农村住宅买卖合同的效力——以“房地产权分离原则”和“房地交易一体原则”的区分为研究视角

杨述兴，刘佳玲

[中国农业大学，北京 100083]

引 言

《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)(以下简称《土地管理法》)第六十二条第五款规定，“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。从该条款的规定可以看出，村民可以出卖自己的住宅。尽管我国采取了房地产权分离原则，对建筑物和土地分别赋予了所有权，但是从物理属性上来看，建筑物无法脱离土地而存在，因此在房地产交易中也应该遵循我国法律规定的“地随房走，房随地走”原则。根据房地交易一体原则，村民处分自己的房屋时，宅基地使用权也应随之转让。在我国，宅基地使用权主体资格有身份限制。那么，村民出卖自己房屋合同的效力是否会受买受人主体资格的影响呢？

通过在“北大法宝”上搜索，截止到2022年6月30日，引用《土地管理法》第六十二条第五款审理的民事案件共83件，涉及农村住宅买卖合同效力纠纷或宅基地使用权转让纠纷的有59件，其中法院认定农村住宅转让给非集体经济组织成员的合同有效的仅有5例，多数法院以“违反法律、行政法规强制性规定”为由判决合同无效。在绝大多数住宅买卖合同无效的案件中，法院都认为当权利人出售住宅时会同时处分宅基地使用权。关于农村住宅买卖合同的效力是否会因买受人不具有集体经济组织成员身份而受影响，法院的看法不尽相同。在(2021)粤04民终2599号案例中，法院认为：“农村宅基地使用权系村民基于农村集体经济组织成员的身份，从本农村集体经济组织无偿取得，与特定的身份相联系，非本农村集体经济组织成员无权取得或变相取得。我国《土地管理法》禁止农村宅基地使用权在非同一农村集体经济组织成员之间流转，目的是防止农村宅基地流转到本农村集体经济组织之外，维护农村集体经济组织的利益和农村的社会稳定。”也有法院认为，判断房屋合同效力时不应以是否为本集体经济组织成员为标准，而是按照合同生效要件逐一进行判断。如(2020)湘06民终2072号案，法院认为：“房屋买卖并不违反法律、行政法规的强制性规范，也未损害他人合法权益，现有法律也并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地以及地上房屋，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。”

在学界中，对于如何认定农村住宅买卖合同的效力也存在不同观点。如霍明善认为，在认定合同效力时，可以特殊情况特殊处理，运用公平原则和公序良俗原则，将宅基地与房屋相分离，复杂问题简单化，宅基地转让合同无效，房屋买卖合同有效。(1)霍明善：《农村居民私有住宅买卖的效力分析——以宅基地使用权流转为视角》，《云南警官学院学报》2014年第2期。而秦弓、娅琳认为，根据《民法通则》第6条的规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理此类案件时，应适用国家政策进行裁判。根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。(2)秦弓、娅琳：《法院不支持城镇居民农村购房》，《人民法院报》2007年8月10日第8版。

综上可以看出，在司法实践与学界中，关于农村住宅买卖合同的效力，目前还存在争议。我们认为，之所以不同法院对农村住宅买卖合同的效力有不同的判决，主要是因为他们对相关法条的理解还不够深入透彻，没有准确理解和适用相关法条。本文认为，只要理清了房地产权分离和交易一体原则的基本含义，从我国法律的相关规定出发，就可以很好解决农村住宅买卖合同的效力认定问题。本文以下将对此问题展开分析论证。

一、房地产权分离原则和房地交易一体原则的内涵

房地产权分离原则和房地交易一体原则各有其确立的事实基础和法律缘由，也各有其适用的场景和条件。我们认为，判断农村住宅买卖合同的效力不应该以房地产权分离原则为出发点，而应从房地交易一体角度去判断。

