EOD 产业开发模式下的业态发展路径选择——以西安幸福林带世纪商业工程为例

□ 西安 何奕则

自 2020 年 9 月生态部、发改委、国开行联合发布《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》以来，EOD产业开发模式生态环境导向项目，如雨后春笋般地在全国呈现。但在探索项目谋划和包装方面的过程中出现了不少问题。最主要的问题之一是在如何挖掘 EOD 项目投入回报机制上，EOD 项目区内的业态选择成为了促进产业发展达成财务平衡的重要话题。西安幸福林带世纪商业工程，就是陕西省西安市城区一个集地上绿化林带、市政道路、地下空间利用、综合管廊、地铁配套五大功能为综合体的耀眼的生态环境经济导向（EOD）模式项目。笔者借助西安幸福林带世纪商业工程案例分析探讨EOD产业模式下的业态路径选择。

一、EOD 产业模式及其三个发展阶段

1.EOD模式。 E O D（ Ecology Oriented Development）模式是以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，以解决环保前期投入的资金问题。EOD模式是一种创新性的项目组织实施方式。

2.传统环境治理模式痛点。长久以来，环保作为传统的正外部性产业（即给他人谋福利，自己却没有得到相应补偿），市场机制一直不能有效的进行资源配置，因此环保产业主要依靠政府的购买服务和补贴。但依靠政府补贴，显然不是最佳策略，尤其是当政府资金短缺的时候，整个产业都显得岌岌可危。

3.EOD开发模式的三个阶段。（1）重构生态网络：通过环境治理、生态系统修复、生态网络构建，为城市发展创造良好的生态基底，带动土地升值；（2） 整体提升城市环境：通过完善公共设施、交通能力、城市布局优化、特色塑造等提升城市整体环境质量，为后续产业运营提供优质条件；（3）产业导入及人才引进：通过人口流入及产业发展激活区域经济，从而增加居民收入、企业利润和政府税收，最终实现自我强化的正反馈回报机制。

二、西安幸福林带商业项目概况及功能区构架

1.项目背景及概况。幸福林带位处古都西安的东郊“幸福路”。2016年西安市政府与“世界500强企业”-中国建筑达成合作意向，共同打造幸福林带项目。2019年，月星集团与中国建筑及幸福路管委会深入合作，整体规划、运营幸福林带商业板块！作为陕西省重点工程，也是西安市最大的市政工程、生态工程和民生工程，被誉为“世纪工程”。幸福林带项目主体位于幸福路和万寿路之间，项目跨越西安市新城区、雁塔区、灞桥区。2021年7月1日正式投入商用运营，为西北人民带来超越期待的多元化精彩体验。

2.各功能区的业态组成与配套功能。幸福林带按纵轴区域划分为“三大功能区”：（1）动之谷（全民健身、家庭亲子）：位于幸福林带北段，该区域主要以运动为主题，建设多座体育场馆，包括击剑馆、射箭馆、射击馆、冰球馆、乒乓球训练馆、篮球训练馆、羽毛球训练馆、健身房、游泳馆以及电子竞技馆等，辅助一些配套的餐饮及商业。（2）森之谷（生态森林）：位于幸福林带中段，该区域为地下商业集中区，包括购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态，地面景观部分以生态森林为主，建设有 IMAX 影院，为幸福林带景观制高点。（3） 乐之谷（文化休闲）：位于幸福林带南段，该区域主要为文化、餐饮、创意集市业态。南段以政府公益项目为主，建设下沉式图书馆、文化馆、市民活动中心等； 北段以餐饮、商业业态为主，建设集市广场等。

3.幸福林带按功能分为“ 五大业态”。（1） 地上景观。作为全国最大的城市林带工程，幸福林带景观设计坚持以“林”为主的生态优先原则，整体林带占地面积1134亩，总绿化面积约70万平方米，种植树木4万余棵，绿化覆盖率高达85%，是改善西安城东环境的生态屏障和天然氧吧。（2）市政道路。市政道路方面，林带北段幸福路跨陇海线与广运潭相接，南端经长鸣路直达南三环，通过新兴南路快速干道接东三环。市政道路改造 12 公里，单边各6车道，宽约35米至40 米。（3）地下空间。地下空间负一层为商业及公共服务配套，建设了23个下沉式广场，34个“水滴”天井和42万平方米的商业及公共服务配套设施。（4）综合管廊。综合管廊采用方舱结构，分别为综合舱、压力舱和燃气舱，配置 AI 智能巡查系统。其中燃气舱为单独配舱专门配备的红外监控，提升了安全性，极大方便了电力、通信、燃气等设施维护与检修。

