，作为房地产批量精装修产品不能从单一维度考虑来解决问题，毕竟我们的产品影响了我们的客户日常的生活，要更多地来研究他们的生活，要好用、耐用，即使出现问题也要好修，不能仅考虑美观，安全更是要放在第一位。