(一)房地产权分离原则

关于房屋物权与土地物权的关系，存在着两种立法例：1.房地一体主义，又称结合主义，是指不承认建筑物为独立的不动产，建筑物需要依附在土地上，房屋与土地结合作为一个不动产，房屋为土地的一部分，不构成独立的不动产。2.房地分离主义，即房屋与土地各为独立不动产，两者有密切关系但为不同权利的客体。(3)高圣平：《土地与建筑物之间的物权利用关系辨析》，《法学》2012年第9期。房地一体主义和房地分离主义的判断标准主要体现在立法层面，即看各国立法中是否在房与地两个标的物上分别设立独立的产权。参考各国的立法可以发现，除了德国等少数国家外，世界上绝大多数国家都采用了房地产权分离主义。这主要是因为：近现代以来，多层住宅建筑盛行，如果不坚持房地分离立法主义，那么住户对其房屋就只能是共有产权。根据共有规则，住户在处分自己的房屋时，就必须取得其余所有住户的同意(共同共有)或者取得其余至少三分之二以上住户的同意(按份共有)。无论将住户对建筑物的产权理解为共同共有，还是按份共有，均会严重阻碍住户处分其房产，这明显不符合鼓励交易的市场经济原则。因而，为了明晰高层住宅的产权，有必要赋予高层建筑的区分所有权人独立处分自己房屋的权利，采取房地产权分离主义立法。为严格践行房地产权分离主义，在进行不动产登记时，必须将房屋与土地作为两个标的物登记在不动产权证书上。

我国采取的也是房地产权分离主义。从我国《不动产登记暂行条例》的规定中可以看出，我国对于房屋等建筑物、构筑物所有权的规定是单独于土地所有权存在的，(4)参见《不动产登记暂行条例》第二条和第五条的相关规定。这也意味着在法律权属上，我国所坚持的是房地产权分离主义，即对于房和地分别设立产权制度。以我国的建设用地为例，建设用地所有权归国家或者集体所有，而地上建筑物、附着物所有权归建设用地使用权人。宅基地作为建设用地的一种，所有权归集体所有，宅基地上住宅归农民所有。我国是社会主义公有制国家，土地所有权不可转让，农民对宅基地所拥有的权利只是宅基地使用权，根据《民法典》的相关规定，其权利性质是用益物权。因而，我国立法中的房地分离主义，主要指的是土地使用权与房屋所有权为各自独立的物权。作为不动产的土地与房屋，在发生物权变动时，应分别对土地使用权和房屋所有权进行登记，否则会导致产权不清。尽管我国《民法典》有“国家对不动产实行统一登记制度”的规定，但这只是为提高政府管理效率和减轻老百姓登记负担的举措，并不代表我国实行了房地产权一体立法主义，在确权颁证时，证书上还是要明确将土地与房屋区分为两个不同的权利客体，分别进行产权登记。

但是，对于宅基地以及农村住宅而言，目前绝大多数情况下，一处宅基地仅一户住宅，农民依法出售房屋时，并不存在需要取得其他共有土地使用权人同意的情形。也就是说，在现阶段，我国农村住宅和宅基地权利主体单一，不存在像城市高层建筑那样需要产权分离的理由，从产权角度看，农村住宅和宅基地产权其实可以不分离。但是，在立法上，我国坚持了房地产权分离的不动产立法主义，宅基地农村住宅属于不动产，权利变动登记时，仍须将宅基地使用权和房屋所有权单独登记。

(二)房地交易一体原则

我国对建筑物与土地的产权规定非常明确，即“房归房，地归地”。但是，从现实中的房地产交易看，是否存在只卖房不卖地或者只卖地不卖房的情形呢？从物理属性上来看，建筑物与土地具有不可分性，建筑物、地上附着物不可能成为“空中楼阁”，因此在实践交易时仍需要考虑两者的关联。根据《民法典》(5)参见《中华人民共和国民法典》第三百九十七条和第三百九十八条。《城市房地产管理法》(6)参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条。以及《土地管理法》的相关规定，行为人在处分建筑物、地上附着物时，必须一并处分土地使用权，即所谓的“地随房走，房随地走”原则。在日常生活中，人们说“买房”往往既包括买房(所有权)，也包括买地(使用权)；从交易成本来看，久居高位的房价绝大部分都是土地使用费。因而在房地产交易实践中，我国践行的是房地交易一体原则，并且具有鲜明的中国特色，即交易对象是指土地的使用权和房屋的所有权。