三、EOD产业模式下实现路径和产业导入运营分析

1.EOD模式实现路径。幸福林带商业项目是一 个以EOD产业模式-生态环境治理为导向，以 PPP 模式实施，结合公共交通导向开发的政府和企业通力合作的城市更新示范案例。项目的成功实施，将为后续城市更新项目提供丰富的借鉴经验。幸福林带将完善区域基础设施、促进区域产业发展、提升区域生态环境，对区域发展产生巨大效应。林带两侧现已落户传化智联西北运营中心，将打造物流产业集群；落地文化创意主题区东方文化小镇，打造文化创意产业集群，产业集群的导入将彻底解决老城区产业空心化、结构单一等问题，实现区域经济的可持续发展。 EOD项目实施路径的四个主要环节为： ①坚持理念：保护优先，绿色发展，切实解决突出的生态环境问题；②产业融合：因地制宜，合理开发，结合地区实际合理、有序地发展关联产业；③系统推进：政府主导，市场运作，政府和市场协同发力；④创新实践：破解瓶颈，机制创新探索新机制新举措推动生态产品价值实现。

2.EOD产业模式在西安幸福林带项目的成功导入和运营分析。幸福林带项目的开发运营，充分融合体现了EOD产业模式实现路径的三个主要环节。①产业融合，全业态、全客层，TOD枢纽填补西安城东市场空白。整个幸福林带工程中，以地铁轨道为主导的立体交通枢纽建设，覆盖城东300万客群，有效辐射西安1000 万人口。这就极大方便了市民和顾客的出行，同时，为综合商业体的可持续发展提供了交通保障。幸福林带所在的西安城东核心片区，沿线六个军工厂所形成的居住区为数十万人带来生活体验。根据相关资料数据显示，幸福林带周边三公里人口规模 92 万， 而购物中心主要是餐饮和零售业态，区域内至今依然缺乏规模大、业态丰富、体验感强的综合项目， 消费外溢严重，幸福林带顺应性地填补了西安城东市场空白。②系统推进，巨大商贸综合体打造多元化关联产业。西安环球港的进驻将重塑西安城市的商业格局，不仅给城东，更给西安带来商业升级。“环球港”系列项目是月星集团向多元化业务战略转型的载体，它的核心运营理念是文、旅、商、娱、体、展、教七大类别相结合，形成客流汇集地，打造极具个性化的真正的智慧型文旅商综合体。将新锐前沿的生活方式嵌入到商业建筑、商业模式和商业经营中，以文化体验作为商业改革的突破。以“活力之都”“文化之旅”两大主题板块为核心，响应“体育强国”及“书香中国”两大国家战略，引入体育场馆集群、展览馆、非遗文化中心等，打造健康文化体验地。并且，通过鲜明的业态规划，融合城市文脉的精装设计，以及阳光中庭、复古有轨小小车、演艺大厅等，打造西安城市商业的风向标。环球港不仅仅是商业和购物，更是一种顺应时代潮流和老百姓需求的全新生活方式。③创新实践，地下车库、地下管廊工程实现立体空间开发利用。由于负二层地下车库的设计和修建，是沿着整个幸福林带建设的，且分段设有多个停车入口。所以车位充裕，停车方便，极大地满足了就近游玩顾客和附近居民停车的需要。当今社会的发展，一切经济活动，都需配套解决停车问题，而幸福林带完美地解决了这一问题，极大地缓解了城市停车难问题。传统的电线电缆是沿着电线杆高空悬挂的，加上网络线路，人们夸张地说像蜘蛛网；传统市政水管道、煤气管道也是杂乱外漏，这些现状既不美观，更不便于维修检查，存在极大的安全隐患。幸福林带综合管廊工程的落地完成，由于建设设计规范有序，不仅实现了城市的美化理念，增强了管网的安全性，还提高了维护检查和抢修的精准性和科学性，改善了城市市政建设格局和风格。幸福林带将引领城市综合管廊工程的进一步扩大进程。

四、EOD主导模式下现存问题与商业项目的可持续发展

目前，EOD模式创新在全国已经取得初步成效。各地因地制宜，多措并举，在产业融合发展、实施路径、机制政策等方面开展了有益探索。但在EOD工作的推进过程中，也有一些风险问题值得关注。

