协议离婚后能否单方申请不动产转移登记

徐映雪

案例

张三与李四因感情不和，办理了协议离婚手续。双方在离婚协议中约定，原登记在双方名下的房屋A 归张三所有。后张三因出国工作并未及时要求李四配合办理房屋A 的转移登记。两年后，张三回国要求李四配合办理过户，但被李四拒绝。现张三持离婚协议单方向不动产登记机构提出申请办理转移登记，登记机构能否办理？

分析

当事人离婚有两种情形，即协议离婚和法院判决离婚。法院判决离婚的，根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款的规定，当事人可以凭生效法律文书单方申请转移登记。协议离婚时，常因未还清贷款、工作繁忙等原因，在离婚后没有及时办理转移登记，导致出现对方当事人无法联系或拒绝配合的请况。当事人能否持离婚协议单方申请登记呢？很多人认为，离婚协议在婚姻登记机关工作人员见证下签订且盖章备案，已对房产归属进行了背书，因此当事人可单方申请登记，其实不然。

一方面，离婚协议书不能直接产生物权变动的法律效力。我国在不动产物权变动效力上以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第一千零七十六条规定：“夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释》第六十九条第二款规定：“当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。”离婚协议是当事人双方在平等自愿的前提下签订的民事协议，其中，对不动产权利的约定，对双方产生的法律约束力是债权效力，一方当事人具有债权请求权，可向另一方主张履行不动产登记的契约义务。此外，离婚协议也不具备人民法院、仲裁委员会出具的法律文书或人民政府生效决定等具有的公示效力，故不产生物权变动的法律效力。

另一方面，登记机构难以确保登记结果的真实准确。婚姻登记处在离婚协议上加盖印章，是婚姻登记机关办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议是民事合同的本质，也不代表盖章后不能进行变更。离婚协议中关于不动产物权的约定，在离婚登记后可以通过双方协商的方式进行修改，也可以通过诉讼的方式予以撤销。因此在当事人一方不在场的情况下，登记机构不能确定该协议是否进行修改或撤销，故不能判断协议的内容是否为双方的最终真实意思表示，难以确保登记结果的真实准确，直接办理具有一定登记风险。

另外，还有不符合法律法规规定的单方申请的情形。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第二款规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告凳记，预购人可以单方申请预告登记。”因此，持离婚协议申请转移登记不属于上述单方申请的情形。根据“法无授權不可为”的原则，登记机构不能办理。

针对上述案例，张三单独持离婚协议申请房屋A 的转移登记，登记机构应不予办理。张三可以凭离婚协议向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，待取得生效法律文书后再向登记机构申请办理登记。

（作者单位：郑州市不动产登记中心）