尽管在法律表达上不尽相同，但我国仍坚持了房地一体交易原则。《民法典》第397条规定“以建筑物抵押的，建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”，《城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《土地管理法》第六十二条第五款规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。可以看出，在房地产交易过程中，我国坚持了房地一体交易原则，但在产权上仍然坚持着房地分离立法主义，严格将土地和建筑物区分开来，分别为独立的权利客体。当然，我国关于房地交易一体原则的规定并不明确，也并不完善。《民法典》规定，处分房地产抵押物时要“房地一体”，但并没有关于房地产买卖需“一体”的规定。《城市房地产管理法》第三十二条的规定适用范围仅仅涵盖了城市建设用地和商品房，对于农村住宅和宅基地并未涉及，并且第三十二条的用语是“房地产”，对于是否可以单独对房屋买卖或者是建设用地使用权的转让也未明确。《土地管理法》第六十二条也仅仅规定了住宅处分后对再次申请宅基地的限制。尽管我国现有法律规范对房地一体交易原则的规定还不完善，但是我们仍然可以从以上条文中释读出我国在房地产交易环节坚持了房地交易一体原则。毕竟，坚持该原则最有利于实现交易目的，也最有利于保障交易安全。

房地产权分离的目的是为建筑物区分所有权人赋予独立产权，给予其独立的财产处分权，可以自由交易房屋，最大限度发挥房屋的价值；而房地一体交易原则，则是从房地产交易合同实际履行的角度出发，建筑物与土地的不可分割性使得在处分任何一个客体时都要同时处分另一个客体，单独处分房屋或者土地使用权在实践中不具备可操作性，不利于保障交易安全，不能有效维护市场交易秩序，因此，在房地产交易中也应坚持一体交易原则。但是，房地一体交易并不会改变建筑物与土地是独立产权的事实，二者并不冲突。房地产权分离与房地交易一体原则是基于不同的立法考量，房地产权分离的目的是赋予区分所有权人独立的处分权，使其在处分其房屋时不受限制；而房地交易一体原则则是在强调交易过程中要严格践行房地不分的规则。

综上，在建筑物与土地的权属关系上，我国严格践行房地产权分离主义，在实际交易过程中坚持房地一体交易原则，二者互为补充，共同构筑了我国房地产法律制度。无论是房地产权分离还是房地一体交易，都是我国的立法实践，在现实房地产交易中，既要充分考虑到建筑物和土地是不同的权利客体，也要始终坚持房地一体交易原则。

二、农村住宅买卖合同的内涵

《土地管理法》第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”出卖、赠与合同履行完毕会发生物权变动，租赁合同并不会导致物权变动，为避免混淆，本文只讨论宅基地上住宅买卖合同的效力。宅基地上住宅买卖合同是买卖合同的一种，根据《民法典》的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，其内容一般包括了标的物的名称等条款。(7)《中华人民共和国民法典》第五百九十六条规定：“买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。”那么对于农村住宅买卖合同而言，其标的物是什么呢？是仅指建筑物，还是除了建筑物外，也包括宅基地？

(一)买卖合同的标的不同于买卖合同的标的物

农村住宅买卖合同的标的是出卖人转移财产权、买受人支付价款的行为，即给付行为。农村住宅买卖合同的标的物是出卖人和买受人给付行为指向的对象或客体。对于农村房屋买卖合同而言，其标的只能有一个，即给付行为。但是，根据房地交易一体原则，房地产买卖合同的标的物却包括土地和房屋两个，也就是说，房屋买卖合同的标的物，或者是由建筑物与土地组成的集合物，或者是房屋和土地这两个独立的标的物。而对于土地使用权转让合同而言，如果地上有定着物，那么该合同所处分的标的物应当是土地以及地上定着物，如果地上无定着物，那么该合同所处分的标的物仅仅只是土地这一单一物。