首先，产业发展不能达到预期效果，不结合当地社会经济状况进行简单的模式复制在EOD的开发思路中是不可行的。其次，有的地方没能正确理解开展试点的目的，以EOD模式试点之名，行项目融资之实，开展试点仅仅是为了获得金融机构资金支持，违背生态导向开发要义，自然也无从谈起生态环境综合治理对业态调整，产业布局的实际影响。西安幸福林带，从资源综合有效配置出发，结合现代设计建筑风格，其生态化、立体化、开放性、综合性和对城市发展的引导性都是非常肯定的！ 然而通过调研观察：截止目前，虽说产业链业态比较齐全，但也许是建筑开发体量比较大，还有少部分商铺和车位有空置现象，而且顾客流量也欠佳。鉴于此，在EOD模式项目导入运营方面提出如下思考。

1.建筑体量及功能结构，在区域新空间设计上如何进一步与市场紧密对接。EOD开发模式下的业态选择核心难点在于如何处理和把握环境治理内部本身与外部相关产业的全系统关联的紧密程度，即项目主体的绿色产业收益应与环境质量的持续提升有长期正相关关系。从幸福林带的开发经验来看，业态的选择要注重与项目本身的交通和环境、生态环境、周边商业经济环境充分契合，尤其是在城市环境中要注重前期规划，注重创新，将多种环境统筹考虑规划，而非采用渐进主义的推广。城市空间开发环境复杂多样，只有做好统筹规划才能为业态的丰富性、多样性开拓探究。空间利用还应因地制宜，善于创新，最大限度利用平面及立体空间，推动“第四产业”发展，注重生态环境导向的业态入驻。幸福林带不少商铺和车位有空置现象，这无疑是对建设资源的一种浪费，也会波及到开发运营商的经济效益和可持续发展。建议在EOD主导模式下的生态项目设计上要进一步本着科学理性的原则，在追求时尚元素的同时注重本土文化切实结合，在商业空间功能设计上，还要考虑动态应变性。比如地下停车位设计上，是否可适当兼顾其它储存功能。总之，不能走“富建设，穷生活”的老路子，让建设资源发挥更大的经济效益和社会效应。

2.在现有建设规模和格局下，如何充分做好建设资源的有效利用。在EOD产业模式的运营过程中，采用大型专业的物业管理公司运营商业综合体，紧跟时代潮流和发展需求对内部商业业态进行不断更新，实现城市环境下地区商业价值的全面提升。产业运营，首先要大力宣传，招商引项，盘活资源。同时，做好市场供需调研，包括租金价位是否适中？铺面面积大小是否适合商家需求等精准考量。还有，一定要吸引大型超市入住，因为百姓生活最主要的就是柴米油盐，大型超市最能带动人气人流量。

3.区域内产业结构优化问题，如何做好城市管理运营商。幸福路片区内产业以军工工业和零售业为主。随着科技的进步，传统军工产业逐渐退出历史舞台，军工厂用地效率低下。由于电商冲击、消费者需求升级，零售业这种起源于市场经济初期的商业形态逐渐退出主流商业市场。如何做到在对区域原有风俗传统继承、融合、发展的基础上引入相关产业，帮助区域产业升级，实现区域可持续发展是区域长久繁荣的核心问题。城市管理运营商为“经营城市”提供后期运营，与城市开发方案提供商互为补充，为“经营城市”提供全生命周期的服务。幸福林带的可持续发展，要联动幸福路片区的综合开发，不断构筑产业整合平台，推动复合型的社区开发运营，推进智慧城市运营，以产业为抓手，促进区域经济持续增长。

五、结语

EOD主导模式下的生态商业开发项目，无论是前期的设计建设，还是后期的生态经济项目导入运营，都要不断探索研究，真正地贯彻项目可持续发展理念，这样才能实现EOD产业主导模式下的生态经济项目的宏伟愿景。西安幸福林带世纪商业工程通过对城市风貌、建筑形态、建筑高度、建筑密度等指标进行严控，使核心区建筑物布局合理、疏密有度、错落有致、风格鲜明，具备国际化大都市应有的品质和内涵。做为西安最大的城市林带和绿色风廊，依托其生态价值和吸附效应，不仅能给西安打造一片风景优美的滨林开放空间，还可大力发展总部经济、现代商贸、科技创新、金融服务和文化创意等产业，吸引世界500强和国内100强企业入驻，引领支撑城市发展。在今后几年它还将被建设成一条“丝绸之路文化交流、经济贸易交流、和平共处与友好发展”的长廊。