买卖行为是负担行为/债权行为，负担行为的客体可以是单独的一个标的物，也可以是多个独立的标的物，即负担行为的标的物既可以是单一物或合成物，也可以是集合物。如工厂作为集合物，尽管其不能作为物权行为的标的物，比如，甲不可以通过一个物权行为将整个工厂处分给乙，但是，甲可以将整个工厂进行“打包”出售给乙，一个出售行为的标的物可以同时为多个独立的物。(8)根据物权客体所承载物权数量的不同，物可以分为单一物、合成物和集合物。单一物是指形态上为独立一体，但各个构成部分已经失去了本身个性的物，如猪、狗。合成物是指数个物，且该数个物没有失去本身的个性，但是结合成一体的物，如汽车。集合物是指由多数的单一物或者合成物，在没有失去自身的个性以及经济价值的前提下，集合成具有独立的经济价值的聚合物，可以分为事实上的集合物(如图书馆)以及法律上的集合物(如企业)。参见王泽鉴：《民法总则》，北京：北京大学出版社，2009年，第201页。

买卖行为的标的物不同于物权行为(9)我国学界以及司法实践中是否承认物权行为/处分行为，是一个有争议的问题，但是，这并不会影响本文的研究结论。物权行为理论认为，引起债权发生的债权契约与引起物权变动的物权行为，是两个不同的法律行为，一个法律行为不能发生债权和物权变动的二重效果，债权行为只能发生债权债务关系，物权变动是物权行为的效果，物权行为与债权行为相分离而独立存在。不承认物权行为的债权形式主义认为，发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，一个法律行为固不能同时发生债权变动与物权变动的双重效果，但物权变动仅须在债权意思表示之外加上登记或交付即为已足，不须另有物权变动的合意。本文认为，无论物权形式主义还是债权形式主义，都将买卖合同与买卖合同的履行予以区别，买卖合同一旦有效，会在当事人之间产生债权债务关系，买卖合同有效后，才有买卖合同的履行问题。买卖合同的履行会导致物权变动。物权形式主义认为，履行买卖合同的背后有当事双方转移标的物所有权的意思表示，该行为是一个法律行为，即物权行为，而债权形式主义认为，该履行行为就是双方在买卖合同之外的登记或交付行为，并不是一个单独的法律行为。也就是说，在买卖合同效力的认定上，物权变动的物权形式主义和债权形式主义并无区别，他们的区别在于合同的履行上，即是否承认该履行行为背后是否存在一个变动物权的法律行为。的标的物。买卖行为的标的物可以是数物，但是就物权行为/处分行为而言，根据一物一权原则，一个处分行为只能处分一个标的物。由于组成集合物的各个物并没有失去其本身的独立性，集合物不能作为处分行为的标的物，因此处分行为的标的物只能是单一物或合成物。我国在不动产产权上采取的是房地分离主义，因此，房屋作为合成物，土地作为单一物，为两个不同的物，房屋和土地不能共同成为一个物权行为的标的物，但可以是一个负担那行为/买卖行为的标的物。

(二)农村住宅买卖合同的标的物既包括房屋，也包括宅基地使用权

1.基于房地交易一体原则的分析

从语义上来看，住宅买卖合同的标的物仅仅指向的是住宅。按照传统民法观点，物必须具有物理上的独立性，而房屋无法离开土地单独存在，不存在物理上的独立性。但随着社会的发展，物的独立性也可以根据交易的观念或者以法律规定来确立。根据房地产权分离原则，从法律属性上来看，住宅是有独立产权的客体，可以是该合同的唯一的标的物。这是否意味着住宅买卖合同的标的物只能是住宅，而不包括土地了呢？本文认为，只要理解了房地产权分离和交易一体原则的确切含义及适用条件，这个问题并不难解决。产权分离是房地产交易的前提(给区分所有权人单独的处分权)，也是交易结束的见证(住宅所有权和土地使用权分别登记)。在整个交易过程中，房地产权分离原则和房地产交易一体原则各司其职，各有适用的空间。在判断农村房屋买卖合同的标的物数量时，我们不能根据房地产权分离原则去判断房屋买卖合同的标的物仅是房屋，而应该在坚持土地和房屋是不同物权标的物的基础上，根据“地随房走，房随地走”的交易一体原则去认定房屋买卖合同的标的物既包括房屋，也包括宅基地使用权。也就是说，根据产权分离原则，房屋和土地是不同的标的物，是不同的物权客体，但是我们不能根据房地产权分离原则，只能根据交易一体原则去判断住宅买卖合同的标的物究竟是一个还是两个。一旦把这个道理说清楚了，那么，该如何去判断房屋买卖合同的标的物的问题，就很简单了。但是，司法实务部门和理论界中，总有那么一些人，囿于成见，不是从交易一体原则出发，而是从产权分离原则的角度出发，去讨论住宅买卖合同的标的物，去讨论住宅买卖合同的效力。出发点错了，其推导出的结论当然也就难免错误。我们认为，这是当前在判断房屋买卖合同效力上仍存在较大争议的根源。

因此，根据房地交易一体原则，或者说从法理上讲，住宅买卖合同的标的物既包括房屋，也包括宅基地。住宅买卖合同的标的物当然是两个，而不是一个。

2.基于对现行法相关规定的考察

那么，我们应如何从现行法律规定出发去判断住宅买卖合同的标的物呢？从字面上看，《土地管理法》第六十二条第五款所表述的仅仅只是单纯的住宅买卖合同，该条款并没有明确规定住宅买卖合同的标的物是否也应包括建筑物范围内的宅基地使用权。但是，对于建筑物的抵押，《民法典》第三百九十七条以及第三百九十八条明确规定：“建筑物抵押的，土地使用权一并抵押”，即在实现抵押权时，建筑物和土地使用权一并“折价、拍卖或者变卖”，不允许建筑物单独进入市场。这主要是考虑到建筑物无法离开土地而单独存在。如果由建筑物受让人通过债权方式，比如以租赁方式使用土地，会徒增抵押权实现的难度。因此，法律规定了建筑物抵押，土地使用权一并抵押，以斩钉截铁的立法规定，提高了抵押权实现的效率，这就是房地交易一体原则在《民法典》中的体现。并且从《民法典》的规定来看，不存在只处分房屋而不处分土地使用权的买卖合同。因此，农村住宅买卖合同可以类推适用《民法典》关于建筑物抵押的规定，即农村住宅买卖，应当将建筑物范围内的宅基地使用权一并买卖。

另外，根据《房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让，是指房屋所有权和土地使用权一并转让。该条明确使用了“房地产转让”的法律表达，即“房地产转让”，既包括“房”的转让，又包括“地”的转让，明显指代了房屋与土地两个标的物。宅基地作为集体的建设用地，区别于城市建设用地，并不能够直接适用该法。但城市建设用地与宅基地在功能上是相同的，即都是建设用地，我国对于城市建设用地的交易有明确规定，因此在处理宅基地使用权纠纷时，也可以参照适用城市建设用地的相关规定。

因此，尽管《土地管理法》第62条第5款规定的是农村“住宅买卖”，但是，在确定该买卖合同的标的物时，可类推适用《民法典》以及《城市房地产管理法》的相关规定，即农村住宅买卖合同的标的物有两个，即住宅和宅基地。

3.基于我国不动产登记实践的考量

此外，在履行住宅买卖合同而进行建筑物变更登记时，从相关政府行政部门是否会就建筑物下所占范围内的建设用地使用权一并审查的角度来看，也可以印证房地交易一体原则在我国得到了切实遵循。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款的规定，房屋等建筑物必须与应当依附的土地一并登记。第四十条明确规定，宅基地使用权可以单独申请登记，但是对于房屋所有权的登记，必须与宅基地使用权共同登记。在地方的立法实践中，比如《深圳经济特区房地产登记条例》规定，城市的建筑物所有权必须与土地同时登记。尽管该条例不能直接适用农村宅基地及其住宅登记，但是可以作为参考。(10)参见《深圳经济特区房地产登记条例》第七条。又如，从北京市规划自然资源委在官方网站上公开的《关于集体建设用地使用权的登记以及房屋所有权登记的规定》来看，对于建设用地使用权的登记有单独规定，但对于房屋所有权的登记，都会以有土地使用权登记作为前提条件，且从登记所需要提供的申请材料来看，对于已经办理土地使用权权属证书的或者是已经办理房屋所有权登记的，必须提供建筑物所占面积内的土地使用权的合法权属来源。需要指出的是，北京市关于不动产登记的规定包括了宅基地使用权以及住宅所有权的登记。从以上办理不动产产权登记的实践来看，尽管各地的处理存在差异，但都要求土地使用权与建筑物所有权同时登记。因而在我国进行不动产登记时，房屋所有权与土地使用权必须一起登记，单独处分建筑物时无法进行变更登记。如果建筑物不能够单独进行变更登记，那么双方交易的目的就无法实现。因此，农村住宅买卖合同的标的物应该是既包括住宅，也包括宅基地，否则该合同就不具有顺利履行的可能性。

4.基于日常生活经验的判断

再从生活经验上来看，相关公众一般均会认为买房就是买房加买地，住宅买卖合同实际上存在两个标的物，即房屋和土地，习惯认知与法律的文字表述之间是存在差异的。其实，房和地在物理属性上不可分割，为了实现交易的目的，履行住宅买卖合同就是同时处分房屋与土地两个标的物，这就是房地交易一体原则的内涵，这与相关公众的习惯认知是一致的。根据房地产权分离原则，尽管住宅是独立的产权客体，但是产权分离原则与在交易时一个负担行为可以同时指向住宅和土地两个标的物之间并不矛盾。正如前文所说，房地产权分离原则是房地产交易的前提，也是房地产交易履行完毕的见证。但是，在整个房地产交易过程中，并没有产权分离原则适用的空间，在交易过程中应当严格践行房地交易一体原则，即房屋与土地使用权必须同时买卖。

综上，无论是根据房地交易一体原则、日常生活经验，还是从现有法律法规分析，抑或是从不动产登记角度考虑，对于房屋买卖合同而言，其所涉及的标的物都应当是两个，即作为合成物的房屋与作为单一物的土地。就农村住宅买卖合同来说，其涉及的标的物是农村住宅和宅基地。

三、农村住宅买卖合同的效力

合同的效力，是指合同能否产生当事人所预期的法律效果。判断合同效力时，一般是从构成合同的主体、意思表示和标的三要素分别去判断。本文只从合同标的角度上讨论住宅买卖合同的效力，判断合同效力的另两个要素——行为能力和意思表示，本文不作讨论。根据前文的论述，住宅买卖合同是负担行为，其标的物包括房屋与土地这两个法律属性上独立的物。从收集到的裁判文书上看，绝大多数法院判决农村住宅买卖合同无效的理由都是因为宅基地使用权的转让无效导致了合同的整体无效。那么，住宅与宅基地两个标的物，在法律属性上并不失其独立性，在讨论合同效力时，是否可以单独讨论？合同无效分为部分无效与全部无效，宅基地使用权转让无效的结果是仅导致合同部分无效，还是会导致合同整体无效？

(一)因标的物部分无效会导致合同整体无效

根据《民法典》的规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。(11)参见《中华人民共和国民法典》第一百五十六条。这意味着合同部分无效的前提是该部分能够与其他部分可分，并且不影响其他部分的价值。那么宅基地使用权转让能否与其他部分完全可分呢？从法律属性上看，土地与房屋之间可分，房屋具有独立性；从理论上讲，房屋能够单独作为法律行为的客体。但是不得不考虑的是，从物理属性上看，房屋无法脱离土地而存在，宅基地使用权的转让无效会导致房屋转让的履行不能实现。根据房地交易一体原则，房屋与土地必须同时处分。因此从上述两个角度来看，宅基地使用权转让不能与转移住宅所有权完全割裂，宅基地使用权转让无效会导致住宅买卖合同的整体无效。

(二)因买受人主体不适格会导致合同无效

那么，应如何去判断住宅买卖合同的效力呢？综合我国现有法律法规，目前，我国并没有关于限制农户出售房屋的规定，法无规定即自由，农户对其房屋可以自由处分。但是，由于宅基地具有特殊的社会保障功能，具有强烈的福利性质，(12)郑尚元：《宅基地使用权性质及农民居住权利之保障》，《中国法学》2014年第2期。因而在宅基地交易上存在诸多限制性规定。《土地管理法》第六十二条第一款规定了“一户一宅”原则，而且规定只有“农村村民”才能够享有“一户一宅”。宅基地使用权人的身份是受限制的，即只有本集体的村民，才有资格享有宅基地使用权。因此，在判断住宅买卖合同效力时，当然要考虑受让人是否具备取得宅基地使用权的身份条件。如果不具备，根据《民法典》的规定，该合同属于违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。(13)参见《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的相关规定。

有观点认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定，对于《民法典》所规定的“违反法律、行政法规的民事法律行为无效”中的“法律、行政法规”，是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。(14)参见最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的相关规定。而对宅基地使用权的限制性规定仅是会议纪要或者国务院的通知，还没有达到法律、行政法规的层面。(15)参见2019年中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》〔2019〕11号、2007年国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔2007〕71号以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的相关规定。因此，即使农村住宅买卖合同的买受人不具备身份条件，也不能根据《民法典》的这一规定判断合同无效。(16)王文军：《论农村宅基地上房屋的买卖——“小产权房”的另一种形式》，《清华法学》2009年第5期。我们认为，根据《民法典》的规定，宅基地使用权的转让，适用的不仅有土地管理的法律，还有国家有关规定。(17)参见《中华人民共和国民法典》第三百六十三条。因此，对于宅基地使用权转让的限制性规定尽管本身不属于法律、行政法规层级，但仍属于“法律、行政法规的强制性规定”，此处的“法律”，即《民法典》第三百六十三条，而该条又指向了国家有关规定。因此，对于宅基地使用权转让，目前仅只有转让给同一集体经济组织成员才有效，非集体经济组织成员不是适格主体，转让无效。如果宅基地使用权的转让无效，根据房地交易一体原则，整个住宅买卖合同也无效。

(三)对法院或学界认定农村住宅买卖合同无效的说理的简单评析

在我国目前的法院判决中，认定合同无效实质上就是在坚持房地交易一体原则，因为对于宅基地使用权转让存在身份上的限制。因而，如果不具备取得宅基地使用权的身份条件，会导致宅基地使用权转让无效，根据房地交易一体原则，房与地不可分，部分无效会导致合同整体无效。部分法院和学者在讨论住宅买卖合同的效力时，表面上好像也认同并坚持房地交易一体原则，但在潜意识中仍然根据房地产权分离原则来判断合同效力，思考逻辑的混乱当然会导致缺乏内心确信地判断结论。

正如前文所述，房地产权分离原则有非常明确的适用条件，即它只是为多层建筑中的区分所有权人赋予了单独处分自己房屋的权利，该原则因此而生，这也就表明了该原则也只有在区分所有权人出售自己不动产之前才有适用空间。在房地产交易环节，我们并不是根据房地产权分离原则，而是根据房地交易一体原则去分析判断合同的标的、合同的标的物以及合同的效力。在履行房屋买卖合同，进行房屋和土地产权登记时，产权分离原则才登场，即登记机关要将房屋和土地作为独立的物进行分别登记。一方面，我们可以将不动产登记视为房屋买卖合同履行结束；另一方面，此时的不动产登记也未尝不是房屋买受人的下一次“出售自己不动产之前”，按照产权分离原则进行的登记。

结 论

房地产权分离原则产生于城市多层建筑的出现，后来，逐渐扩展至整个不动产领域，产权分离原则强调土地和地上定着物是不同的物，是不同的权利客体。在我国农村，根据“一户一宅”原则，一块宅基地及宅基地上住宅的权利主体往往只有一人，即“一户”，并不存在着类似城市多层建筑中那样有多个区分所有权人的情形。就此而言，宅基地使用权和宅基地上的房屋产权并没有需要“产权分离”的事实基础，但是，考虑到产权分离已经是确定不动产产权的普遍规则，农村宅基地和房屋不可能是产权分离的法外之域，加之我国法律也并没有明确规定宅基地和农村房屋产权是“产权分离”的例外，因此，和城市不动产一样，宅基地和农村房屋的产权也一定是分离的。而在房地产交易中，则应根据房地交易一体原则，而不是根据产权分离原则去判定合同的效力乃至去处理合同纠纷。只有在深刻把握房地产权分离和交易一体的确切含义和适用条件后，我们才可以妥善解决农村住宅买卖合同纠纷，才能够做到统一司法裁判尺度，减少矛盾纠纷，减少司法资源的浪费。